Jahressperrfrist

Wann kann der Vermieter die Miete (zum ersten Mal) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen?

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB erst verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen.
Beispiel:

Die Miete wurde das letzte Mal zum 01.12.2012 gemäß § 558 BGB erhöht. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf den Mieter/innen frühestens am 01.12.2013 zugehen.

Mieterhöhungen, die unter Verletzung der Sperrfrist erfolgen, sind unwirksam. Mieter/innen sollten darauf nicht reagieren und Geld sparen, solange der Vermieter die Unwirksamkeit nicht bemerkt. Erst umso später kann er das erforderliche neue Mieterhöhungsverlangen mit den entsprechend einzuhaltenden neuen Fristen zusenden. Achtung: Mieterhöhungen auf Grund von Modernisierung (§ 559 BGB) oder wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben bei der Berechnung der Sperrfrist unberücksichtigt.

Ist die Jahressperrfrist eingehalten worden, so ist die neue Miete - vorausgesetzt, das Erhöhungsverlangen ist ansonsten wirksam - ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Monat des Zugangs des Erhöhungsverlangens folgt.
Beispiel:

Ist das Mieterhöhungsverlangen unter Einhaltung der Sperrfrist am 10.09.2012 zugegangen, war die neue Miete am 01.12.2012 fällig (also nach Ablauf der Überlegungsfrist = Rest des Zugangsmonats plus zwei Monate).

Wenn Mieter/innen kürzer als ein Jahr in einer Wohnung wohnen, darf der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB erst nach Ablauf eines Jahres seit Beginn des Mietverhältnisses zustellen.

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