Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrückstand und Kündigung

Von Rechtsanwältin Petra M. Goebel

RAin Goebel


Weil mein Konto nicht gedeckt war, hat die Bank die Miete nicht überwiesen. Wegen des Mietrückstands habe ich gestern eine fristlose Kündigung erhalten und soll dem Vermieter meine Wohnung in sieben Tagen geräumt übergeben. Darf der Vermieter das?
Ja, leider. In bestimmten Fällen kann Ihr Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, also fristlos, kündigen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann er „aus wichtigem Grund“ aussprechen, wenn Sie eine derart schwerwiegende Vertragsverletzung begangen haben, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann der Vermieter auch bei Zahlungsverzug aussprechen. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) liegt ein derartiger Zahlungsverzug vor, wenn Mieter/innen entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete – das heißt mindestens einer Monatsmiete – im Verzug sind oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die zwei Monatsmieten erreicht.            

Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) Mieter/innen bei der fristlosen Kündigung für die zum Zahlungsverzug führende finanzielle Leistungsfähigkeit immer einzustehen haben, kommt es auf die Frage, ob Sie den Zahlungsrückstand verschuldet haben, nicht an. Die Kündigung des Vermieters muss jedoch, um wirksam zu sein, einige unabdingbare Voraussetzungen erfüllen. Sie sollten sie daher sofort in einer unserer Beratungsstellen genau prüfen lassen, da unter Umständen von Ihnen Fristen eingehalten werden müssen, um sich erfolgreich gegen die Kündigung wehren zu können.                                            

Ich habe bisher die Miete immer spätestens zum dritten Werktag überwiesen. Hätte mein Vermieter mich vor der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht abmahnen müssen?   
Im Regelfall ist eine Abmahnung bzw. eine Mahnung des Vermieters bezüglich des Zahlungsrückstands nicht erforderlich. Wenn in Ihrem Mietvertrag vereinbart ist, dass Sie die monatliche Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu überweisen haben – was im Übrigen der gesetzlichen Regelung entspricht – ist die Fälligkeit der Miete kalendermäßig hinreichend bestimmt, sodass Sie wissen, wann die Miete zu zahlen ist, und die Fälligkeit automatisch eintritt.                

Falls in Ihrem Mietvertrag eine andere Regelung über die Fälligkeit der Mietzahlung getroffen ist, sollten Sie zu Ihrer eigenen Absicherung die Mietvertragsklausel in einer unserer Beratungsstellen prüfen lassen.                

Was kann ich gegen die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unternehmen?
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn Sie an den Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Zustellung einer Räumungsklage die rückständige Miete vollständig bezahlen oder sich eine öffentliche Stelle, wie zum Beispiel das Grundsicherungsamt oder das Jobcenter, zur Zahlung verpflichtet. Das ist die sogenannte Schonfristregelung gemäß § 669 Absatz 3 Nr. 2 BGB. Beachten Sie aber, dass der gesamte Mietrückstand restlos innerhalb der Schonfrist bezahlt werden muss. Fehlt nur ein Cent, findet die Schonfristregelung keine Anwendung und die fristlose Kündigung bleibt wirksam. Auch muss der Mietrückstand innerhalb der Frist beim Vermieter eingehen. Es genügt nicht, wenn die Geldüberweisung bei Ihrer Bank innerhalb der Schonfrist nur angewiesen worden ist.            

Der Gesetzgeber gibt Ihnen jedoch innerhalb der zwei Jahre nur einmal die Möglichkeit, die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung der rückständigen Miete innerhalb der Schonfrist zu beseitigen. Ist Ihnen also in den letzten zwei Jahren schon einmal oder mehrfach fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt worden, können Sie die aktuelle fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht mehr durch die Zahlung des Mietrückstands beseitigen. Für die richtige Berechnung der Zwei-Jahres-Frist sollten Sie sich auf jeden Fall beraten lassen.                                                            

Wo bekomme ich Hilfe, wenn ich die rückständige Miete nicht bezahlen kann?                   
Sie müssen unbedingt schnell handeln. Falls Sie Arbeitslosengeld II, auch „Hartz IV“ genannt, erhalten, gibt es die Möglichkeit, beim Jobcenter einen Antrag auf Mietschuldenübernahme zu stellen, um eine drohende Wohnungslosigkeit abzuwenden. Das Jobcenter kann Ihnen insoweit helfen, dass es Ihnen für Mietrückstände und gegebenenfalls auch für die Kosten des Räumungsverfahrens ein Darlehen bewilligt. Achtung: Beantragen Sie neben der Übernahme der Mietschulden vorsorglich auch die Übernahme der Kosten für das Klageverfahren. Stellen Sie den schriftlichen Antrag so früh wie möglich und lassen Sie sich die Antragsstellung vom Jobcenter bestätigen, beispielsweise durch einen Stempel auf einer Kopie Ihres Antrags. Sollten Sie den Antrag mit der Post schicken, versenden Sie diesen per Einschreiben mit Rückschein. Wird Ihr Antrag von einer/einem Mitarbeiter/in des Jobcenters aufgeschrieben, lassen Sie sich hiervon eine Kopie geben und vom Jobcenter auf der Kopie das Datum der Antragstellung bestätigen. Alle Nachweise dienen dem Zweck, den Zugang Ihres Antrags beweisen zu können, damit das Jobcenter nicht später sagen kann, Sie hätten gar keinen Antrag gestellt. Gleichzeitig sollten Sie in Ihrem Antrag das Jobcenter auffordern, Ihnen mitzuteilen, welche Unterlagen Sie für die Darlehensbewilligung vorlegen müssen. Für eine Antwort des Jobcenters sollten Sie diesem im Hinblick auf die Dringlichkeit eine Frist von sieben Tagen setzen.                                                    


Als ich heute beim Jobcenter war, haben mich die Mitarbeiter wieder weggeschickt und behauptet, dass sie keine Mietschulden übernehmen. Wie gehe ich vor?                
Lassen Sie sich von den Mitarbeiter/innen des Jobcenters keinesfalls abwimmeln oder vertrösten. Sollte das Jobcenter die Annahme Ihres Antrags verweigern, schicken Sie Ihren Antrag mit der Post per Einschreiben mit Rückschein oder werfen Sie ihn unter Zeugen – die jedoch keine Mitglieder Ihrer Bedarfsgemeinschaft sein dürfen – in den Briefkasten des Jobcenters. Oftmals verlangen die Jobcenter Unterlagen, die für die Antragsbearbeitung gar nicht notwendig sind, oder sie nennen für die Antragstellung Vorsprachetermine, an denen erst die erforderlichen Unterlagen abgegeben werden sollen, wodurch mehrere Wochen nutzlos verstreichen können und die Gefahr entsteht, dass die Schonfrist für die Zahlung des Mietrückstands ergebnislos abläuft. Ist die Schonfrist erst einmal abgelaufen, ist in den meisten Fällen das Mietverhältnis für das Jobcenter nicht mehr erhaltenswert, weshalb das Jobcenter auch zumeist kein Darlehen gewähren muss, wodurch der Staat wieder Geld sparen kann. Stellen Sie Ihre Anträge immer schriftlich und lassen Sie sich einen Eingangsnachweis geben. Sagt man Ihnen mündlich, dass Sie keinen Anspruch haben, fordern Sie einen schriftlichen Bescheid der Behörde, die hierzu verpflichtet ist. Jeden persönlichen Besuch beim Jobcenter sollten Sie sich ebenfalls vom Jobcenter schriftlich bestätigen lassen.                

Gleichzeitig sollten Sie in Ihrem persönlichen Umfeld nachfragen, ob Ihnen Verwandte oder Bekannte ein Darlehen für den Ausgleich der Mietrückstände gewähren können. Ebenfalls sollten Sie schriftlich mit Zugangsnachweis bei Ihrem Vermieter nachfragen, ob dieser von der Kündigung wegen Zahlungsrückstands und der Räumungsklage Abstand nehmen würde, wenn Sie die rückständige Miete in Raten bezahlen. Diese dokumentierte Vorgehensweise benötigen Sie, um dem Jobcenter Ihren sogenannten Selbsthilfewillen zu zeigen.                 

Reagiert das Jobcenter nicht oder lehnt es gar Ihren Antrag auf Bewilligung eines Darlehens für Ihre Mietrückstände und Prozesskosten ab, besteht die Möglichkeit, sich in einem Eilverfahren an das Sozialgericht zu wenden, welches dann über Ihren Darlehensantrag vorläufig entscheidet. Beachten Sie, dass Sie gegen einen ablehnenden Bescheid der Behörde innerhalb von einem Monat Widerspruch einlegen müssen. Geht Ihnen ein Widerspruchsbescheid zu, müssen Sie innerhalb eines Monats hiergegen Klage beim Sozialgericht einreichen. Lassen Sie sich in Ihrem eigenen Interesse immer in der Sozialberatung der Berliner MieterGemeinschaft e.V. beraten.             

Wenn Sie kein Arbeitslosengeld II bekommen, aber von Ihrem geringen Lohn die Miete nicht mehr vollständig zahlen können, oder wenn Sie Grundsicherung erhalten, besteht die Möglichkeit, beim Sozialamt einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden zu stellen. Erkundigen Sie sich dabei auch, ob Sie Anspruch auf Wohngeld haben.                

Aus meiner langjährigen Berufserfahrung weiß ich, dass dieses ganze Verfahren aufwendig und nervenzerreibend ist. Gleichzeitig darf Ihnen kein Fehler unterlaufen, denn schon der kleinste – auf Unwissenheit basierende – Fehler kann dazu führen, dass Sie den Mietrückstand nicht rechtzeitig ausgleichen können. In unserer kombinierten Miet- und Sozialberatung stehen Ihnen auf Miet- und Sozialrecht qualifizierte Rechtsanwält/innen im Verfahren zur Seite. Die jeweiligen Beratungsstellen und -zeiten unserer Sozialberatung finden Sie auf der vorletzten Seite des MieterEchos (siehe Sozialberatung nur für Mitglieder).                                                            

Ich konnte den Mietrückstand innerhalb der Schonfrist bezahlen. Muss ich noch reagieren, wenn mein Vermieter beim Gericht eine Räumungs- bzw. Zahlungsklage eingereicht hat und ich Post vom Gericht bekomme?
Auf jeden Fall! Sie müssen immer reagieren, wenn ein Gericht Sie anschreibt. Zum einen müssen Sie innerhalb von zwei Wochen, nachdem Ihnen die Räumungsklage und/oder Zahlungsklage zugestellt wurde, dem Gericht schriftlich, also nicht per Telefon oder E-Mail mitteilen, dass Sie sich gegen die Klage verteidigen wollen. Beachten Sie bitte, dass Sie für diese Frist keine Fristverlängerung beantragen können. Falls Sie dem Gericht nicht innerhalb dieser Frist schreiben, wird voraussichtlich ein Versäumnisurteil gegen Sie erlassen werden, welches unabhängig von Ihrer Zahlung des Mietrückstands vorläufig vollstreckbar ist. Hierdurch wird Ihr Vermieter berechtigt, Ihre Wohnung zumindest vorläufig durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Auch wenn gegen das Versäumnisurteil noch mit einem Einspruch vorgegangen werden kann, kann Ihr Vermieter vollendete Tatsachen schaffen, die nur sehr schwer rückgängig gemacht werden können. Gleiches gilt auch, wenn das Gericht einen Gerichtstermin anberaumt. Erscheinen Sie zu diesem Termin nicht, kann ebenfalls ein Versäumnisurteil mit den gleichen Konsequenzen gegen Sie erlassen werden.     Wenn Sie also eine Klage vom Gericht zugestellt bekommen, sollten Sie sich unverzüglich in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen. Die Rechtsanwält/innen sagen Ihnen, was als nächstes zu tun ist und vertreten Sie gegebenenfalls im Prozess. Soweit alle Voraussetzungen vorliegen, trägt unsere Rechtsschutzversicherung die Prozesskosten.             

Ich habe gehört, dass ein Vermieter wegen Zahlungsverzugs neben oder anstatt der fristlosen Kündigung auch ordentlich kündigen kann. Was bedeutet das?                   
Der Vermieter darf ein unbefristetes Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung hat. Das Gesetz erkennt ein berechtigtes Interesse unter anderem „insbesondere“ in dem Fall an, wenn eine schuldhafte, erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten vorliegt. Der Unterschied zur fristlosen Kündigung liegt zudem darin, dass der Vermieter die Kündigungsfrist einhalten muss. Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt drei Monate. Sie verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate. Diese gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter/innen verkürzt werden, wohl aber können im Mietvertrag längere Kündigungsfristen vereinbart werden. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Geht sie später zu, verschiebt sich die Frist um einen Monat. Ist sich der Vermieter also unsicher, ob die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorliegen, kündigt er gleich sicherheitshalber das Mietverhältnis auch ordentlich, also unter Einhaltung der Kündigungsfristen.                                                         

Gelten für den Fall einer ordentlichen fristgemäßen Kündigung bei Zahlungsverzug ebenfalls die Regeln für die Zahlung innerhalb der Schonfrist?   
Diese Frage ist zwischenzeitlich nicht mehr so einfach zu beantworten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann eine fristgemäße Kündigung nicht durch Zahlung innerhalb der Schonfrist geheilt werden. Die Möglichkeit der Schonfristzahlung dient laut dem BGH unter anderem dem allgemeinen Interesse an der Vermeidung von Obdachlosigkeit. Nach seiner Auffassung besteht die Gefahr der Obdachlosigkeit bei einer fristgemäßen Kündigung nur in geringerem Maß, da Mieter/innen bei einer fristgemäßen Kündigung ein wesentlich längerer Zeitraum für die Suche von angemessenem Ersatzwohnraum verbleibt.     

Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung müssen Mieter/innen außerdem als Voraussetzung für eine fristgemäße Kündigung ihr pflichtwidriges Verhalten verschuldet haben. Liegt dies nicht vor, ist die fristgemäße Kündigung unwirksam. Zwischenzeitlich gibt es jedoch Berliner Gerichte, zum Beispiel die 18. Abteilung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, die die Rechtsprechung des BGH für nicht richtig halten und der Auffassung sind, dass die vollständige Zahlung eines Mietrückstands innerhalb der Schonfrist nicht nur die fristlose, sondern auch die fristgemäße Kündigung des Vermieters unwirksam macht. Das Urteil wurde im Mieter-Echo Nr. 374/ Mai 2015 veröffentlicht. Es bleibt daher abzuwarten, ob auch in die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin und des BGH Bewegung kommt.         

 
Rechtsanwältin Petra M. Goebel berät zum Miet- und/oder Sozialrecht in den Beratungsstellen Neukölln/ Sonnenallee, Kreuzberg/ Möckernstraße, Wedding/ Wiesenstraße und Kreuzberg/ Adalbertstraße.

 

Weitere Informationen zum Thema erhalten Sie in unserer Infoschrift "Kündigung durch den Vermieter".

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 375 / Juli 2015 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!


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