Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Kommentar zum Urteil - Verzicht der Mieter/innen auf Kündigungsrecht

Kurz vor Weihnachten vergangenen Jahres und womöglich in eben solcher Laune entschied der Bundesgerichtshof (BGH) zu Gunsten der Vermieter, dass es rechtens sei, wenn die Mieter im Mietvertrag befristet auf ihr Kündigungsrecht verzichten (BGH, Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03). Damit hatte der BGH die knapp ein Jahr zuvor getroffene entgegengesetzte Entscheidung des LG Krefeld 'kassiert'.

Das Urteil setzt in Erstaunen, denn im § 573 c BGB steht über die Kündigungsfristen: "Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig" - also nach drei Monaten - und der Satz 4 ergänzt: "Eine zum Nachteil des Mieters (...) abweichende Vereinbarung ist unwirksam." Alles klar, meint der zur Miete wohnende Laie, doch der juristische Fachmann vom BGH sieht das anders: Kündigungsfristen und Kündigungsrecht sind nämlich zu unterscheiden. Wenn Mieter/innen gleich ganz auf ihr Kündigungsrecht verzichten, dann bleiben die Kündigungsfristen unberührt und damit liegt kein Verstoß gegen 573 c, S. 4 BGB vor. In dem zu Grunde liegenden Fall war im Mietvertrag handschriftlich eingefügt worden: "Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht."

Während dieses 60-monatigen Kündigungsverzichts werden die Kündigungsfristen nicht angetastet. Ob die Mieter/innen sich ihrer erfreuen können, bleibt jenseits der Betrachtung. Die Fristen jedenfalls gelten weiterhin. Und nach fünf Jahren gelten sie immer noch und können dann auch von den Mieter/innen wieder wahrgenommen werden.
Ein Bestandteil der Diskussion um die Mietrechtsreform war das "asymmetrische Kündigungsrecht". Unter diesem Begriff verbirgt sich, womit der BGH schon unlängst im Zusammenhang mit der Frage nach seiner Geltung für die vor dem 01.09.2001 geschlossenen Mietverträge seine liebe Müh' und Not hatte, nämlich die generelle dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter/innen und die nach Wohndauer gestaffelte längere Kündigungsfrist für Vermieter. Zur Begründung für die verkürzte Kündigungsfrist für Mieter/innen wurde im Referentenentwurf des Bundesministeriums für Justiz darauf hingewiesen, dass sich die Schutzwirkung langer Kündigungsfristen für die Mieter/innen zunehmend in das Gegenteil verkehrt habe. "Lässt sich", so der Entwurf (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f., 67), "der Vermieter nämlich nicht auf den Abschluss eines Aufhebungsvertrags ein, so kann der Mieter die Wohnung nicht kurzfristig aufgeben, obwohl er die Wohnung nicht mehr weiter nutzen kann, etwa weil er seinen Arbeitsplatz wechseln oder kurzfristig in ein Alten- oder Pflegeheim ziehen muss."

Diese Sichtweise erkennt die gesellschaftliche Entwicklung an, die u.a. auch davon geprägt wird, dass die Arbeitsämter immer häufiger von ihren Klienten erwarten, Angebote in anderen Städten anzunehmen.
In seiner Begründung nimmt der BGH darauf durchaus Bezug, meint aber "andererseits hat der Gesetzgeber die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts anerkannt und zugleich eine Stärkung der Vertragsfreiheit, insbesondere im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Index-, Staffel- und Zeitmietverträgen, betont."

Wie beruhigend ist doch die Sorge um die Vertragsfreiheit, denn was wären die Mieter/innen ohne sie? Von der Vertragsfreiheit können sie sich insbesondere dann überzeugen, wenn sie einen von "Haus & Grund" ausgearbeiteten Formularmietvertrag vorgelegt bekommen, den sie ohne Änderung an irgendeiner Bedingung zu unterschreiben haben, wollen sie die Wohnung, die sie brauchen, tatsächlich mieten und ihr Glück nicht beim nächsten Vermieter suchen. Zu den Bedingungen, die einzufügen die Vermieter jetzt auch die rechtliche Freiheit haben, gehört, was schon seit einiger Zeit versucht wird: der vertragliche Verzicht auf das Kündigungsrecht der Mieter.
Der BGH sanktioniert eine Asymmetrie, an die der Gesetzgeber nicht im Traume gedacht hatte: die Mieter/innen verzichten auf ihr Kündigungsrecht, der Vermieter behält das seine.

Die Mieter/innen sind auf ein schützendendes Mietrecht angewiesen, damit die Vertragsfreiheit der Vermieter sie vor Zuständen wie im 19. Jahrhundert, dem goldenen Zeitalter der sozial nicht eingeschränkten Vertragsfreiheit, bewahrt. Wenn das Mietrecht durch Urteile wie diesem ausgehebelt werden kann, ist dringend eine Nachbesserung durch den Gesetzgeber gefordert.


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