Dauernutzungsvertrag
Wohnungsbaugenossenschaften nennen die Verträge, die sie mit ihren Mitgliedern über die Überlassung von Wohnraum abschließen, in der Regel nicht "Mietverträge", sondern "(Dauer-)Nutzungsverträge". Mit ihrer rechtlichen Bewertung hat sich das OLG Karlsruhe (RE WuM 1985,78) beschäftigt. Kurz zusammengefasst hat das Gericht Folgendes entschieden: Der Vertrag zwischen einer Genossenschaft und den Genossen ist ein Mietvertrag und für ihn gilt das Mietrecht, auch wenn er Nutzungsvertrag genannt wird. "Die einzige grundlegende Abweichung", von der im Rechtsentscheid gesprochen wird, nämlich "die Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft", ist ebenfalls nicht außerhalb der mietrechtlichen Systematik angesiedelt, wie sich leicht zeigen lässt.
Der § 573 des BGB regelt die ordentliche Kündigung der Vermieters. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses liegt insbesondere vor, wenn
- der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat,
- der Vermieter die Räume für sich oder seine Angehörigen benötigt oder
- an "einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" gehindert ist.
Während es kommerzielle Vermieter in der Regel schwer haben, ein "berechtigtes Interesse" neben den gesondert aufgeführten Kündigungsgründen geltend zu machen, kann sich eine Genossenschaft bei beendeter Mitgliedschaft mitunter darauf berufen, dass Bedarf anderer Genossenschaftsmitglieder an der Wohnung besteht.
Jedoch ist das Mietverhältnis nicht nur ein Anhängsel der Mitgliedschaft und endet nicht automatisch mit ihrer Auflösung. Wer die Genossenschaftsmitgliedschaft gekündigt hat, kündigt damit noch lange nicht die Wohnung. Manch ein Genossenschaftsvorstand mag zwar durchaus ein Interesse daran haben, gekündigten Mitgliedern die Wohnung zu entziehen, doch solches Interesse ist alles andere als "berechtigt". Die ehemaligen Genossen sind durch das Mietrecht ebenso geschützt wie andere Mieter/innen. Der Unterschied besteht nur darin, dass ihr Vermieter als "berechtigtes Interesse" einen - quasi - "genossenschaftlichen Eigenbedarf" geltend machen kann, wenn andere Genossenschaftsmitglieder einen Bedarf an einer Wohnung haben und für sie keine andere zur Verfügung steht. Aber auch dann, und das ist ganz entscheidend, gelten die Regeln des Mietrechts weiterhin. Die Gründe sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben, gegebenenfalls vor Gericht nachzuweisen und dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, versteht sich von selbst.