Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Kaution

Tipps für Mieter/innen rund um die Mietkaution...

Meist wird bei Mietvertragabschluss eine Mietsicherheit verlangt. Unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe darf der Vermieter eine Kaution von Ihnen verlangen? Wie sollte diese geleistet werden? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus? Was gilt beim Verkauf der von Ihnen bewohnten Wohnung? Und wann können Sie die Mietsicherheit zurückfordern?

All diese Fragen beantwortet diese Infoschrift, die Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken können.

Inhalt der Infoschrift „Mietsicherheit / Kaution“

Vereinbarung einer Mietsicherheit
Art der Kaution
Barkaution
Kautionskonten
Höhe der Sicherheit
Zahlungsweise
Nichtleistung der Sicherheit
Verwertung der Kaution
Vermieterwechsel
Zwangsverwaltung
Mieterwechsel
Rückgabe der Mietsicherheit
Kapitalertragsteuer

 

Vereinbarung einer Mietsicherheit

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung der Mieter/innen für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung. Diese Ansprüche können z. B. entstehen durch nicht gezahlte Mieten, Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache oder auch aufgrund von Schönheitsreparaturen, die bei Vertragsende fällig werden und von den Mieter/innen nicht durchgeführt wurden.

Die Regeln für die Vereinbarung einer Mietsicherheit finden sich in § 551 BGB. Der Vermieter kann daraus aber nicht ableiten, dass er einen Anspruch kraft Gesetz auf die Leistung einer Kaution hat. Will der Vermieter eine Mietsicherheit erhalten, muss er das ausdrücklich mit den Mieter/innen vereinbaren. Die Vereinbarung wird regelmäßig zu Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag getroffen. Aber auch nachträglich können Vermieter und Mieter/innen noch die Zahlung einer Kaution vereinbaren, allerdings werden Mieter/innen nur in Ausnahmefällen dazu bereit sein – verpflichtet sind sie dazu nicht.

Ausnahme: Bei der Fortsetzung des Vertrags mit anderen Personen, etwa wenn nach dem Tod des Mieters der überlebende Mieter, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder das Mietverhältnis fortsetzen, kann der Vermieter ausnahmsweise auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung eine Mietsicherheit verlangen (§ 563 b Abs. 3 BGB).

Aber: In das Mietverhältnis eintretende Erben des Mieters müssen ohne Vereinbarung keine Kaution leisten.

Wollen Sie Ihre Wohnung baulich umgestalten (z. B. Bad oder Heizung einbauen oder eine Parabolantenne errichten), kann der Vermieter seine Zustimmung von einer (zusätzlichen) Mietsicherheit abhängig machen. Für bauliche Veränderungen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, ist dies sogar gesetzlich geregelt (§ 554 a Abs. 2 BGB). Diese zweckgebundene Kaution soll die Rückbaukosten absichern.

Für überlassene Schlüssel, Einrichtungsgegenstände oder Möbel darf der Vermieter keine zusätzliche Mietsicherheit verlangen.

Die Regelungen des § 551 BGB zur Mietkaution gelten für preisfreien und preisgebundenen Wohnraum. Eine Einschränkung gilt: Bei preisgebundenem Wohnraum, also für Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau), darf die Kaution nur für Schönheitsreparaturen und Schäden an der Wohnung vereinbart werden (§ 9 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz).

Wichtig: § 551 BGB ist zwingendes Recht. Der Vermieter darf zum Nachteil der Mieter nicht von dieser Bestimmung abweichen.

 

Art der Kaution

Die Mietsicherheit kann auf verschiedene Arten geleistet werden. Eine getroffene Kautionsvereinbarung ist bindend und kann einseitig nicht geändert werden. Meist wird die Sicherheit als Barkaution, Sparbuch oder Bürgschaft geleistet. Selten, aber ebenfalls möglich ist, dem Vermieter Gehaltsforderungen abzutreten oder sogenannte mündelsichere Wertpapiere wie Bundesschatzbriefe zu übergeben.

 

Barkaution

Bei der Barkaution wird der Sicherungsbetrag direkt an den Vermieter gezahlt. Lassen Sie sich die Zahlung mit Zweckbestimmung quittieren und bewahren Sie die Quittung unbedingt auf. Bei einer Überweisung sollten Sie die Kaution getrennt von anderen Zahlungen leisten und den Verwendungszweck ausdrücklich als Kaution bezeichnen, um die Kautionszahlung im Zweifel nachweisen zu können.

Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und zwar mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB). Ausnahme stellen Mietverhältnisse dar, die vor dem 1. Januar 1983 eingegangen wurden und bei denen eine Verzinsung vertraglich ausgeschlossen wurde.
 

Mögliche Insolvenz des Vermieters

Sie sollten darauf achten, dass Ihr Geld im Fall einer Insolvenz Ihres Vermieters sicher vor dem Zugriff Dritter ist. Hierfür muss der Vermieter ein Treuhandkonto anlegen, auf das seine Gläubiger auch bei einer Zwangsvollstreckung nicht zugreifen können. Das Konto sollte korrekt mit „Mietkaution“ bezeichnet sein. Die Bezeichnung „Mieter XY“ oder „Mietkonto“ genügt nicht, um das Konto als Kautionskonto kenntlich zu machen. Die Zusammenfassung der Kautionen mehrerer Mieter/innen in einem Treuhandkonto ist zulässig. Der Vermieter muss den Mieter/innen auf Anfrage nachweisen, dass er die Kaution insolvenzsicher angelegt hat. Eine solche Anfrage ist zu empfehlen. Der Nachweis kann erforderlichenfalls auch gerichtlich erzwungen werden.

Haben Sie die Vermutung, dass sich die Vermögensverhältnisse des Vermieters drastisch verschlechtert haben oder der Vermieter zahlungsunfähig ist (das ist zu befürchten, wenn längere Zeit keinerlei Reparaturarbeiten mehr ausgeführt werden oder wenn die Versorgungsunternehmen mit einer Leistungssperre drohen), sollten Sie sich auf jeden Fall die insolvenzsichere Anlage der Kaution nachweisen lassen. Hat der Vermieter die Kaution ordnungsgemäß von seinem Vermögen getrennt angelegt, steht Ihnen gegenüber dem insolventen Vermieter ein Aussonderungsrecht zu (OLG München 21 U 2752/90). Sie erhalten dann Ihr Geld in voller Höhe und nicht nur in Höhe der Konkursquote (OLG Düsseldorf 10 U 117/87).

Führt der Vermieter den Nachweis über die insolvenzsichere Anlage nicht, dürfen Sie die eingezahlte Kaution zurückverlangen oder bis zur Höhe des eingezahlten Betrags mit der Miete verrechnen (§ 321 BGB). Sie müssen die Mietsicherheit aber zugunsten des Vermieters zur Verfügung halten, also am besten selbst auf einem Kautionssparbuch anlegen. Sie sollten sich hierzu in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen.

 

Kautionskonten

Verpfändetes Sparkonto

Ein verpfändetes Sparkonto ist für Mieter/innen die sicherste Möglichkeit, und Sie sollten Ihren Vermieter fragen, ob Sie die Kaution auf diesem Weg leisten können. Bei dieser Variante richten Sie ein gesondertes Sparkonto ein, auf das Sie den Kautionsbetrag einzahlen und das Sie an Ihren Vermieter verpfänden. Dies hat den Vorteil, dass Sie bei der Bank einen Freistellungsauftrag erteilen können und für die anfallenden Zinsen keine (oder weniger) Kapitalertragsteuer bezahlen müssen. Bereits bei der Kontoeröffnung sollten Sie der Bank mitteilen, dass Sie ein Mietkautionskonto anlegen wollen, das an den Vermieter verpfändet wird. Sie erhalten dann die Verpfändungserklärung, die Sie dem Vermieter übergeben. Die Banken halten hierfür Verpfändungsvordrucke bereit.

Die Angebote der Kreditinstitute für Kautionskonten unterscheiden sich. Manche Banken bieten verzinste Mietkautionskonten nur für Kunden an, die dort bereits über ein Konto verfügen, und bei anderen können auch Neukunden ein solches einrichten. Auch darüber hinaus gehende Möglichkeiten – wie spezielle Anlagemöglichkeiten, Gemeinschaftskonten oder das Angebot von Bankbürgschaften für Mietsicherheiten – werden von Bank zu Bank unterschiedlich gehandhabt.

Zusätzlich zur Verpfändungserklärung sollten Sie eine Informationspflicht der Bank für den Fall vereinbaren, dass Ihr Vermieter über die Mietsicherheit verfügen will. Eine solche Klausel könnte lauten: „Verlangt der Vermieter die Auszahlung des Guthabens, wird die Bank/Sparkasse den Verpfänder hiervon unterrichten. Die Auszahlung erfolgt gegen Vorlage des Sparbuchs unter Beachtung der Kündigungsfrist, aber nicht vor Ablauf von vier Wochen nach Versand der Mitteilung an den Verpfänder.“ Dadurch erhalten Sie zumindest Kenntnis von der beabsichtigten Verwertung der Kaution und können im Streitfall notwendige Maßnahmen, gegebenenfalls auch eine gerichtliche Klärung veranlassen.

Nachdem Sie ausgezogen sind und Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit haben, erhalten Sie die Verpfändungserklärung (das Original, siehe oben) mit der Freigabe vom Vermieter zurück. Näheres zur Rückgabe der Kaution und zu den Fristen siehe unten.
 

Sparbuch mit Sperrvermerk

Bei einem Sparkonto mit Sperrvermerk zahlen Sie das Geld auf ein Sparbuch ein und übergeben es dem Vermieter. Das Sparbuch enthält einen Sperrvermerk, wonach sowohl Vermieter als auch Mieter nur mit Zustimmung des anderen auf die Kaution zugreifen können.
 

Andere Anlageformen

Seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 können auch andere Anlageformen, wie etwa Aktien, vereinbart werden.

Ein eventueller Kursverlust würde vorrangig zu Ihren Lasten gehen, denn der Vermieter riskiert nur eine Verringerung der Sicherheit, Sie aber erhalten weniger Geld zurück.

 

Höhe der Sicherheit

Die Höhe der Kaution darf nach § 551 Abs. 1 BGB bei Wohnraum nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen, d. h. drei Monatsmieten ohne die neben der Nettomiete als Pauschale oder Vorauszahlung zu leistenden Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. In Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) abgeschlossen wurden, blieben nur Vorauszahlungen, über die gesondert abzurechnen war, bei der Kautionshöhe unberücksichtigt. Bei einer Bruttokaltmiete (die kalten Betriebskosten sind in der Miete enthalten) beträgt die Mietsicherheit maximal drei Bruttokaltmieten. Vereinbarungen über die Zahlung einer Bruttowarmmiete sind nach der Heizkostenverordnung nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig. Nach überwiegender Meinung sind die Heiz- und Warmwasserkosten für die Berechnung der Kautionshöhe von der Bruttowarmmiete abzuziehen.

Bei der Berechnung der zulässigen Höhe der Kaution wird die zum Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung (zumeist beim Mietvertragsabschluss) vereinbarte Miete zugrundegelegt. Spätere Veränderungen der Miethöhe haben keinen Einfluss auf den Höchstbetrag. Auch Mietminderungen bleiben unberücksichtigt.

Eine Ausnahme gibt es: Weist die Wohnung zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Mietsicherheit einen unbehebbaren Mangel auf, ist für die Berechnung der Höchstgrenze die geminderte Miete maßgeblich.

Auch eine Bürgschaft ist nur in der oben genannten Höhe von maximal drei Nettomieten zulässig. Haben Sie eine höhere Mietsicherheit vereinbart als gesetzlich zulässig ist, ist die Vereinbarung nicht gänzlich unwirksam. Die Mietsicherheit wird dann auf die gesetzliche Höhe begrenzt und Sie können den darüber hinausgehenden Betrag vom Vermieter zurückfordern. Vereinbaren Sie eine Barkaution in gesetzlich zulässiger Höhe und daneben eine Mietsicherheit, liegt eine Übersicherung vor. Dennoch ist die Vereinbarung über die Barkaution wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig (BGH, Urt. v. 30. Juni 2004, AZ: VIII ZR 243/03).
Vorsicht: Wenn Sie oder ein Bürge dem Vermieter von sich aus freiwillig und unaufgefordert zusätzlich eine Bürgschaft anbieten (weil Sie vielleicht unbedingt diese Wohnung haben wollen), bleibt neben der Kautionsvereinbarung auch die Bürgschaftsvereinbarung wirksam.

 

Zahlungsweise

Die Kaution kann in drei gleichen Raten gezahlt werden (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht schon bei Vertragsabschluss – fällig; die beiden folgenden Raten einen Monat bzw. zwei Monate später. Diese Regelung ist zwingend, das heißt, sie gilt auch dann, wenn Sie nach der vertraglichen Vereinbarung die gesamte Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlen sollen.

Wird eine Sicherheit erst während des Mietverhältnisses vereinbart, so ist die erste Rate sofort fällig und die folgenden Raten einen Monat beziehungsweise zwei Monate später.

 

Nichtleistung der Sicherheit

Sofern Sie die vereinbarte Kaution nicht bezahlen, kann Ihr Vermieter eine Zahlungsklage erheben, und er kann die Zahlung der Kaution zuzüglich der entgangenen Zinsen verlangen. Dieser Anspruch verjährt erst nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist, also in der Regel dem Beginn des Mietverhältnisses.

Beispiel: Sie schließen zum 1. September 2008 einen Mietvertrag mit einer Kautionsvereinbarung ab und zahlen die Kaution nicht. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung dieser Kaution verjährt erst am 31. Dezember 2011.
Der Vermieter kann aber nicht die Übergabe der Wohnung verweigern, wenn Mieter/innen eine vereinbarte Kaution nicht bezahlen, denn die Kaution stellt keine Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung dar. Umgekehrt aber haben Mieter/innen das Recht, die Mietsicherheit zurückzubehalten, wenn der Vermieter die Wohnung nicht übergibt. Mängel der Mietsache berechtigen die Mieter/innen jedoch nicht dazu, die Kaution zurückzuhalten. Der Vermieter kann bei Nichtzahlung der Kaution den Mietvertrag wegen schuldhafter Vertragsverletzung ordentlich kündigen, wenn Sie trotz Abmahnung nicht zahlen. Eine fristlose Kündigung ist nach derzeitigem Stand der Rechtsprechung bei Wohnraummietverhältnissen unzulässig. (Bei Gewerberaum ist eine fristlose Kündigung jedoch zulässig.)

Wichtig: Ihr Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn Sie über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten oder an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug sind. Sofern Sie wegen Geldknappheit Miete und Kaution nicht gleichzeitig bezahlen können, sollten Sie als Zahlungszweck einer Teilzahlung "Miete" angeben. Denn eine Kündigung wegen nicht gezahlter Miete ist für den Vermieter leichter durchsetzbar als eine wegen nicht gezahlter Kaution.

Weist der Vermieter nach Zahlung der ersten Rate auf Verlangen der Mieter/innen nicht nach, dass er diese ordnungsgemäß angelegt hat, können die Mieter/innen die Zahlung der zweiten und dritten Rate aufschieben, bis der Vermieter den Nachweis erbracht hat.

 

Verwertung der Kaution

Zugriff durch den Vermieter

Der Vermieter ist im Hinblick auf das Kautionsguthaben einschließlich der Zinsen als Treuhänder anzusehen. Er darf nur auf die Kaution zurückgreifen, wenn er fällige Forderungen gegen die Mieter/innen hat.

Für die Inanspruchnahme der Kaution im bestehenden Mietverhältnis kommt es auf die mietvertragliche Vereinbarung an. Wurde bezüglich der Verwertung der Mietsicherheit eine Beschränkung vereinbart, nach welcher der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zurückgreifen darf, ist er daran gebunden und darf sich vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus der Kaution bedienen. Dies gilt auch, wenn die Mieter/innen mit der Mietzahlung im Rückstand sind oder eine Betriebskostennachforderung nicht gezahlt haben. Der Vermieter muss diese Ansprüche dann auf anderem Wege geltend machen.

Ist keine Beschränkung vereinbart, kann er sich bei rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen aus der Kaution bedienen und dann die Wiederauffüllung der Kaution verlangen.

Handelt es sich um ausdrücklich bestrittene Forderungen, wie z. B. um nach Auffassung des Vermieters ungerechtfertigte Mietminderungsbeträge oder streitige Betriebskostennachforderungen, ist eine Verwertung der Kaution vor beendetem Mietverhältnis nach herrschender Meinung unzulässig. Mieter/innen können in diesem Fall die Wiederauffüllung der Kaution verlangen. Lassen Sie sich hierzu in einer unserer Beratungsstellen beraten!

In den überwiegenden Fällen wird der Vermieter jedoch erst nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen.
 

Zugriff durch den Mieter

Mieter/innen können während der Mietzeit nicht über die Kaution verfügen. Solange das Mietverhältnis besteht, dürfen sie den Kautionsrückzahlungsanspruch nicht mit Forderungen des Vermieters aufrechnen. Es hilft somit nicht, den Vermieter bei Zahlungsrückständen auf die Kaution zu verweisen, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Mieter/innen ist es auch nicht erlaubt, die Kaution „abzuwohnen“, also bei Vertragsende die Mietzahlung einzustellen und dem Vermieter aufzugeben, sich aus der Kaution zu bedienen.

 

Vermieterwechsel

Seit dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) ist gemäß § 566 a BGB der Erwerber nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes auf jeden Fall zur Rückgewähr der Kaution verpflichtet. Der Käufer muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde.

Achtung: Diese Regelung gilt nicht rückwirkend für Grundstücksveräußerungen vor dem 1. September 2001. In diesen Fällen haftet der Erwerber für die Kaution nur, wenn er sie auch vom Verkäufer übernommen oder sich dem Verkäufer gegenüber zur Auszahlung der Kaution verpflichtet hat. Die Mieter/innen müssen beweisen, dass dies der Fall war (BGH, Urt. v. 28. September 2005, AZ: VIII ZR 372/04). Der Klarheit halber sollten Sie deshalb bei jedem Eigentümerwechsel verlangen, dass die Kaution zuzüglich Zinsen an den Erwerber ausgehändigt und Ihnen die Übergabe bestätigt wird.

Falls Sie die Kaution vom Erwerber nicht zurückerhalten können, haftet der frühere Vermieter für deren Rückerstattung. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn Sie sich mit der Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber einverstanden erklärt haben.

Will sich der Verkäufer gegen (unter Umständen erst weit in der Zukunft entstehende) Rückforderungsansprüche absichern und händigt den Mieter/innen die Mietkaution einschließlich der bisher aufgelaufenen Zinsen aus, kann der Erwerber von den Mieter/innen verlangen, dass diese die Mietsicherheit an ihn leisten.

 

Zwangsverwaltung

Die Mieter/innen können nach Beschlagnahme die Übergabe der Kaution an den Zwangsverwalter verlangen.

Der Zwangsverwalter tritt für die Dauer der Beschlagnahme in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 152 ZVG). Er ist den Mieter/innen gegenüber auch dann zur Herausgabe der geleisteten Mietsicherheit verpflichtet, wenn er diese nicht vom Vermieter erhalten hat.

War das Mietverhältnis bereits vor Anordnung der Zwangsverwaltung beendet und hatten die Mieter/innen die Wohnung bereits geräumt, haben die Mieter/innen keinen Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Rückgewähr der Mietsicherheit (BGH, Urt. v. 3. Mai 2006, AZ: VIII ZR 210/05). Auch wenn das Mietverhältnis erst nach Aufhebung der Zwangsverwaltung endet, haben Mieter/innen gegen den Zwangsverwalter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.

Beachten Sie: Wenn das Grundstück vor dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) verkauft, die Kaution nicht an den Erwerber übergeben und danach die Zwangsverwaltung angeordnet worden ist, ist der Zwangsverwalter frei von der Verpflichtung zur Rückgewähr der Kaution. Lassen Sie sich in diesen komplizierten Fällen unbedingt in einer unserer Beratungsstellen beraten.

 

Mieterwechsel

Sind mehrere Personen auf Mieterseite Vertragspartner und scheidet derjenige/diejenige Mieter/in, welche/r die Kaution geleistet hat, zwischenzeitlich aus dem Mietverhältnis aus, kann der/die jeweils letzte Mieter/in die Rückgabe der Kaution verlangen. Diese/r sollte sich unbedingt die Kautionsquittung vom ehemaligen Mitmieter aushändigen lassen.

 

Rückgabe der Mietsicherheit

Die Rückgabe der Mietsicherheit (zuzüglich Zinsen) schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. Ist der Vermieter verstorben, richtet sich der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution gegen den/die Erben. Auf die Grundbucheintragung kommt es dabei nicht an. Bei Vermieterwechsel und Zwangsverwaltung sehen Sie bitte die obigen Ausführungen.

Ein Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution oder Rückgabe der Bürgschaftsurkunde besteht erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung.

Eine gesetzliche Abrechnungsfrist gibt es nicht. Es ist immer im Einzelfall zu entscheiden, innerhalb welcher Frist über die Kaution abzurechnen und diese zurückzugeben ist.

Dem Vermieter steht eine angemessene Zeit zur Prüfung eventueller Gegenansprüche zu. Hat der Vermieter die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung bestätigt, darf er die Rückgewähr der Mietsicherheit nicht treuwidrig unter Berufung auf „übliche Fristen“ hinauszögern. Ist nicht so eindeutig, ob der Vermieter eventuell noch Ansprüche gegenüber den Mieter/innen geltend machen kann, steht ihm eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist bis zur Abrechnung zu. Diese Frist beträgt in der Regel drei bis sechs Monate. Für eine längere Frist müssen besondere Umstände vorliegen, wie etwa noch eine zu erwartende Nachzahlung aus der Abrechnung der Betriebskosten. Wenn der voraussichtliche Anspruch des Vermieters geringer ist als die Kaution, darf der Vermieter nur einen angemessenen Teil zurückbehalten.

Nach erfolgter Abrechnung muss der Vermieter die Mietsicherheit inklusive aufgelaufener Zinsen zurückzahlen oder aber eine Aufrechnung oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Beachten Sie: Hat der Vermieter die Kaution gesetzeswidrig nicht angelegt, ist er für die entgangenen Zinsen schadensersatzpflichtig.

Mit der vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution erkennt der Vermieter den Zustand der zurückgegebenen Wohnung als vertragsgemäß an. Er kann dann später keine Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache oder wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen geltend machen.

 

Kapitalertragsteuer

Bei Anlage eines Kautionssparbuchs und dessen Verpfändung an den Vermieter ergeben sich keinerlei Probleme. Die Mieter/innen erteilen einen Freistellungsauftrag oder erhalten selbst die Mitteilung über die einbehaltene Kapitalertragsteuer.

Haben die Mieter/innen eine Barkaution geleistet, die der Vermieter pflichtgemäß angelegt hat, erhält der Vermieter die Mitteilung über die einbehaltene Kapitalertragsteuer. Sie müssen dann Ihren Vermieter auffordern, Ihnen diese Bescheinigung auszuhändigen, damit Sie die Zinsabschlagsteuer bei Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen können. Vorteil dieser umständlichen Verfahrensweise ist, dass Sie so einmal jährlich Gewissheit erlangen können, dass die Kaution auch ordnungsgemäß angelegt ist. Nachteile ergeben sich für die Mieter/innen, die keine Einkommensteuererklärung abgeben, sie erhalten eine um die Zinsabschlagsteuer verringerte Kaution zurück.
 

Bitte beachten Sie: Mit dieser Infoschrift können wir Ihnen zwar viele grundsätzliche Tipps und Informationen liefern. Im konkreten Einzelfall oder bei Streit mit Ihrem Vermieter sollten Sie aber immer eine unserer Beratungsstellen aufsuchen und sich anwaltlich beraten lassen. Nur so kann einzelfallbezogen beraten und die jeweils geltende Rechtsprechung berücksichtigt werden.


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siehe unter "Beratung / Beratungsstellen"