Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Energieausweis

Was ist der Sinn und Zweck eines Energieausweises? Wie kann er Mieter/innen dienen?

Alle Wohnhäuser brauchen ab dem 01.01.2009 einen Energieausweis, wenn sie neu vermietet, verkauft oder verpachtet werden. Also können potenzielle Mieter/innen vom Vermieter verlangen, dass er ihnen vor Mietvertragsabschluss einen Energieausweis vorlegt, in der der Energiebedarf oder der Energieverbrauch des Gebäudes angegeben ist.

Der Energieausweis informiert über den energetischen Zustand eines Gebäudes. Damit soll Mieter/innen schon vor Vertragsabschluss die Möglichkeit gegeben werden, die Heizkosten der Wohnung, an der sie interessiert sind, einzuschätzen. Außerdem lassen sich mit dem Energieausweis verschiedene Häuser in Bezug auf ihre energetische Qualität vergleichen.

 

Der Energieausweis kann in zwei verschiedenen Versionen erstellt werden - als bedarfs- oder verbrauchsorientierter Energieausweis. Der bedarfsorientierte ist genauer, da er auf der Bewertung der Bausubstanz (Wärmedämmung von Wänden, Dach und Fenstern) sowie den technischen Daten der Heizungsanlage beruht. Der verbrauchsbasierte kann auf der Grundlage bisheriger Heizkostenabrechnungen (der letzten drei Jahre) erstellt werden und ist dadurch für die Vermieter deutlich billiger in der Erstellung. Seine Aussagekraft ist allerdings wesentlich geringer, vor allem bei Leerstand. Stark eingeschränkt ist sein Informationsgehalt auch bei längerer Abwesenheit von Mieter/innen. Die Immobilienverbände haben durchgesetzt, dass der Eigentümer in der Regel entscheiden kann, welchen Ausweis er ausstellen lässt. Lediglich für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist, muss ein bedarfsorientierter Ausweis erstellt werden.


Bedarfsausweis
Ein bedarfsorientierter Energieausweis weist zwei verschiedene Werte aus, einen Wert für den Endenergiebedarf und einen für den Primärenergiebedarf.

Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, vom konkreten Gebäude jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Am Endenergiebedarf sollten sich Mieter/innen orientieren, wenn sie ihren künftigen Energieverbrauch und die Energiekosten abschätzen wollen.

Der Primärenergiebedarf bildet die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes ab. Er berücksichtigt neben der Endenergie auch die sogenannte „Vorkette“ (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) der jeweils eingesetzten Energieträger (z.B. Heizöl, Gas, Strom, Erneuerbare Energien). Der Primärenergiebedarf fällt dann besonders niedrig aus, wenn Erneuerbare Energien (Solare Strahlungsenergie, Geothermie, Energie aus Biomasse) für die Energieversorgung im Gebäude eingesetzt werden. Am Primärenergiebedarf können Mieter/innen erkennen, wie umweltfreundlich ihr Gebäude ist.


Verbrauchsausweis
Ein verbrauchsorientierter Energieausweis gibt den Energieverbrauch der Gebäudebewohner/innen in den vergangenen drei Jahren für Heizung und Warmwasserbereitung an. Um den Energieverbrauchskennwert zu ermitteln, wird der tatsächliche Energieverbrauch mithilfe eines standortbezogenen Klimafaktors bereinigt. So führt beispielsweise ein hoher Verbrauch in einem einzelnen harten Winter nicht zu einer schlechteren Beurteilung des Gebäudes. Der tatsächliche Energieverbrauch in einem Gebäude oder einer Wohnung kann aufgrund des Witterungseinflusses vom Energieverbrauchskennwert abweichen. Das Ergebnis im Verbrauchsausweis ist stark vom individuellen Nutzungsverhalten der Bewohner/innen abhängig. Wird in einem energetisch schlechten Gebäude kaum geheizt, so kann der Energieausweis trotzdem sehr gut ausfallen.


Farbskala
In dem vierseitigen Energieausweis werden auf einer Skala von Grün (geringer Bedarf beziehungsweise Verbrauch) über Gelb bis Rot (hoher Verbrauch und damit Sanierungsbedürftigkeit) Energiewerte angegeben. Diese bieten dem Wohnungssuchenden leider keinen so verständlichen Vergleichsmaßstab wie die oben genannten Energieeffizienzklassen für Elektrogeräte. Sinnvoll wäre die Angabe eines objektiven Werts wie der erforderlichen Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Aber immerhin ist ein erster Schritt getan, der Mieter/innen eine bessere Einschätzung ihrer künftigen Energiekosten ermöglicht. Damit wird auch die bisherige Praxis unseriöser Vermieter, die Nebenkosten im Mietvertrag unrealistisch niedrig anzusetzen und damit eine niedrigere Gesamtmiete vorzutäuschen, was bei der nächsten Betriebskostenabrechnung eine kräftige Nachzahlung und eine Nebenkostenerhöhung zur Folge hat, zumindest erschwert werden.


Ausweispflicht
Bei bestehenden Vertragsverhältnissen haben Mieter/innen keinen Anspruch, den Energieausweis einzusehen. Dann ergibt sich der Energieverbrauch allerdings auch aus der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.

Gut ein halbes Jahr nach Einführung des Energieausweises lag für den größten Anteil der vermieteten Wohngebäude in Deutschland ein solches Dokument vor. Manche Vermieter wissen jedoch noch immer nicht, dass der Energieausweis bei Neuvermietung von Wohnungen oder Häusern verpflichtend ist. Die deutsche Energieagentur dena ermittelte, dass von den beiden Energieausweisvarianten der auf Heizkostenabrechnungen basierende Verbrauchsausweis deutlich weiter verbreitet sei. „Durchschnittlich 78% der Wohngebäude verfügen über einen solchen Energieausweis. Nur 22% haben dagegen einen Bedarfsausweis, der auf einer technischen Analyse der Bausubstanz und der Heizungsanlage des Gebäudes beruht. Hauptgrund sind die niedrigeren Kosten: Der Preis für einen Verbrauchsausweis liegt in einem Mehrfamilienhaus mehrheitlich unter 20 Euro pro Wohneinheit, für einen Bedarfsausweis unter 50 Euro.“

Dass die meisten Vermieter den Energieausweis erst auf Nachfrage vorlegen, ist leider üblich. Spätestens bei einer Wohnungsbesichtung sollten Mieter/innen danach fragen. Liegt das Gebäude im gelben bis roten Bereich der Farbskala im Energieausweis, ist mit hohen bis sehr hohen Nebenkosten für Heizung und Warmwasser zu rechnen. Wenn Wohnungs- oder Hausbesitzer ihrer Ausweispflicht nicht nachkommen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Ausgenommen von Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises sind allerdings Baudenkmäler.

Zum Energieausweis gehören auch Modernisierungsempfehlungen. Die Umsetzung der Empfehlungen ist nicht verpflichtend. Es lohnt sich für Mieter/innen aber danach zu fragen, ob die Umsetzung geplant ist.


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