Die erste Wohnung: Tipps zum Vertragsabschluss
RA Marek Schauer
Berlin. Tor zur Welt! Und einen Termin zum Mietvertragsabschluss habe ich auch. Was muss ich beachten, wenn ich den Vertrag unterzeichne?
Als Erstes kommst Du mal am besten zu uns in eine der Bera-tungsstellen und wirst dort oder ganz einfach online Mitglied. Denn: Nur wer mietrechtlich gut beraten ist, braucht weniger Geld für die Miete und hat mehr für den Spaß in unserer Stadt, von der Club- oder sonstigen Kultur, den zahlreichen Kneipen oder Restaurants.
Vermieter in Berlin wissen nämlich, dass die Neuankömmlinge oft unbedarft und ängstlich mit dem Thema Miete umgehen (müssen), und das schlägt sich in den Preisen und dem frechen Umgang allgemein nieder. Wenn man mit Wissen über das Mietrecht ausgestattet ist, können diese Vermieter einem deutlich weniger antun, als wenn man alles mit sich machen lässt.Das fängt beim Vertrag an. Nimm den am besten gleich mit in die Mieterberatung und besprich ihn mit dem Anwalt/der Anwältin vor Ort. Meist raten wir zu unterzeichnen, weil Debatten um einzelne Punkte im Vertrag dazu führen können, dass der Vermieter dann nicht unterzeichnet. Und: Das Mietrecht ist insofern mieterfreundlich, als dass besonders nachteilige Klauseln im Vertrag unwirksam sind. Zudem kann zum Beispiel ein überhöhter Mietpreis mit Hilfe der Mietpreisbremse nachträglich abgesenkt werden.
Mietpreisbremse? Davon habe ich gehört! Was ist das und wie senke ich meine möglicherweise überteuerte Miete?
Das Mietrecht erlaubt den Vermietern, bei Vertragsabschluss die ortsübliche Miete zuzüglich 10% zu verlangen. Ausnahmen gelten bei Neubauten und neubauähnlichen Sanierungen bzw. umfassender Modernisierung von Bestandsbauten. Ortsüblich ist die Miete, die – kategorisiert nach Baualter, Größe, Wohnlage und Ausstattung – im Berliner Mietspiegel ausgewiesen wird.Sollten die Vermieter davon abweichen wollen, müssen sie das im Vertrag kennzeichnen.
Wenn man nun feststellt – unterstützt durch eine gute Beratung von uns –, dass die Miete deutlich über der rechtmäßigen Miete liegt, muss man dem Vermieter die Grenzen aufzeigen – das heißt: Man rügt die Miethöhe und fordert eine Absenkung. Das ist ärgerlich, dass man das als Mieter/in machen muss und der Vermieter nicht von vornherein zur Einhaltung des Rechts verpflichtet ist. Viele trauen sich nicht, den Vermieter anzugreifen, wo man gerade einen Vertrag freundlich unterschrieben hat. Aber: Wenn man die Miete senken will, dann muss man das tun und es lohnt sich.
Das glaube ich. Aber muss ich nicht Angst vor Kündigung haben und wie geht es denn dann weiter?
Nein. Nur, weil man von seinen Rechten Gebrauch macht, kann der Vermieter nicht kündigen. Keine Sorge, da muss man sportlich mit umgehen, und dabei helfen wir.
Wie es weitergeht: Wenn der Vermieter das Schreiben bekommt, gibt es drei Optionen für ihn. Erstens: Er gibt nach (selten). Zweitens: Er macht ein Angebot, das niedriger als die verlangte Miete ist, aber immer noch zu teuer. Hier muss man abwägen, ob man damit zufrieden ist. Drittens: Er sitzt die Sache aus und hofft, dass man nichts macht. Aber: Lasst Euch von uns beraten und verklagt den Vermieter. Die Gerichtsverfahren sind überwiegend erfolgreich und Ihr könnt oft dreistellige Beträge pro Monat sparen.
Ich habe eine Frist im Mietvertrag. Da steht sowas von 1 Jahr Befristung, weil der Vermieter dann was bauen will. Dann stehen da noch Vorschriften wie § 549 BGB und § 575 BGB. Das kommt mir komisch vor. Was hat es mit diesen Paragrafen auf sich?
Der Vermieter kann unter besonderen Voraussetzungen den Mietvertrag befristen. Das steht im Detail im Gesetz. In der Realität jedoch nutzen Vermieter die Vorschriften oft, um junge Menschen unter Druck zu setzen. Sie behaupten, dass sie den Mietvertrag befristen müssen, weil sie eventuell nach der Frist was bauen oder selbst drinnen wohnen wollen. Nicht selten ist das erstunken und erlogen und dient nur dazu, nach der Frist einen neuen befristeten Vertrag mit einer höheren Miete abzuschließen. Meist verstoßen in solchen Verträgen die enorm hohen Mieten gegen die Mietpreisbremse. Meckert man, kriegt man keine Verlängerung.
Davon sollte man sich nicht täuschen lassen. Wir prüfen die Befristungsgründe, und wenn wir feststellen, dass die Behauptungen falsch oder nicht plausibel sind, dann empfehlen wir Dir, Maßnahmen zu ergreifen, damit Du in der Wohnung bleiben kannst. Denn wenn der Befristungsgrund erfunden ist, ist die Befristung unwirksam und der Vertrag ist unbefristet.
Was bedeutet das mit der Nettokaltmiete und den Betriebskostenvorschüssen für warme und kalte Betriebskosten?
Die Nettokaltmiete ist der Tribut, den der Vermieter dafür kassiert, dass er Euch eine Wohnung überlässt, die er hat, aber gar nicht für sich braucht. Die schöne Welt des Schmarotzens mit dem Privateigentum an Eurem Bedarf. Diese Nettomiete muss sich – von den genannten Ausnahmen abgesehen – grundsätzlich nach den Vorschriften der Mietpreisbremse richten.
Die kalten Betriebskosten betreffen die Kosten, die für die Bewirtschaftung des Hauses anfallen: Hausmeister, Gartenpflege, Versicherungen, Grundsteuer u. a. Das darf der Vermieter auch auf Euch umlegen.
Die warmen Betriebskosten betreffen die Kostenumlage für Warmwasser und Heizung.
Für die Betriebskosten nimmt der Vermieter in der Regel monatliche Vorauszahlungen, über die er jährlich abrechnen muss. Dabei werden sehr viel Schabernack und Unfug zu Lasten der Mieter/innen betrieben. Es werden Kosten umgelegt, die gar nicht vertraglich vereinbart sind. Es werden überteuerte Leistungen umgelegt – der Mieter zahlt es ja. Es wird beim Rechnen geschummelt, gelogen und getrickst, und manchmal kommt eine Betriebskostenabrechnung viel zu spät und der Vermieter will trotzdem noch Geld.Nicht mit Euch. Kommt in die Beratung, oft kann man bares Geld sparen, indem man einen Widerspruch einlegt und die Belege für die Rechnungen verlangt und dann mit uns bespricht. Man ist auch hier nicht hilflos.
Der Vermieter will eine Kaution, eine Sicherheit oder ein „Deposit“ – was ist das und was muss ich beachten?
Die Mietsicherheit oder Mietkaution dient dem Vermieter zur Absicherung seiner geldwerten Ansprüche, die während des Mietverhältnisses, aber vor allem nach dem Auszug zum Beispiel durch Schadensersatzforderungen wegen Beschädigungen, Schönheitsreparaturen (dazu gleich mehr) oder etwa noch zu ergehenden Betriebskostenabrechnungen entstehen.
Die Kaution darf nach dem Gesetz maximal drei Nettokaltmieten betragen. Das gilt auch für die Bürgschaft von einem Bürgen. Wenn Ihr die Kaution auf das Konto des Vermieters einzahlt oder es als pfändbares Konto für den Vermieter einrichtet, habt Ihr das Recht, die Kaution in drei Raten zu zahlen. Das solltet Ihr dann auch fristgerecht tun, denn wenn Ihr das mit zwei Raten nicht tut, kann der Vermieter kündigen! Tipp: Manche Vermieter versuchen, zusätzlich zur Kaution noch ein Elternteil in den Mietvertrag als weiteren Vertragspartner hineinzuziehen, um einen weiteren zahlungskräftigen Mieter als Absicherung zu haben. Im Einzelfall kann das als Übersicherung ausgelegt werden und unwirksam sein. Lasst Euch dazu beraten. Rechtswidrig ist es, wenn der Vermieter eine Bürgschaft und eine Mietkaution gleichzeitig verlangt, weil das eine Übersicherung darstellt. Lasst Euch da nicht über den Tisch ziehen. Und wenn es doch passiert ist, habt Ihr das Recht, die Bürgschaft für unzulässig zu erklären. Per Gericht geht das meist sehr gut. Achtung: Bei Ende des Mietvertrages versuchen Vermieter nicht selten, die Kaution zu zocken. Sie antworten nicht auf Eure Schreiben – drei Monate nach Ende des Mietvertrages könnt Ihr sie schon anschreiben und eine Abrechnung fordern – oder sie erzählen was von Schäden und Rechnungen, die nicht mal auf dem Übergabeprotokoll stehen. Lasst Euch beraten und bleibt dran, damit Ihr die Kaution nicht verliert!
Das Übergabeprotokoll, da habe ich auch Fragen: Wenn ich in eine Wohnung einziehe, was hat das Protokoll für eine Bedeutung? Und gleiche Frage bei der Rückgabe, wenn ich ausziehen will: Soll ich es da insbesondere unterschreiben?
Beim Einzug sollte man darauf achten, dass man mit einem unabhängigen Zeugen (keine Mietpartei!) und einer Kamera bewaffnet ist, um sichtbare Mängel zu fotografieren. Diese Mängel sollten auch in dem Übergabeprotokoll auftauchen – dann kann niemand sagen, dass Ihr das wart. Wichtig ist das auch, damit Ihr Eure Ansprüche auf Mängelbeseitigung und Minderung nicht verliert. Und: Die Mängel müssen ja auch beseitigt werden vom Vermieter, deshalb vereinbart eine Frist zur Beseitigung. Solltet Ihr weitere (versteckte) Mängel später entdecken, könnt Ihr diese aber immer noch anzeigen und auf deren Beseitigung drängen. Unterschreiben müsst Ihr das Protokoll beim Einzug nicht zwingend, aber wenn es soweit stimmt, was drinsteht, ist es erstmal kein Schaden, zu unterschreiben. Ihr müsst es aber nicht, wenn Ihr Euch unsicher seid, weil Ihr Euch zum Beispiel nicht getraut habt, alle Mängel anzusprechen. Es gibt keinen Zwang zur Unterschrift.
Anders ist es bei der Rückgabe der Wohnung. Hier solltet Ihr unbedingt einen unabhängigen Zeugen und eine Kamera mitbringen. Falls der Vermieter Euch nun aber alle Schäden unterschummeln will: Fotografiert diese und zeigt sie dem Zeugen, aber nicht das Protokoll unterschreiben! Das könnte Euch als Anerkenntnis der Schäden in der Wohnung nachgesagt werden und zum Nachteil gereichen. Nochmal: Es gibt keinen Zwang zur Unterschrift.
Apropos Übergabe nach der Kündigung meiner Wohnung: Ich habe von Schönheitsreparaturen gehört, die Vermieter immer verlangen – was ist das und worauf muss ich achten?
Schönheitsreparaturen sind salopp gesagt: die malermäßige Instandhaltung der Wohnung wie regelmäßiges Streichen von Wänden, Decken, Fenstern – soweit es Holzfenster sind – von innen und Holzinnentüren sowie die Wohnungseingangstür von innen, bzw. jedenfalls am Ende des Vertrages. Und zwar in einer Farbe, die im Vertrag vorgesehen ist bzw. wie sie am Anfang übergeben wurde.Aber Achtung: Diese Pflicht des Mieters ist oftmals nicht so selbstverständlich, wie Vermieter es immer behaupten. Einerseits kann es sein, dass die Verpflichtung zum Streichen im Vertrag unwirksam ist und dass man die Wohnung nur besenrein – also geputzt – übergeben muss. Gleiches gilt, wenn die Wohnung unrenoviert oder nur teilweise renoviert übergeben wurde. Dabei reicht schon, wenn eine Wand ungestrichen ist und es keine Kompensation des Vermieters gibt, um das Streichen zu bezahlen. Viele Klauseln in Mietverträgen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen sind unwirksam. Wir wollen sagen: Es ist schwer, das alleine zu beurteilen, aber bevor man unnötige Arbeit für den Vermieter macht, sollte man die Klauseln in unseren Beratungsstellen prüfen lassen. Das kann Zeit und viel Geld ersparen.
Wir sind ursprünglich in einer Wohngemeinschaft gewesen. Mit drei Leuten. Jetzt sind zwei Leute ausgezogen und ich bin alleine da – ich kann mir die Wohnung nicht leisten. Kann ich die Hauptmieter gegen neue Leute auswechseln? Wäre Untervermieten eine Möglichkeit – wie gehe ich da strategisch vor?
Das sind zwei Möglichkeiten, die rechtlich unterschiedlich ablaufen. Der Hauptmieterwechsel in Wohngemeinschaften ist nach neuerer Rechtsprechung nur dann noch möglich, wenn man belegen kann, dass zwischen Vermieter und Mieter vereinbart war, dass die Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet wurde. Das ist schwer – ideal wäre daher, wenn man bei dem Vertragsschluss den Vermieter dazu bringt, in den Vertrag aufzunehmen, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft bilden. Das gelingt eher selten. Wenn es so ist, kann man den Vermieter verpflichten, der Entlassung der alten und der Aufnahme der neuen Mieter zuzustimmen. Wenn nicht, hat man kein Recht auf Austausch. Dann muss man ein bisschen betteln und mit Geld – also einer Mieterhöhung, die Ihr vorschlagen könnt – versuchen, den Gierschlund im Vermieter zu locken. Das kann funktionieren, muss aber nicht. Es ist Kulanz des Vermieters.Aber: Bei Auszug von Mitmieter/innen hat der verbleibende Mieter den Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung. Denn es ist ein berechtigtes ökonomisches Interesse, wenn man die Wohnung halten will und es finanziell nicht kann, durch Untervermietung die Miete zu stemmen. Wichtig ist, dass Ihr das ordnungsgemäß vorbereitet: Versendet das Schreiben mit Darlegung des berechtigten Interesses und dem/den Untermieternamen (plus Kopie/n des Personalausweises) an den Vermieter mit einer Frist zur Zustimmung, am besten per Einschreiben. Lasst Euch dazu beraten, wenn Ihr unsicher seid.
Damit setzt Ihr dann die Pflicht zur Zustimmung des Vermieters in Gang. Der kann die Erlaubnis zur Untervermietung nur verweigern, wenn wichtige Gründe vorliegen, beispielsweise dann, wenn der Untermieter für ihn unzumutbar ist, etwa wenn er ein stadtbekannter Drogendealer ist. Aber solche Leute wollt Ihr ja vermutlich selbst nicht gerne in der Wohnung haben, es sei denn, Ihr habt Bedarf nach Drogen – dann sei Euch aber gesagt, dass Besitz und Handel mit illegalen BTM in der Wohnung ein Kündigungsgrund sind. Davon raten wir ab. Zur Untervermietung raten wir bei Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen aber sehr wohl, und die Voraussetzungen sind nach neuester Rechtsprechung auch sehr liberal geworden.
Und jetzt: Viel Spaß in Berlin und der neuen Bleibe!
Rechtsanwalt Marek Schauer berät in Neukölln, Sonnenallee 101. In seinem Podcast „Dein gutes Mietrecht“ findet man Antwort auf viele Fragen zum Mietrecht.
Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho 451 / August 2025 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!
