Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Betriebskostenvorauszahlung

Wie unterscheiden sich Betriebskostenvorauszahlung und Betriebskostenpauschale?

Von Betriebskostenvorauszahlungen spricht man, wenn im Mietvertrag vereinbart worden ist, dass die Mieter/innen neben der Nettomiete auch die Nebenkosten anteilig tragen und der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellen muss (anders: Betriebskostenpauschalen). Je nachdem, wie das Ergebnis der Abrechnung ausfällt, müssen Mieter/innen dann eine Nachzahlung leisten oder dürfen ein Guthaben annehmen.

Sind Betriebskostenvorauszahlungen im Mietvertrag vereinbart worden, so dürfen diese grundsätzlich nur angemessen hoch sein. Dennoch ist der Vermieter berechtigt, viel zu niedrige monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten bei Mietvertragsabschluss anzusetzen (BGH, Urt. v. 11.02.2004, AZ: VIII ZR 195/03). Erhöhen kann der Vermieter die Vorauszahlungen ohne Weiteres nach der (ersten) Betriebskostenabrechnung: Die monatlichen Vorauszahlungsbeträge können angehoben werden (§ 560 Abs. 4 BGB), wenn eine Abrechnung vorgelegt wurde und sich aus ihrem Ergebnis die Notwendigkeit einer Erhöhung ergibt, also wenn die Abrechnung mit einem Nachzahlungsbetrag endet. In diesem Fall wird nämlich deutlich, dass die bislang gezahlten Vorauszahlungen zu niedrig waren.

Folgerichtig muss die Abrechnung dazu nicht nur formell, sondern auch inhaltlich richtig sein, denn die Erhöhung muss im Verhältnis zu dem geforderten Nachzahlungsbetrag stehen. Was geschieht aber, wenn die den Mieter/innen in Rechnung gestellten Kosten fälschlicherweise überhöht sind? Dann ist der Nachzahlungsbetrag sowie das Erhöhungsverlangen falsch. So sieht das mittlerweile auch der BGH (Urt. v. 15.5.2012, VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).

Wir empfehlen wir Ihnen nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung dringend, eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen und die Abrechnung überprüfen zu lassen.


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