Energetische Modernisierung | 2025
RAin Franziska Dams
Wir haben seit kurzem einen neuen Eigentümer. In einem „Informationsschreiben“ , das an alle Mieter/innen unseres Hauses gegangen ist, hat er für das 3. Quartal 2025 umfangreiche Baumaßnahmen – u. a. eine „energetische Modernisierung“ – angekündigt . Weitere Einzelheiten hat er nicht mitgeteilt. Wir fragen uns nun, was wir zu erwarten haben. Was zählt denn alles zu einer „energetischen Modernisierung“?
Der Begriff „energetische Modernisierung“ ist gesetzlich in § 555 b Nr. 1 BGB definiert. Es handelt sich danach um alle Maßnahmen, „durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird“. Endenergie ist die Energiemenge, die dem Haus in Form von Heizöl, Erdgas, Holzpellets, Strom, Fernwärme etc. zugeführt wird. Eine energetische Modernisierung kann aus Maßnahmen bestehen, die die benötigte Energiemenge für das Heizen in den Wohnungen selbst vermindern, beispielsweise durch eine Dämmung von Fassade, oberster Geschoss- oder Kellerdecke. Auch der Einbau von besser isolierten Fenstern gehört dazu. Es kann sich aber auch um Maßnahmen handeln, durch die Endenergie zur Erzielung der gleichen Wärme in den Wohnungen durch eine effektivere Heizungsanlage oder die Dämmung von Rohren vermindert wird. Auch dies zählt zur „energetischen Modernisierung“. Da das „Informationsschreiben“ noch keine Modernisierungsankündigung darstellt, bleibt Ihnen erstmal nur abzuwarten. Sobald eine Modernisierungsankündigung eingeht, sollten Sie in jedem Fall eine unserer Beratungsstellen aufsuchen und die Ankündigung dort prüfen lassen. Nachbar/innen, die keine Rechtsschutzversicherung haben oder nicht Mitglied bei uns sind, sollten sich auf jeden Fall unverzüglich darum kümmern, um dann möglichst gut abgesichert zu sein.
Wir haben noch Holzkastendoppelfenster, die dank guter Pflege in einem Top-Zustand sind. Unsere Vermieterin will diese nun gegen grässliche Kunststofffenster austauschen. Angeblich sind diese viel besser isoliert als unsere aktuellen Fenster. Können wir das irgendwie verhindern?
Auch wenn sich Ihre Fenster in einem guten Zustand befinden, kann Ihre Vermieterin diese grundsätzlich gegen energetisch bessere Fenster austauschen. Entscheidend neben einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist, dass die neuen Fenster einen besseren Wärmedurchgangskoeffizienten als die Bestandsfenster haben. Ist dies der Fall, können Sie den Austausch faktisch nicht verhindern. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Durchführung dieser Maßnahmen zu einer unzumutbaren Härte führt. Um zu prüfen, ob ein derartiger Härtegrund vorliegt, lassen Sie sich in jedem Fall bei uns beraten. Der Umstand, dass die alten Fenster in einem guten Zustand sind, stellt jedenfalls keinen entsprechenden Härtegrund dar.
Bei uns im Haus wurde erst vor 5 Jahren eine Gaszentralheizung eingebaut. Muss diese jetzt wegen des Heizungsgesetzes ausgetauscht werden?
Nein, eine entsprechende Verpflichtung besteht nicht. Wenn es sich um eine Gas- oder Ölheizung handelt, die vor 2024 in-stalliert wurde, darf diese auch nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG – auch bekannt als Heizungsgesetz) am 1. Januar 2024 weiter betrieben werden. Erst ab dem Jahr 2045 besteht eine Verpflichtung der Vermieter zum Austausch.
Unser Vermieter hat uns Ende letzten Jahres geschrieben, dass er die Heizung modernisieren will und die Arbeiten im 2. Quartal 2025 beginnen sollen. Von Kosten hat er nichts geschrieben, ist das jetzt schon die Modernisierungsankündigung oder kommt dort noch was?
Auch hier hat sich durch das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes nichts geändert. Möchte Ihr Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen, muss er diese weiterhin spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform ankündigen. Geregelt ist dies in
§ 555 c Abs. 1 BGB. Textform bedeutet, dass die Ankündigung Ihnen nicht zwingend als Brief zugehen muss. Auch eine E-Mail oder eine Ankündigung per Fax wäre ausreichend. Eine lediglich mündliche Ankündigung reicht hingegen in keinem Fall.Der Gesetzgeber schreibt zudem vor, dass die Modernisierungsankündigung bestimmte Angaben zwingend enthalten muss. Dazu zählen:
- die Art und der Umfang der geplanten Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
- der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahmen,
- der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Handelt es sich um eine energetische Modernisierung, muss aus der Ankündigung erkennbar sein, dass es durch die Maßnahme zu einer Einsparung von End- oder Primärenergie kommt. Vermieter/innen dürfen dabei hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§ 555 c Abs. 3 BGB). Das Informations-Schreiben Ihres Vermieters genügt den vorgenannten Anforderungen nicht und stellt keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung dar, die zur Duldung dieser Maßnahmen verpflichtet. Aus diesem Grund sollten Sie in keinem Fall Handwerker/innen Zutritt zu Ihrer Wohnung zur Durchführung von Arbeiten an der Heizung gewähren. Tun Sie dies doch, kann das als Duldung der Maßnahmen gewertet werden. Generell gilt: Haben Sie von Ihrem Vermieter eine Modernisierungsankündigung erhalten, lassen Sie sich in jedem Fall in einer unserer Beratungsstellen dazu zeitnah beraten. Ist das gesamte Haus betroffen, bieten wir auch die Durchführung von Hausversammlungen an.
Stimmt es, dass bei einer Erneuerung der Heizungsanlage nur noch Wärmepumpen eingebaut werden dürfen?
Nein, der Einbau anderer Heizungsarten ist weiterhin zulässig, es gelten Übergangsfristen. Entscheidet sich Ihr Vermieter, eine neue Erdgas- oder Ölheizung einzubauen, muss diese ab dem Jahr 2029 jedoch wachsende Anteile an erneuerbaren Energien, wie Biomethan, grünen oder blauen Wasserstoff nutzen (15% im Jahr 2029, 30% in 2030, 60% in 2040 und 100% in 2045). Zudem müssen sich Vermieter vor dem Einbau einer Erdgas- oder Ölheizung über die wirtschaftlichen Risiken sowie möglichen Alternativen beraten lassen. Möchte Ihr Vermieter eine Wärmepumpe einbauen, muss er nachweisen, dass die Jahresarbeitszahl für die Wärmepumpe über 2,5 liegt. Der Nachweis muss durch ein Fachunternehmen erbracht werden. Dazu zählen Schornsteinfeger und Heizungsbauer. Nur mit diesem Nachweis kann er die Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe in voller Höhe auf die Mieter/innen umlegen. Kann er diesen Nachweis nicht erbringen, können nur 50% der aufgewendeten Kosten als Modernisierungskosten auf die Mieter/innen umgelegt werden.
Wir haben eine Ölheizung bei uns im Haus, die in der Vergangenheit hin und wieder ausgefallen ist. Ich habe gelesen, dass der Vermieter jetzt durch das Heizungsgesetz verpflichtet ist, diese zu erneuern, und Reparaturen nicht mehr zulässig sind. Stimmt das?
Wenn es sich um eine Bestandsanlage handelt, die vor 2024 eingebaut worden ist, muss Ihr Vermieter diese nicht erneuern. Er kann sich auch darauf beschränken, diese zu reparieren. Entscheidet sich Ihr Vermieter allerdings für eine Erneuerung, muss die neue Heizung den Anforderungen des Heizungsgesetzes genügen. Dieses schreibt vor, dass die neue Heizung zu mindestens 65% auf erneuerbare Energien umzurüsten ist. Aber auch hier gibt es eine Übergangsfrist. In Großstädten wie Berlin mit mehr als 100.000 Einwohner/innen muss diese Anforderung spätestens nach dem 30. Juni 2026 eingehalten werden.
Wir haben eine laufende Staffelmiete in unserem Mietvertrag, andere Nachbar/innen haben Indexmietverträge. Unser Vermieter will jetzt die Heizungsanlage komplett erneuern und die Kosten zu 8% umlegen, geht das?
Bei einer Staffelmiete sind Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Mit dem GEG wurde mit § 559e BGB ab 1. Januar 2024 eine neue Modernisierungsumlage eingeführt, die auch bei Staffelmieten greift. Erneuert der Vermieter die Heizung, um die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen, darf er die Kosten für den Austausch auch bei Staffelmieten auf die Kaltmiete umlegen. Lassen Sie sich beraten.
Wurde mietvertraglich hingegen eine Indexmiete vereinbart und plant Ihr Vermieter, eine neue Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz einzubauen, kann er die Kosten hierfür nicht auf Sie umlegen. Dies gilt im Übrigen auch für alle anderen Modernisierungsmaßnahmen. Es sei denn, es handelt sich um eine Maßnahme, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, weil diese z. B. gesetzlich vorgeschrieben ist – Stichwort: Rauchwarnmelder. Der Einbau einer Heizung, die den Anforderungen des § 71 Gebäudeenergiegesetzes entspricht, stellt keine sogenannte nicht zu vertretende Maßnahme dar.
Ich habe gehört, dass man den Vermieter zwingen kann, beim Einbau einer neuen Heizung Fördermittel in Anspruch zu nehmen, um die Kosten für die Mieter/innen zu senken, stimmt das?
Entscheiden sich Vermieter für einen Tausch der Heizung, dürfen sie wählen, ob sie staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen. Werden Fördermittel in Anspruch genommen, dürfen Vermieter die Miete um 10% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (abzüglich der Fördermittel und abzüglich eines pauschalen Betrags von 15% für ersparte Erhaltungskosten) erhöhen (§ 559 e BGB). Entscheidet sich Ihr Vermieter gegen die Inanspruchnahme von Fördermitteln, beträgt die Modernisierungsumlage 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten gemäß § 559 BGB.
Unser Vermieter will die Heizung bei uns im Haus erneuern. Laut der Ankündigung soll die Mieterhöhung ca. 1,20 Euro/qm betragen. Ich habe aber irgendwo gelesen, dass man bei neuen Heizungen nur 0,50 Euro/qm umlegen darf? Was stimmt denn nun?
Durch das sogenannte Heizungsgesetz wurde auch eine neue Kappungsgrenze eingeführt. Diese sieht vor, dass sich die Miete beim Einbau einer neuen Heizungsanlage um maximal 0,50 Euro/qm innerhalb von sechs Jahren erhöhen darf. Diese Grenze gilt aber nur für den Einbau einer neuen Heizung.
Führt der Vermieter weitere Modernisierungsmaßnahmen durch, wie beispielsweise den Anbau eines Balkons oder die Installation eines Fahrstuhls, darf die Miete weiterhin um 8% der aufgewendeten Kosten, maximal jedoch um 3,00 Euro/qm innerhalb von sechs Jahren erhöht werden. Betrug die Miete vorher weniger als 7,00 Euro/qm, so darf die monatliche Miete nur um insgesamt max. 2 Euro/qm innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.
Mein Vermieter hat angekündigt, eine neue Heizung einbauen zu wollen, die effizienter als die bisherige Heizung sein soll. Durch die hiermit einhergehende Mieterhöhung würde die Miete nach Abschluss der Maßnahmen ca. 45% meines Einkommens betragen. Einen Anspruch auf Wohngeld oder sowas habe ich nicht. Kann man da irgendwas tun?
Führt der Einbau einer neuen Heizungsanlage dazu, dass die Miete mehr als 30% Ihres Einkommens beträgt, können Sie den Einwand der finanziellen Härte erheben. Hierfür haben Sie bis zum Ende des auf die Ankündigung folgenden Monats Zeit. Geht Ihnen zum Beispiel die Ankündigung am 14. März 2025 zu, haben Sie bis Ende April 2025 Zeit, gegenüber dem Vermieter den Einwand der finanziellen Härte zu erheben. Die Frist gilt nur, wenn der Vermieter Sie in der Ankündigung auf die Möglichkeit der Geltendmachung von Einwendungen nebst Frist hingewiesen hat. Hat der Vermieter dies in der Ankündigung versäumt, haben Sie bis zum Beginn der Baumaßnahmen Zeit, diesen Einwand zu erheben. Die gilt auch für den Fall, dass sich Ihre Einkommensverhältnisse zwischen Ankündigung und Baubeginn verschlechtern. Auch in diesem Fall ist der Baubeginn der spätestmögliche Zeitpunkt, um sich auf das Vorliegen einer wirtschaftlichen Härte zu berufen. Die 30% sind nicht im Gesetz geregelt und stellen einen Richtwert da. Wenn Sie unsicher sind, ob in Ihrem Fall der Einwand der finanziellen Härte greift, lassen Sie sich bei uns beraten.
Mein Vermieter plant unsere alten Ofenheizungen zurückzubauen und uns an die Fernwärme anzuschließen. Zudem soll eine Wärmedämmung angebracht und dazu ein Gerüst aufgestellt werden. Wie sieht es in solchen Fällen mit einer Mietminderung aus?
Hier hat sich durch das Heizungsgesetz nichts geändert. Für die Dauer von drei Monaten ist eine Mietminderung bei der Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen (§ 536 Absatz 1a BGB). Sie dürfen also für die ersten drei Monate ab Beginn der Maßnahmen nicht mindern. Werden allerdings zeitgleich Instandsetzungsarbeiten mit durchgeführt, was häufig der Fall ist, bleibt das Minderungsrecht jedenfalls für diese Maßnahmen und die hieraus resultierenden Beeinträchtigungen bestehen. Da die Abgrenzung in solchen Konstellationen schwierig ist, empfiehlt es sich, die Miete ab Beginn der Baumaßnahmen voll – aber unter dem Vorbehalt der Rückforderung – zu zahlen und sich eine Mietminderung vorzubehalten. Bitte mindern Sie in keinem Fall drauflos, sondern lassen sich im Zweifel erst einmal beraten, ob und in welcher Höhe hier eine Mietminderung angezeigt ist.
Rechtsanwältin Franziska Dams ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Sie berät in unseren Beratungsstellen Möckernstraße 92 und Adalbertstraße 95 A in Kreuzberg.
Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho 448 / März 2025 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!
