Kooperationsvereinbarung

Der Berliner Senat hat im April 2017 eine Kooperationsvereinbarung "Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung" mit den sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften abgeschlossen, die unter anderem eine neue Obergrenze für Mieterhöhungen festsetzt. Sie gilt für Mieterhöhungen, die ab dem 01. Januar 2017 ausgesprochen wurden und werden und rückwirkend auch für Mieterhöhungen, die ab 01. Januar 2017 bereits gezahlt werden sollten. Sie gilt auch für Mieter/innen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften, deren Kaltmiete seit dem 01. Januar 2017 um mehr als 30 Euro im Monat oder um mehr als 8 % der in den vergangenen 4 Jahren gezahlten Miete gestiegen ist.  Die zum Teil mieterfreundlicheren Regelungen ergänzen oder ersetzen die Vorschriften des Berliner Wohnraumversorgungsgesetzes (WoVG Bln) vom 24. November 2015 in der Fassung vom 20. Juli 2017.

Für welche Mieter/innen gilt die Kooperationsvereinbarung? 

Die Vereinbarung gilt für Mieter/innen der degewo AG, GESOBAU AG, Gewobag Wohnungsbau-AG, HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, STADT UND LAND Wohnbauten-GmbH und der WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH. 

Für welche Mieter/innen gilt das Wohnraumversorgungsgesetz?

In Teilen auch für die Mieter/innen der oben genannten Wohnungsbaugesellschaften. Darüber hinaus für alle Mieter/innen von Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln nach dem sogenannten 1. Förderweg gefördert werden (Sozialwohnungen). 

Was besagt die Kooperationsvereinbarung ?

Die Kooperationsvereinbarung enthält eine Reihe von Selbstverpflichtungen der Wohnungsbaugesellschaften zur Begrenzung der Mieten, die für die Mieter/innen günstiger sind als die gesetzlichen Regelungen. Aber Achtung: Diese Selbstverpflichtungen begründen keinen Rechtsanspruch, das heißt die Einhaltung kann von Mieter/innen nicht vor Gericht eingeklagt werden, sondern „nur“ mit politischem Druck z.B. durch Öffenlichkeit durchgesetzt werden. Im Wesentlichen sind folgende Sachverhalte geregelt:

• Mieterhöhungen der Nettomiete nach dem Mietspiegel

Erhöhung nicht mehr als 2 % jährlich, 4 % in 2 Jahren und maximal 15 % in 4 Jahren

(nach § 558 BGB und der Berliner Kappungsgrenzenverordnung sind 15 % in 3 Jahren möglich).

• Mieterhöhung nach Modernisierung

Erhöhung der Nettokaltmiete um höchstens 6 % der aufgewendeten Modernisierungskosten.

Bei Modernisierungmaßnahmen, die ab dem 1. November 2016 angekündigt wurden, wird die Miete auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel begrenzt (zwischen 01. Januar und 31. Oktober 2016: 9 %). (§ 559 BGB ermöglicht die Umlage von 11 % der Modernisierungskosten ohne eine Begrenzung durch die ortsübliche Vergleichsmiete.) 

Außerdem sollen 60 % der zur Wiedervermietung kommenden Wohnungen an WBS-berechtigte Haushalte maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden.

Von zentraler Bedeutung: Die Härtefallregelung

Mieter/innen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften können formlos beantragen, dass ihre  Nettokaltmiete auf 30 % des Haushaltseinkommens begrenzt bzw. abgesenkt wird. Dies gilt grundsätzlich und setzt nicht einmal voraus, dass vorher eine der oben genannten Mieterhöhungen ausgesprochen wird. Voraussetzung ist allerdings, dass folgende Einkommensgrenzen für das Gesamteinkommen des Mieter/innenhaushaltes nicht überschritten werden: 

• 16.800 Euro pro Jahr für einen Ein-Personen-Haushalt
• 25.200 Euro pro Jahr für einen Zwei-Personen-Haushalt
• zusätzlich 5.740 Euro pro Jahr für jede weitere zum Haushalt gehörende Person
• zusätzlich 700 Euro pro Jahr für jedes zum Haushalt gehörende Kind.

Achtung: Wohngeld und ähnliche Leistungen werden in die Ermittlung der 30 %-Grenze einbezogen.

Außerdem dürfen gewisse Wohnflächengrenzen nicht überschritten werden und zwar:

• 45 m² bei einem Ein-Personen-Haushalt
• 60 m² bei einem Zwei-Personen-Haushalt
• 75 m² bei einem Drei-Personen-Haushalt
• 85 m² bei einem Vier-Personen-Haushalt
• zusätzlich 12 m² für jede weitere zum Haushalt gehörende Person.

Bei Überschreitungen der oben genannten Grenzen erfolgt eine Absenkung der Miete ggf. anteilig.

Besonderheiten im Sozialen Wohnungsbau nach dem Wohnraumversorgungsgesetz

Mieter/innen sind seit dem 30. Juli 2017 vor rückwirkenden Mieterhöhungen, gleichviel aus welchem Grund diese erfolgen, geschützt. Derartige Mieterhöhungen sind unwirksam.

Auch die Miete/Innen einer Sozialwohnung, die nicht von einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft vermietet wird, können einen Härtefallantrag stellen, soweit die Bruttowarmmiete (das ist die Kaltmiete zuzüglich der Vorschüsse für Betriebs-, Warmwasser- und Heizkosten) 30 % des anrechenbaren Haushaltseinkommens übersteigt. Die Einkommensgrenzen sind die gleichen, wie die oben genannten, die Wohnflächengrenzen sind geringfügig höher. Allerdings kann hier keine Senkung der Miete, sondern lediglich ein Mietkostenzuschuss beantragt werden, für den bei Überschreiten der Einkommensgrenzen Kappungsgrenzen gelten. Auf den Mietkostenzuschuss gibt es anders als bei den Regelungen der Kooperationsvereinbarung allerdings einen Rechtsanspruch, wenn die Voraussetzungen vorliegen. 

Näheres zu den sonstigen, seit Ende Juli 2017 geltenden Änderungen des Wohnraumversorgungsgesetzes für Mieter/innen von Sozialwohnungen: Siehe den MieterEcho-Beitrag „Mietzuschuss im Sozialen Wohnungsbau“.

Wo ist ein Härtefallantrag zu stellen?

Mieter/innen, die eine Senkung/Begrenzung ihrer Miete nach den Regelungen der Kooperationsvereinbarung anstreben, stellen den Antrag formlos direkt bei ihrer Wohnungsbaugesellschaft.  

Mieter/innen, die einen Mietkostenzuschuss nach den Vorschriften des Wohnraumversorgungsgesetzes beantragen wollen, stellen den Antrag bei 

zgs consult GmbH

Brückenstraße 5

10179 Berlin

Tel.: 030 – 28409 302

E-Mail: post@mietzuschuss-berlin.de

Die Antragsformulare gibt es auch im Internet!

In allen Fällen gilt, dass die Mieter/innen von sich aus tätig werden müssen.