Kooperationsvereinbarung

Der Berliner Senat hat mit den nunmehr sieben städtischen Wohnungsbaugesellschaften eine neue Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung" ausgehandelt, welche die bisherige Kooperationsvereinbarung aus dem April 2017 vollständig abgelöst hat und vom 01. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2027 gilt.

Die neue Kooperationsvereinbarung setzt unter anderem weiterhin Obergrenzen für Mieterhöhungen fest. Die zum Teil mieterfreundlicheren Regelungen ergänzen oder ersetzen die Vorschriften des Berliner Wohnraumversorgungsgesetzes (WoVG Bln) vom 24. November 2015 in der Fassung vom 20. Dezember 2023, stellen im Vergleich zur zuvor geltenden Kooperationsvereinbarung jedoch eine deutliche Verschlechterung dar.

 

Für welche Mieter/innen gilt die Kooperationsvereinbarung?

Die Vereinbarung gilt für Mieter/innen der degewo AG, GESOBAU AG, Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin, HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH, WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH und der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH (beschränkt auf ihre Bestände im „Klassischen Wohnen“ im Eigenbestand).

Übernehmen diese Unternehmen lediglich die Verwaltung für andere private Vermieter und sind damit nicht gleichzeitig Eigentümer der Immobilie gelten sowohl die Regelungen der Kooperationsvereinbarung als auch die des Wohnraumversorgungsgesetzes nicht.

 

Für welche Mieter/innen gilt das Wohnraumversorgungsgesetz?

In Teilen gilt es auch für die Mieter/innen der oben genannten Wohnungsbaugesellschaften und darüber hinaus für alle Mieter/innen von Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln nach dem sogenannten 1. Förderweg gefördert werden (Sozialwohnungen).

 

Was besagt die Kooperationsvereinbarung?

Die Kooperationsvereinbarung enthält eine Reihe von Selbstverpflichtungen der Wohnungsbaugesellschaften zur Begrenzung der Mieten, die für die Mieter/innen günstiger sind als die gesetzlichen Regelungen. Aber Achtung: Diese Selbstverpflichtungen begründen keinen Rechtsanspruch, das heißt die Einhaltung kann von Mieter/innen nicht vor Gericht eingeklagt werden, sondern „nur“ mit politischem Druck z. B. durch Öffentlichkeit durchgesetzt werden. Im Wesentlichen sind folgende Sachverhalte geregelt:

 

Mieterhöhungen der Nettomiete nach dem Mietspiegel

Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften stellen bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB sicher, dass in Summe die Mieten für die Bestandsmietverträge um nicht mehr als 2,9% jährlich steigen und weisen bei Mieterhöhungsverlangen explizit auf das Leistbarkeitsversprechen hin. Diese Beschränkung bezieht sich aber nicht auf das einzelne Mieterhöhungsverlangen, welches durchaus höher ausfallen kann, sondern heißt lediglich, dass im Gesamtbestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften 2,9% jährlich an Mieterhöhungen erzielt werden dürfen. Überprüfen lässt sich dies durch die Mieter/innen bisher nicht.

Nach § 2 Abs.4 a) Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG Bln) sollen Mieterhöhungen innerhalb von 4 Jahren nicht mehr als 15% betragen (nach § 558 BGB und der Berliner Kappungsgrenzenverordnung sind 15% in 3 Jahren möglich). Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften wenden aktuell die im mit einem Großteil der großen privaten Wohnungsunternehmen abgeschlossenen „Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Berlin“ vereinbarte günstigere Kappungsgrenze von 11% in 3 Jahren an, womit vorgenannte Regelung aktuell irrelevant ist.

In Wohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 65 m² beträgt eine Erhöhung der monatlichen Miete insgesamt maximal 50,00 EUR, bis zu 100 m² maximal 75,00 EUR und bis zu 125 m² maximal 100,00 EUR. Dies stellt eine zusätzliche Kappungsgrenze dar, die aber nur dann zum Tragen kommt, wenn der Mietspiegel eine höhere Miete erlaubt und nicht bereits die vorgenannte Kappungsgrenze überschritten ist.

Das Leistbarkeitsversprechen stellt – ergänzend zu Artikel 2 §§ 2, 3 WoVG Bln – sicher, dass die Belastung des jeweiligen Haushalts durch die Nettokaltmiete nicht mehr als 27% des Haushaltseinkommens beträgt, sofern die für einen WBS maßgeblichen Einkommensgrenzen sowie die Wohnflächengrenzen nach Artikel 2 § 3 Absatz 4 WoVG Bln nicht überschritten werden. Mieter/innen können eine Absenkung auf diesen Anteil in Bezug auf ihr Einkommen beantragen. Bei Überschreitung der Wohnflächengrenze erfolgt die Absenkung anteilig. Für besondere Bedarfsgruppen sowie Empfängerinnen und Empfänger von Leistungen nach SGB II und XII wird die Tragbarkeit der Miethöhe gewährleistet.

 

Mieterhöhung nach Modernisierung

Bei der Umlage von Modernisierungskosten nach § 559 BGB erfolgt, abweichend von dessen Regelungen, maximal eine Erhöhung der Miete von 2,00 EUR pro m² Wohnfläche monatlich innerhalb von sechs Jahren (nach § 559 Abs.3a BGB gilt dies nur für Wohnungen, deren Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7,00 EUR beträgt, ansonsten gilt dort eine Begrenzung auf 3,00 EUR pro m²).

Für Modernisierungsvorhaben werden alle zur Verfügung stehenden Förderungsangebote im Sinne des Vorhabens und der Kostenersparnis für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie für die Mieter/innen genutzt.

Die Regelung zum Leistbarkeitsversprechen gilt auch hier.

Aus § 2 Abs.5 WoVG Bln ergibt sich zudem, dass die Nettokaltmiete auf einen Betrag begrenzt werden soll, der die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich der durch die Modernisierung bewirkten Betriebskosteneinsparung nicht übersteigt und dass die Miete nach einer Modernisierung nicht mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll, sofern es sich bei der Modernisierung nicht um umfassende Modernisierungsvorhaben handelt.

Beispiel:

Im Zuge einer Modernisierung wird eine neue Heizungsanlage eingebaut, die zu einer Reduzierung Ihrer monatlichen Heizkosten um 0,20 EUR/m² führen wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Wohnung beträgt nach dem Mietspiegel 8,00 EUR/m². Ihre Nettokaltmiete darf nach der Modernisierung somit höchstens auf einen Betrag von 8,20 EUR/m² erhöht werden.

 

Von zentraler Bedeutung: Die Härtefallregelung

Mieter/innen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften können formlos beantragen, dass ihre Nettokaltmiete auf 27% des Haushaltseinkommens begrenzt bzw. abgesenkt wird. Dies gilt grundsätzlich und setzt nicht einmal voraus, dass vorher eine der oben genannten Mieterhöhungen ausgesprochen wird. Voraussetzung ist allerdings, dass folgende Einkommensgrenzen für das Gesamteinkommen des Mieter/innenhaushaltes nicht überschritten werden:

• 26.400 EUR pro Jahr für einen Ein-Personen-Haushalt
• 39.600 EUR pro Jahr für einen Zwei-Personen-Haushalt
• zusätzlich 9.020 EUR pro Jahr für jede weitere zum Haushalt gehörende Person
• zusätzlich 1.100 EUR pro Jahr für jedes zum Haushalt gehörende Kind.

Das anrechenbare Gesamteinkommen wird von den landeseigenen Wohnungsunternehmen in Anwendung der §§ 20 bis 24 des Wohnraumförderungsgesetzes ermittelt.

Achtung: Wohngeld und ähnliche Leistungen zur Senkung der Mietbelastung werden in die Ermittlungen der Einkommensgrenzen einbezogen.

Außerdem dürfen gewisse Wohnflächengrenzen nicht überschritten werden und zwar:

• 45 m² bei einem Ein-Personen-Haushalt
• 60 m² bei einem Zwei-Personen-Haushalt
• 75 m² bei einem Drei-Personen-Haushalt
• 85 m² bei einem Vier-Personen-Haushalt
• zusätzlich 12 m² für jede weitere zum Haushalt gehörende Person.

Bei Überschreitungen der oben genannten Grenzen erfolgt eine Absenkung der Miete ggf. anteilig.

Bei Vorliegen besonderer Lebensumstände, wie bei kürzlichem Tod eines Haushaltsmitgliedes oder bei Rollstuhlbenutzung, können die landeseigenen Wohnungsunternehmen eine Überschreitung der Wohnflächenobergrenze um bis zu 20% anerkennen. Dasselbe gilt, wenn die Wohnung Besonderheiten in ihrem Wohnungsgrundriss aufweist, welche eine deutlich höhere Wohnfläche bewirken, als diese bei Wohnungen mit ähnlicher Wohnqualität üblich ist.

 

Besonderheiten im Sozialen Wohnungsbau nach dem Wohnraumgesetz

Mieter/innen von Sozialwohnungen sind gem. § 1c Abs.2 WoG Bln vor rückwirkenden Mieterhöhungen, egal aus welchem Grund diese erfolgen, geschützt. Derartige Mieterhöhungen sind unwirksam.

Auch die Miete/innen einer Sozialwohnung, die nicht von einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft vermietet wird, können einen Härtefallantrag stellen, soweit die Bruttowarmmiete (das ist die Kaltmiete zuzüglich der Vorschüsse für Betriebs-, Warmwasser- und Heizkosten) 30% des anrechenbaren Haushaltseinkommens übersteigt. Die Haushaltseinkommen darf die Einkommensgrenzen nach § 9 Absatz 2 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) um höchstens bis zu 55% überschreiten. Damit ergeben sich folgende Einkommensgrenzen:

• 18.600 EUR pro Jahr für einen Ein-Personen-Haushalt
• 27.900 EUR pro Jahr für einen Zwei-Personen-Haushalt
• zusätzlich 6.355 EUR pro Jahr für jede weitere zum Haushalt gehörende Person
• zusätzlich 775 EUR pro Jahr für jedes zum Haushalt gehörende Kind

Die Wohnflächengrenzen lauten wie folgt:

• 50 m² bei einem Ein-Personen-Haushalt
• 65 m² bei einem Zwei-Personen-Haushalt
• 80 m² bei einem Drei-Personen-Haushalt
• 90 m² bei einem bei einem Vier-Personen-Haushalt
• zusätzlich 12 m² für jede weitere zum Haushalt gehörende Person

In Einzelfällen kann die zuständige Stelle eine Überschreitung der angemessenen Wohnflächen um bis zu höchstens 20% zulassen.

Im Gegensatz zur Kooperationsvereinbarung kann hier aber keine Senkung der Miete, sondern lediglich ein Mietkostenzuschuss beantragt werden, für den bei Überschreiten der Einkommensgrenzen Kappungsgrenzen gelten. Auf den Mietkostenzuschuss gibt es anders als bei den Regelungen der Kooperationsvereinbarung allerdings einen Rechtsanspruch, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

 

Wo ist ein Härtefallantrag zu stellen? 

Mieter/innen, die eine Senkung/Begrenzung ihrer Miete nach den Regelungen der Kooperationsvereinbarung anstreben, stellen den Antrag formlos direkt bei ihrer Wohnungsbaugesellschaft.

Mieter/innen, die einen Mietkostenzuschuss nach den Vorschriften des Wohnraumgesetzes beantragen wollen, stellen den Antrag bei der

Investitionsbank Berlin
Mietzuschuss Sozibau
Bundesallee 210
10719 Berlin

Tel.: 030 / 2125-4545

E-Mail: mietzuschuss-sozibau@ibb.de

Die Antragsformulare sowie weitere Informationen finden Sie unter www.ibb.de/de/foerderprogramme/mietzuschuss-in-sozialwohnungen.html

 

In allen Fällen gilt, dass die Mieter/innen von sich aus tätig werden müssen.

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