Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Flächenabweichung der Wohnung als Mangel der Mietsache (1)

Auch wenn es im Mietvertrag heißt: "Wohnfläche ca. 96 qm" stellt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10% einen Mangel dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt.

Die Mieter haben eine Drei-Zimmer-Mietwohnung gemietet. In § 1 des Mietvertrags ist die Wohnfläche mit "ca. 96 qm" angegeben, diese Wohnungsgröße ist auch in § 5 Ziffer 6 des Mietvertrags als Wohnfläche für die Umlegung der Betriebskosten vereinbart. Die Wohnfläche der vermieteten Wohnung beträgt aber tatsächlich nur 85,91 qm.

Mit der Klage verlangten die Mieter die Rückzahlung des auf die Flächendifferenz entfallenden anteiligen Mietzinses.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg und das Landgericht Berlin haben die Klage und die hiergegen eingelegte Berufung abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hob auf die Revision der Mieter das Berufungsurteil auf und verurteilte den Vermieter, die auf die Flächendifferenz entfallende Miete zurückzuzahlen.

Das Landgericht hatte in seinen Urteilsgründen die Ansicht vertreten, es sei nicht ersichtlich, dass durch die Flächenabweichung von 10,51% die Gebrauchstauglichkeit der Räume in erheblicher Weise beeinträchtigt werde. Der BGH stellte fest, dass eine Flächenabweichung von mehr als 10% in jedem Fall einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (neue Fassung) und einen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB (alte Fassung) darstellt. Sei die Erheblichkeitsgrenze von 10% überschritten, ist nach der Entscheidung des BGH im Interesse der Rechtssicherheit eine darüber hinausgehende Maßtoleranz nicht anzuerkennen, denn dies widerspräche der gesetzlichen Regelung, nach der die Nichtberücksichtigung einer nur unerheblichen Minderung der Tauglichkeit bereits als gesetzliche Ausnahme formuliert ist. Mit der Festlegung der Wesentlichkeitsgrenze auf 10% stehe zum einen fest, dass geringfügige Abweichungen eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit darstellten, zum anderen ergäbe sich daraus, dass größere Abweichungen in jedem Fall als erheblich anzusehen seien.

An diesen rechtlichen Überlegungen ändere sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch nichts dadurch, dass die Wohnfläche im Mietvertrag mit "ca. 96 qm" angegeben war. Zwar lasse diese Formulierung erkennen, dass es den Vertragsparteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße angekommen sei und durchaus Toleranzen hingenommen werden sollten. Gleichzeitig müsste jedoch auch für solche von den Vertragsparteien in Kauf genommene Toleranzen eine Grenze gezogen werden. Hat ein Wohnungssuchender mehrere Wohnungen, deren Miete und Ausstattung ähnlich sind, zur Auswahl, wird er sich in vielen Fällen für die größere Wohnung entscheiden. Während des Mietverhältnisses ist die Wohnfläche in aller Regel - so auch im vorliegenden Fall - Berechnungsgrundlage für die Verteilung von Betriebskosten. Ebenso ist die Wohnungsgröße ein Faktor bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 Abs. 2 BGB (neue Fassung) und § 2 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 MHG. Schon aus diesen Gründen kann den Mietern durch die Angabe einer überhöhten Wohnfläche im Mietvertrag ein wirtschaftlicher Schaden entstehen. Liegt die tatsächliche Wohnfläche erheblich unter der vertraglich vereinbarten, so ist auch die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, ohne dass es auf einen Nachweis der konkreten Beeinträchtigung der Mieter durch die Flächenabweichung ankommt. Der BGH verwies auch auf sein Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03 - (siehe unten, d. Red.); dort führte er unter anderem aus, dass ein zur Minderung berechtigender Sachmangel auch bei einem Vertrag über den Kauf oder die Errichtung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung im Fall einer Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10% anerkannt sei und Gründe für eine andere Bemessung im Wohnraummietrecht nicht vorlägen.

Abgedruckt in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2004, 268 f. und Das Grundeigentum 2004, 683

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 305


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