Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Umwandlung und Eigentümerwechsel

Von Rechtsanwältin Franziska Dams


Von meiner Nachbarin habe ich gehört, dass das Haus, in dem ich wohne, demnächst verkauft werden soll. Was muss ich beachten?
Bei einem Hausverkauf tritt der Erwerber als neuer Eigentümer anstelle des bisherigen Vermieters in den bestehenden Mietvertrag ein. Eine Änderung des Mietvertrags oder gar die Unterzeichnung eines neuen Vertrags ist nicht erforderlich. Vielmehr geht das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten nach der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch auf ihn als neuen Eigentümer über. Das bedeutet für Sie, dass alle Vereinbarungen, die Sie in der Vergangenheit mit dem vorigen Vermieter getroffen haben, auch gegenüber dem neuen Vermieter gültig bleiben. Wichtig ist, dass Sie dem neuen Eigentümer alle Ihre Rechte beweisen können. Sie müssen damit rechnen, dass er Ihr Mietverhältnis überprüft und versucht, Schwachstellen zu finden und auszunutzen. Daher sollten Sie alle Unterlagen, die mit Ihrer Wohnung zusammenhängen, möglichst geordnet aufheben. Geben Sie niemals das Original Ihres Mietvertrags aus der Hand!
Ein Hausverkauf ist oft nur der Auftakt für umfangreiche Veränderungen im Haus wie Mieterhöhungen, Modernisierungen oder die Umwandlung in Eigentumswohnungen. Es empfiehlt sich daher, sich möglichst früh durch die Berliner MieterGemeinschaft beraten zu lassen und Rechtsschutz zu sichern. Neben Rechtsberatung und Prozesskostenversicherung bieten wir auch die Durchführung von Hausversammlungen für Mieter/innen betroffener Häuser an, bei denen unsere Berater/innen Ihnen zu Themen wie Eigentümerwechsel, Modernisierung usw. mit hilfreichen Informationen zur Seite stehen.

Der Eigentümer unseres Hauses will die Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln. Was kommt auf mich zu, wenn er diese verkaufen will?
Bei einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird das Gebäude in Sondereigentum und Miteigentum aufgeteilt, sodass die Wohnungen einzeln verkauft werden können. Hierzu muss der Hauseigentümer zunächst beim zuständigen Grundbuchamt die Aufteilungspläne einreichen, in denen die einzelnen Wohnungen als Sondereigentum und die gemeinschaftlichen Flächen, Bauteile und Einrichtung als Miteigentum gekennzeichnet sind. Zudem muss er bei der Bauaufsichtsbehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen, die üblicherweise – Ausnahmen sind jedoch beispielsweise Wohnungen mit Außentoilette – erteilt wird. Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann die Umwandlung erfolgen und jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Soll die Wohnung anschließend verkauft werden, steht Ihnen, von wenigen Ausnahmen abgesehen, ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Wenn Sie von Ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen und ihre Wohnung verkauft wird, gilt auch hier: Ihr bisheriges Mietverhältnis bleibt bestehen! Der Abschluss eines neuen Vertrags oder auch eine Umschreibung auf den neuen Eigentümer ist nicht erforderlich. Sollte man dennoch versuchen, Ihnen einen neuen Vertrag anzubieten, lassen Sie sich hierzu unbedingt in einer unserer Beratungsstellen beraten.

Was bedeutet es, dass mir beim Verkauf der von mir gemieteten Wohnung ein Vorkaufsrecht zusteht?
Soll die von Ihnen gemietete Wohnung nach der Umwandlung erstmals an einen Dritten verkauft werden, steht Ihnen ein Vorkaufsrecht zu, das ist in § 577 des BGB geregelt. In diesem Fall muss Sie der Verkäufer oder der potenzielle Käufer über Ihr Vorkaufsrecht und über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten. Sobald Ihnen die Mitteilung über das Vorkaufsrecht vorliegt, haben Sie zwei Monate Zeit zu überlegen, ob Sie hiervon Gebrauch machen wollen. Selbst wenn ein Kauf Ihrer Wohnung für Sie nicht in Betracht kommt, empfiehlt es sich, dass Sie Ihre Entscheidung erst am Ende der Überlegungsfrist mitteilen. Bei einer frühzeitigen Mitteilung des Verzichts wird der Käufer entsprechend schneller in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen, sodass die Kündigungssperrfrist – in Berlin in der Kündigungsschutzklausel-Verordnung geregelt – früher beginnt. Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an Familien- oder Haushaltsangehörige verkauft.
Sofern Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben möchten, teilen Sie dies dem Vermieter mit. Da Sie als Mieter/in Vorrang genießen, treten Sie dann anstelle des Kaufinteressenten in den Kaufvertrag ein. Wenn Sie von Ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen wollen, reicht eine einfache Mitteilung an den Vermieter am Ende der Überlegungsfrist.

Ich wohne in einer Eigentumswohnung. Diese hat mein Vermieter erst vor vier Jahren gekauft und will sie nun wieder verkaufen. Wie lange habe ich noch Kündigungsschutz?
Weil Kündigungen bei Eigentumswohnungen besonders häufig vorkommen, hat der Gesetzgeber eine zusätzliche Kündigungsbeschränkung eingeführt. Da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin besonders gefährdet ist, beträgt die Kündigungssperrfrist in Berlin zehn Jahre. Sofern Ihre Wohnung umgewandelt und anschließend verkauft wurde, kann der Vermieter Ihnen erstmals nach Ablauf von zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Das gilt nur, wenn Sie vor der Umwandlung in Wohnungseigentum bereits Mieter/in der Wohnung waren. Die Frist beginnt mit der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Vor Ablauf dieser Frist ausgesprochene Kündigungen sind unwirksam. Die Sperrfrist gilt nicht nur für den ersten Erwerber, sondern auch für die Nachfolger. Die bereits verstrichene Frist wird dann angerechnet. In Ihrem Fall bedeutet das, dass der neue Erwerber Ihnen frühestens nach Ablauf von sechs Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Bei der Kündigung muss der Vermieter dann aber auch noch die ordentliche Kündigungsfrist einhalten.

Mein Vermieter hat mir mitgeteilt, dass er das Haus, in dem ich wohne, verkauft hat. Er hat mir auch den neuen Eigentümer genannt. Ab wann muss ich die Miete an diesen überweisen?
Hat Ihr alter Vermieter Sie vom Verkauf unterrichtet und Sie gleichzeitig zur Zahlung an den neuen Eigentümer aufgefordert, kommen Sie dieser Aufforderung unbedingt nach. Wenn Ihnen die Mitteilung nach dem 15. eines Monats zugeht, müssen Sie erst die Miete für den übernächsten Monat auf das Konto des neuen Eigentümers zahlen.
Erhalten Sie hingegen Post, in der sich ein neuer Eigentümer vorstellt und Sie zur Zahlung der Miete an ihn auffordert, ist Vorsicht geboten. Die Berechtigung hierzu muss der neue Eigentümer nachweisen. Grundsätzlich gilt: Der Erwerber ist erst Eigentümer, wenn er in das Grundbuch eingetragen ist. Fordern Sie daher einen Grundbuchauszug als Nachweis für die Berechtigung vom neuen Eigentümer an oder machen Sie sich mit Ihrem Mietvertrag selbst auf den Weg zum Grundbuchamt und sehen dort das Grundbuch ein. Als Mieter/in sind Sie dazu berechtigt. Der Alteigentümer kann aber auch seinen Anspruch auf die Mieteinnahmen noch vor der Eintragung ins Grundbuch an den Erwerber abtreten oder diesen zur Wahrnehmung seiner Rechte bevollmächtigen. Aber auch hier gilt: Niemals ohne Nachweis die Miete an den neuen Eigentümer zahlen. Wenn Sie an den Falschen zahlen, müssen Sie die Miete möglicherweise ein weiteres Mal zahlen.

Unser Haus wurde voriges Jahr im Juli verkauft. Wer muss über die Heiz- und Betriebskosten für das Jahr 2012 abrechnen?
Findet der Eigentümerwechsel während eines laufenden Abrechnungszeitraums statt, ist für die Abrechnung des laufenden Jahres der neue Vermieter verantwortlich. Er muss über alle Kosten abrechnen und sich gegebenenfalls die hierzu notwendigen Belege vom Alteigentümer beschaffen. Wechselt der Vermieter erst nach dem Ablauf einer Abrechnungsperiode, muss der alte Vermieter abrechnen. Rechnet der Vermieter nicht innerhalb von zwölf Monaten ab, müssen Sie, von begründeten Ausnahmen abgesehen, die Nachforderung nicht bezahlen. Darüber hinaus können Sie bis zur Erteilung der Abrechnung die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten.

Unsere Wohnung soll verkauft werden. Der Vermieter verlangt von mir, dass ich Kaufinteressenten mehrmals in der Woche und sogar am Wochenende zur Besichtigung in die Wohnung lassen soll. Bin ich dazu verpflichtet?
Vor dem Verkauf der Wohnung werden Mieter/innen in den meisten Fällen mit Besichtigungswünschen durch potenzielle Kaufinteressenten konfrontiert. Zutritt müssen Sie in diesen Fällen nur dann gewähren, wenn eine rechtzeitige schriftliche Voranmeldung des Vermieters vorliegt. Die Voranmeldung ist nur dann ordnungsgemäß, wenn Ihnen der Vermieter Anlass, Zeit und teilnehmende Personen des Besuchs mitteilt. Der zeitliche Vorlauf hängt dabei unter anderem davon ab, ob Sie berufstätig sind. Termine an Wochenenden müssen Sie nicht akzeptieren. Grundsätzlich gilt, dass derartige Besichtigungen nur an Wochentagen und zu angemessener Tageszeit, in der Regel zwischen 10 und 13 sowie 15 und 18 Uhr zulässig sind. Kommt Ihnen der Terminvorschlag des Vermieters ungelegen, teilen Sie dies dem Vermieter am besten schriftlich und unter Nennung von Alternativterminen mit. Sind mehrere Interessenten vorhanden, kann es sinnvoll sein, anstelle von Einzelterminen einen Termin mit einem längeren Zeitfernster an einem Tag anzubieten, sodass mehrere Besichtigungen nacheinander stattfinden können.
Bei der Besichtigung empfiehlt es sich, den Kaufinteressenten klar zu machen, dass Sie in der Wohnung bleiben wollen. Auch das Ansprechen von Mängeln in der Wohnung und im Haus ist erlaubt. Auf keinen Fall müssen Sie dulden, dass bei der Besichtigung Fotos von Ihrer Wohnung gemacht werden. Es empfiehlt sich, bei einer derartigen Besichtigung eine/n Zeugin/Zeugen zur Seite zu haben, auch zur Unterstützung.

Ein Architekt hat eine Bestandsaufnahme meiner Wohnung angekündigt. Wie soll ich mich verhalten?
Bei der Besichtigung durch einen Architekten gilt das Gleiche wie bei der Besichtigung durch Kaufinteressenten. Zutritt müssen Sie nur dann gewähren, wenn der Vermieter den Besuch, dessen Zweck und den Namen des Architekten rechtzeitig schriftlich ankündigt. Kündigt sich ein Architekt lediglich selbst an, besteht auch bei rechtzeitiger Ankündigung keinerlei Verpflichtung, diesen in Ihre Wohnung zu lassen. Da Bestandsaufnahmen durch Architekten in den meisten Fällen der Vorbereitung einer Modernisierung dienen, kann es nützlich sein, den Besichtigungstermin nicht selbst wahrzunehmen, sondern sich durch Bekannte/Freunde vertreten zu lassen. Der Vorteil ist, dass diese als Dritte keine Angaben zum Zustand der Wohnung beim Einzug machen können, was wiederum die ordnungsgemäße Erstellung von Modernisierungsankündigungen erschwert. Zudem kommen Sie nicht in Versuchung, vorschnell nachteilige Aussagen zu treffen. Generell gilt: Auch hier ist Fotografieren nicht erlaubt!
Da nach einer solchen Bestandsaufnahme fast immer eine Modernisierungsankündigung folgt, empfiehlt es sich, frühzeitig zu reagieren und sich mit anderen Mieter/innen des Hauses zu vernetzten und Hausversammlungen – mithilfe der Berliner MieterGemeinschaft – zu organisieren.


Rechtsanwältin Franziska Dams berät in den Kreuzberger Beratungsstellen Möckernstraße und Adalbertstraße.

 

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 363 / Oktober 2013 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


Unser Beitrittsformular macht Ihren Beitritt kinderleicht.

Hausversammlungen

Gemeinsam stark!

Hausversammlungen können ein gutes Mittel sein, sich gegen Forderungen des Vermieters zu wehren. Wir unterstützen Sie dabei: 030 / 21002584!

Folgen Sie uns jetzt auf Facebook und Twitter - Aktuelles zu Mietrecht und Wohnungspolitik

Ferienwohnungen

Unsere Umfrage

Falls sich eine oder mehrere Ferienwohnung(en) in Ihrem Haus befinden, berichten Sie uns davon und schildern Sie Ihre Erfahrungen in unserer  Online-Umfrage.

Betriebskosten

Betriebskostenrechner

Überprüfen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung mit unserem Betriebskostenrechner!

Veranstaltungsreihe

Milieuschutz un-wirksam?

Die Videos zu dieser Veranstaltung stehen Ihnen auf unserer Seite zur Verfügung.

Frühstück für Erwerbslose, Aufstocker und Geringverdienende in Neuköllner Beratungsstelle

Infoschrift

Untermiete

Die wichtigsten Tipps und Infos zu den Themen Untermiete und Wohngemeinschaften.

Überhöhte Heizkostenabrechnung? - Unsere Infoschrift hilft bei der Überprüfung.

Geschäftsstelle:

Möckernstraße 92
10963 Berlin
Tel.: 030 - 216 80 01

Öffnungszeiten der Geschäftsstelle:
Montag, Dienstag, Donnerstag:
10 bis 13 Uhr und 14 bis 17 Uhr
Mittwoch: 10 bis 13 Uhr
Freitag: 10 bis 13 Uhr und 14 bis 16 Uhr

 

Öffnungszeiten der Beratungsstellen:

siehe unter "Beratung / Beratungsstellen"