Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutzten Objekten
Die Mieter wohnen seit 2004 in einem Gebäude in Berlin. Dessen Fläche wird zu 56% gewerblich und zu 44% als Wohnraum genutzt. Der ursprüngliche Vermieter hatte jeweils 70% der sich aus dem einheitlichen Grundsteuerbescheid ergebenden Grundsteuer vorweg auf die Gewerbeeinheiten verteilt und nur den Rest auf die Wohnraummieter umgelegt. Nach einem Eigentümerwechsel mussten die Mieter feststellen, dass der neue Eigentümer in der Betriebskostenabrechnung für 2013 nun die gesamte Grundsteuer im Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen umlegte, ohne wie bisher einen Vorwegabzug für das Gewerbe vorzunehmen. Es ergab sich dadurch für die Mieter eine Mehrbelastung von rund 200 Euro, welche sie vom Vermieter zurückverlangten. Ihre Klage hatte jedoch keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass die Grundsteuer auf einer einheitlichen Festsetzung der Gemeinde beruhe und nicht vom Verhalten der einzelnen Mieter abhängig sei. Sie werde auch nicht vom Gewerbemieter und den anderen Mietern verursacht und daher könne auch eine Umlage nach Verbrauch nicht erfolgen. Der BGH vertritt die Auffassung, dass ein Vorwegabzug nicht nötig ist, wenn wie hier ein einheitlicher Grundsteuerbescheid existiert und im Mietvertrag keine entsprechende Vereinbarung zur getrennten Abrechnung der auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Betriebskosten (Vorwegabzug) getroffen wurde. Auch die vorherige Praxis des ursprünglichen Eigentümers führe nicht zu einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung. Ein Vorwegabzug von auf das Gewerbe entfallenden Betriebskosten sei vielmehr nur dann vorzunehmen, wenn es anderenfalls zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter durch die gewerbliche Nutzung kommt. Dies sei hier nicht der Fall, da es sich „bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer“ handele, „das heißt, die in einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer hängt grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab“.
