Bürgschaft
Durch eine Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gemäß § 765 BGB, für die Verbindlichkeiten eines anderen einzustehen. Bei der Mietbürgschaft übernimmt der Bürge die Haftung für die Mietschulden der Mieter/innen und ggf. für Schadensersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis (z.B. wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen).
Die Bürgschaft ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erklärt, d.h. wenn das Schriftstück dem Vermieter vom Bürgen übergeben wurde. Es ist zwischen einer Ausfallbürgschaft (Regelfall) und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft (muss gesondert vereinbart werden) zu unterscheiden:
- Im Fall einer Ausfallbürgschaft muss der Vermieter sich erst an die Mieter/innen halten und kann erst nach erfolgloser Zwangsvollstreckung gegen jene an den Bürgen herantreten.
- Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Vermieter ohne Weiteres gegen den Bürgen vorgehen und muss nicht erst an die Mieter/innen halten. Der Bürge verzichtet in diesem Fall also auf die sogenannte Einrede der Vorausklage.
Der Umfang der Bürgschaft erstreckt sich regelmäßig auch auf die Kosten der Rechtsverfolgung (d.h. auf die Gerichts- und Anwaltskosten sowie die Kosten der Zwangsvollstreckung).
Bürgschaft als Mietsicherheit
Bei der Mietbürgschaft erhält der Vermieter anstelle einer Barkaution eine Bürgschaftsurkunde. Als Mietsicherheit ist eine Bürgschaft nur in der Höhe von maximal drei Nettomieten zulässig (§ 551 BGB).
Wird eine Barkaution in gesetzlich zulässiger Höhe und zusätzlich eine Bürgschaft als Mietsicherheit vereinbart, liegt eine sogenannte Übersicherung vor. In diesem Fall ist die Vereinbarung über die Barkaution wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig (BGH, Urt. v. 30.06.2004, AZ: VIII ZR 243/03). Vorsicht: Wenn dem Vermieter freiwillig und unaufgefordert zusätzlich eine Bürgschaft angeboten wird, bleibt die Bürgschaftsvereinbarung neben der Kautionsvereinbarung wirksam. Weitere Informationen sind in unserer Infoschrift „Mietsicherheit“ zu finden.
Tipp: Die Übernahme einer Bürgschaft ist keine „Formalität“, sondern kann dazu führen, dass der Bürge auf der Forderung nebst Kosten für die Rechtsverfolgung sitzen bleibt, wenn die Mieter/innen nicht zahlen. Die Beträge können sich gerade bei der Mietbürgschaft sehr schnell summieren. Da es auf ein Verschulden der Mieter/innen nicht ankommt, nützt es auch nichts, wenn diese anfangs besonders nett oder zuverlässig erscheinen. Ausschlaggebend ist allein die Zahlungsfähigkeit und die kann durch Verlust des Arbeitsplatzes oder durch sonstige Umstände schnell eintreten. Aus diesem Grunde sollte sich jede(r) genauestens überlegen, ob und für wen er/sie eine (Miet-)Bürgschaft übernimmt.
