Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Änderungen der Personen(zahl) in der Mietwohnung

Von Rechtsanwalt Volker Sjuts

RA Sjuts


Meine Partnerin ist aus der von mir gemieteten gemeinsam bewohnten Wohnung ausgezogen. Ich möchte jetzt einen Untermieter in die Wohnung aufnehmen, da ich die Miete allein nicht aufbringen kann. Mein Vermieter sagt, dass er damit nicht einverstanden ist.

Grundsätzlich brauchen Sie die Erlaubnis, wenn Sie einen Teil der Wohnung untervermieten möchten, so ist es in § 540 Absatz 1 BGB geregelt. Sie haben einen Anspruch auf Untervermietung, sofern Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Dieses darf gemäß § 553 Absatz 1 BGB erst nach Vertragsschluss entstanden sein. Das berechtigte Interesse ist gegeben, wenn Mieter/innen vernünftige und nachvollziehbare Gründe wirtschaftlicher und/oder persönlicher Art angeben können und in der Person des Untermieters/der Untermieterin keine Gründe bestehen, die gegen die Untervermietung sprechen. Solche Gründe sind beispielsweise: bekannte erhebliche Störung des Hausfriedens durch ihn/sie oder Mietschulden, sofern der/die Untermieter/in zuvor beim Vermieter eine Wohnung gemietet hatte. Des Weiteren darf es durch die Untervermietung nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen.
In Ihrem Fall sind wirtschaftliche Gründe vorhanden, da Sie die Mietbelastung reduzieren wollen, sodass ein berechtigtes Interesse gegeben ist. Sie haben einen Anspruch auf die Genehmigung und sollten dies dem Vermieter nochmals mitteilen. Dabei müssen Sie den Namen des Untermieters mitteilen, damit der Vermieter seinerseits erkennen kann, ob gegen diesen Bedenken bestehen. Sofern der Vermieter es verlangt, sind auch die bisherige Wohnanschrift, Geburtsdatum und Beruf des Untermieters mitzuteilen.

Ich habe eine Untermieterlaubnis beantragt. Mein Vermieter reagiert nicht. Was kann ich tun, um die Untermieterlaubnis zu erhalten. Darf der Untervermieter trotzdem schon einziehen?
Für jede unberechtigte Gebrauchsüberlassung kann der Vermieter Sie unter Berücksichtigung des Einzelfalls abmahnen, da diese einen Vertragsverstoß darstellt. Sollten Sie die unerlaubte Untervermietung danach nicht beenden, kann der Vermieter das Mieterverhältnis sogar kündigen. Der sichere Weg ist daher, den Vermieter bei Stillschweigen oder Verweigerung der Erlaubnis zu verklagen. Aber auch Ihr Vermieter verhält sich vertragswidrig, wenn er die berechtigte und begründete Erlaubnis zur Untervermietung nicht erteilt bzw. auf Ihren Antrag nicht reagiert. Dieses treuwidrige Verhalten kann im Einzelfall dazu führen, dass der Einzug des Untermieters/der Untermieterin ohne Erlaubnis nicht zu Abmahnung und Kündigung berechtigt. Der sichere Weg für Sie ist aber der gerichtliche. Lassen sie sich in einem solchen Fall unbedingt in einer Beratungsstelle beraten. Sollten Sie durch die unterbliebene oder verzögerte Erlaubnis zur Untervermietung Mietausfälle haben, können Sie diese als Schadensersatz geltend machen.

Wir sind zu zweit in die Wohnung eingezogen und beide Hauptmieterinnen. Nun ist die andere ausgezogen. Sie will aus dem Vertrag ausscheiden und für sie soll jemand anderes in den Vertrag eintreten. Muss der Vermieter den Wechsel mitmachen?
Ein Wechsel der Mieter/innen ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Ein Anspruch auf Austausch eines Mieters/einer Mieterin besteht nicht. Sie können aber für die Person, die einziehen soll, um Erlaubnis zur Untervermietung bitten. Das berechtigte Interesse können sowohl wirtschaftliche Gründe sein oder auch der Umstand, dass Sie nicht allein wohnen möchten. Ihre Mitmieterin verbleibt in dieser Konstellation im Mietvertrag und kann vom Vermieter auch künftig auf Mietzahlung und für andere (berechtigte) Forderungen in Anspruch genommen werden. Um das im Innenverhältnis untereinander zu regeln, können Sie mit Ihrer Mitmieterin eine Vereinbarung abschließen, in welcher Sie diese von allen Ansprüchen aus dem Mietverhältnis freistellen. Diese Vereinbarung gilt aber nur zwischen Ihnen und ihr, der Vermieter kann weiterhin Miete von allen Mietvertragspartner/innen einfordern. Sie sollten gut überlegen, ob die Basis für eine solche Freistellung besteht. In der Regel sollten Sie eine solche Vereinbarung nur treffen, wenn zwischen Ihnen als verbleibender und der ausziehenden Mieterin die entsprechende Vertrauensgrundlage gegeben ist. Es bleibt aber ein Risiko für die ausziehende Mieterin, vor allem, wenn das Mietverhältnis noch über Jahre besteht. Sie sollten daher versuchen, eine Einigung mit Ihrem Vermieter zu erzielen.

Ich habe gehört, dass bei Wohngemeinschaften das Recht besteht, eine/n Bewohner/in durch eine/n andere/n zu ersetzen. Stimmt das? Wir sind als Wohngemeinschaft – ich als Mieter und drei Untermieter/innen – in die Wohnung eingezogen. Die Untermieter/innen haben mit Einverständnis des Vermieters des Öfteren gewechselt. Sie sind dem Vermieter bekannt. Jetzt möchten die Untermieter/innen in den Hauptmietvertrag aufgenommen werden. Geht das?
Nein, ein Eintritt der Untermieter/innen in den Mietvertrag ist ohne Mitwirkung des Vermieters nicht möglich. Hier müssen Sie unterscheiden zwischen Wechsel der Hauptmieter/innen und Wechsel der Untermieter/innen. Von der Rechtsprechung ist ein Anspruch auf einen Wechsel der WG-Bewohner/innen als Hauptmieter/innen bejaht worden, wenn der Vermieter bewusst an eine Wohngemeinschaft vermietet hat oder davon ausgehen konnte, dass es sich um eine WG handelt (zum Beispiel bei Studierenden). Wenn es in einem solchen Fall nachfolgend zum mehrfachen Wechsel der WG-Mitglieder und damit zum Austausch der Hauptmieter/innen kam, dürfte ein Anspruch auf weitere Wechsel der Hauptmieter/innen der Wohnung bestehen.
Diese Voraussetzungen liegen aber bei Ihnen nicht vor. Es gibt von Beginn an nur einen Hauptmieter. Sie haben somit wie bisher lediglich die Möglichkeit, die Untermieter/innen mit Einverständnis des Vermieters auszutauschen. Nur wenn in Ihrem Mietvertrag geregelt sein sollte, dass Sie berechtigt sind, drei Untermieter/innen aufzunehmen sowie diese ohne vorherige Mitteilung an den Vermieter und ohne dessen Einverständnis auszuwechseln, dürfen Sie das tun.
Beachten Sie: Die Untermieter/innen können nur so lange in der Wohnung bleiben, wie das Hauptmietverhältnis besteht. Einen Anspruch, in den Hauptmietvertrag zu kommen, haben sie ohne erklärtes Einverständnis und Mitwirken des Vermieters nicht.

Ich bin Hauptmieterin einer Wohnung. Es gibt noch einen weiteren Hauptmieter, der aber schon vor Längerem ausgezogen ist. Ich möchte ein Zimmer untervermieten, um Miete zu sparen. Meine Vermieterin ist hierzu nur bereit, wenn ich einen Untermietzuschlag zahle. Anderenfalls schlägt sie mir vor, ich solle die Wohnung doch einfach kündigen und mich neu um die Wohnung bewerben. Ist das rechtens?
Vermieter können einen Zuschlag zur Miete verlangen, wenn ihnen ansonsten die Erlaubnis zur Untervermietung nicht zuzumuten ist. Sofern Sie, wie bei den meisten neueren Mietverträgen, eine Nettokaltmiete mit Betriebskosten-Vorauszahlungen vereinbart haben, wäre ein erhöhter Verbrauch durch die jährlich abzurechnenden Betriebskosten abgedeckt. Da sich die Zahl der in der Wohnung lebenden Personen nicht ändert, ist auch keine höhere Abnutzung zu befürchten. Ihrer Vermieterin ist die Untervermietung daher ohne Zuschlag zuzumuten.
Sie sollten die Wohnung wegen dieses Sachverhalts also auf keinen Fall kündigen. Der Mietvertrag, den Sie abgeschlossen haben, ist weiterhin gültig und Sie haben einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis ohne einen Untermietzuschlag.
Wohnen Sie allerdings in einer preisgebundenen Wohnung, ist die Situation eine andere. Im sozialen Wohnungsbau ist ein Untermietzuschlag gesetzlich geregelt und begrenzt auf 2,50 Euro bei einer Person, bei zwei oder mehr Personen beträgt der Zuschlag 5 Euro monatlich.

Darf ich – aus mietrechtlicher Sicht gesehen – eine/n Geflüchtete/n in meine Wohnung aufnehmen?
Unabhängig von zu klärenden aufenthaltsrechtlichen Fragen besteht in mietrechtlicher Hinsicht ein Anspruch auf die Aufnahme eines/einer Geflüchteten, wenn die sonstigen Voraussetzungen einer Erteilung der Untermieterlaubnis vorliegen. Das kann in den persönlichen Gründen, eine/n Geflüchtete aufnehmen zu wollen oder auch in wirtschaftlicher Hinsicht gegeben sein, um Miete zu sparen. Sie müssen aber wie in jedem anderen Fall der Untervermietung die Erlaubnis von Ihrem Vermieter einholen.

Ich bin zu meiner pflegebedürftigen Mutter gezogen, um mich besser um sie kümmern zu können. Sie war alleinige Mieterin der Wohnung. Der Vermieter hatte von meinem Einzug Kenntnis. Nun ist sie leider verstorben. Kann ich in der Wohnung bleiben oder muss ich ausziehen? Was ist als nächstes zu tun?
In Ihrem Fall wohnte Ihre Mutter vor Ihrem Einzug allein in der Wohnung und Sie haben nach Ihrem Einzug mit ihr im gemeinsamen Haushalt gelebt. Die Folgen bei Tod eines Mieters/einer Mieterin sind in § 563 BGB geregelt. Dort heißt es unter anderem: Leben im gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in den Mietvertrag ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Sie müssen daher nichts unternehmen, da Sie von Gesetzes wegen in den Mietvertrag eintreten. Der Vermieter muss das akzeptieren und kann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten nur dann kündigen, wenn in Ihrer Person ein wichtiger Grund (siehe erste Antwort) dafür besteht. Die Kündigung müsste er innerhalb eines Monats ab Kenntnis von Ihrem Eintritt aussprechen.
Vorsorglich noch der Hinweis: Wollen Sie nicht in den Mietvertrag eintreten, müssen Sie handeln. Sie müssen dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des bisherigen Mieters, also Ihrer Mutter, mitteilen, dass Sie nicht in den Mietvertrag eintreten wollen. Dann gilt der Eintritt in das Mietverhältnis als nicht erfolgt.

Ich möchte meinen Ehepartner in die Wohnung aufnehmen, der bisher nicht bei mir gewohnt hat. Ist das zulässig?
Sie können Ihren Ehepartner in die Wohnung aufnehmen. Enge Familienangehörige wie Ehepartner/in, Lebenspartner/in (nach Lebenspartnerschaftsgesetz), Kinder (auch Stiefkinder, nicht aber Geschwister und entferntere Verwandte) gelten nicht als Untermieter/in und können in die Wohnung aufgenommen werden, ohne dass der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden muss. Die Aufnahme (nicht ein nur besuchsweiser Aufenthalt) bedarf der Mitteilung an den Vermieter. Das gilt im Übrigen auch für Kinder, die bereits aus der elterlichen Wohnung ausgezogen waren und nun als Erwachsene wieder einziehen, beispielsweise um ihre Eltern zu pflegen.

Was gilt, wenn meine Freundin/Lebensgefährtin einziehen will?
Anders als beim Ehepartner ist eine Erlaubnis zur Untervermietung erforderlich. Auf diese haben Sie im Regelfall aber einen Anspruch, sofern nicht in der Person der einziehenden Lebensgefährtin/Freundin ein wichtiger Grund gegeben ist, der gegen die Aufnahme spricht, und wenn keine Überbelegung der Wohnung entsteht. Mit dem Lebensgefährten bzw. der Lebensgefährtin zusammenleben zu wollen, stellt ein berechtigtes Interesse dar (siehe erste Antwort).

Meine Ehepartnerin ist verstorben. Wir waren beide Mieter/innen der Wohnung und haben diese zusammen bewohnt. Darf ich das Mietverhältnis allein fortsetzen oder muss ich mir eine neue Wohnung suchen?
Sie können in der Wohnung allein wohnen bleiben und das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortsetzen. Sofern Eheleute und Lebenspartner/innen Mieter/innen einer Wohnung sind, wird beim Tod des Mieters/der Mieterin das Mietverhältnis mit den überlebenden Mieter/innen fortgesetzt. Wollen Sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen, hätten Sie einen Monat nach Kenntnis vom Tod Ihrer Ehepartnerin das Recht, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen.

Ich bekomme mehrmals im Jahr Besuch von einem Freund, der sich jeweils etwa eine Woche bei mir in der Wohnung aufhält. Muss ich meine Vermieterin um Erlaubnis fragen?
Nein, Sie müssen Ihre Vermieterin nicht um Erlaubnis fragen. Sie können in Ihrer Wohnung Besuch beliebig oft für eine angemessene Zeit empfangen, ohne Ihre Vermieterin um Erlaubnis fragen zu müssen. Allerdings darf hieraus kein Daueraufenthalt werden. Eine feste Zeitbegrenzung hierfür gibt es nicht, es ist jeweils nach dem Einzelfall zu prüfen, ob ein Besuch oder eine dauerhafte Überlassung der Wohnung an einen Dritten vorliegt.

Ich habe die Wohnung mit meiner Freundin gemietet. Die Wohnung hat drei Zimmer mit einer Wohnfläche von 78 qm Wohnfläche. Inzwischen haben wir zwei gemeinsame Kinder, die mit uns zusammenleben. Ist die Wohnung deshalb überbelegt und kann die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Überbelegung der Wohnung kündigen?
Nein, eine Kündigung kommt in der vorliegenden Konstellation nicht in Betracht. Kinder gehören zum Haushalt und ihr Mitwohnen bedarf keiner Genehmigung durch den Vermieter. In Betracht kommt lediglich eine Mitteilung an den Vermieter über die Geburt. Eine Überbelegung ist jeweils nach dem Einzelfall zu beurteilen. Anhaltspunkte für eine Überbelegung können die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder sein. Nach dem Wohnungsaufsichtsgesetz Berlin muss für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 qm, für Kinder bis zu 6 Jahren mindestens 6 qm zur Verfügung stehen. Es ist aber auch nach diesem Gesetz die besondere persönliche und familiäre Situation zu beachten, sodass der Einzelfall entscheidet und keine schematische Lösung zu treffen ist. In Ihrem Fall ist die Abwägung unproblematisch. Es ist keine Überbelegung gegeben, da die Grenzen auch in der Abwägung problemlos eingehalten werden.

Rechtsanwalt Volker Sjuts berät in den Beratungsstellen Friedrichshain/ Kreutzigerstraße, Neukölln/ Sonnenallee und Weißensee/ Bizetstraße.

 

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 381 / Juni 2016 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!

Für weitere Informationen empfehlen wir unsere mietrechtliche Infoschrift „Untermiete – Tipps für Untermieter/innen, Wohngemeinschaften und für Leute, die untervermieten wollen.“

Untermiete war zudem Thema der Fragen und Antworten in MieterEcho Nr. 367/ Mai 2014.


Unser Beitrittsformular macht Ihren Beitritt kinderleicht.

Hausversammlungen

Gemeinsam stark!

Hausversammlungen können ein gutes Mittel sein, sich gegen Forderungen des Vermieters zu wehren. Wir unterstützen Sie dabei: 030 / 21002584!

Folgen Sie uns jetzt auf Facebook und Twitter - Aktuelles zu Mietrecht und Wohnungspolitik

Ferienwohnungen

Unsere Umfrage

Falls sich eine oder mehrere Ferienwohnung(en) in Ihrem Haus befinden, berichten Sie uns davon und schildern Sie Ihre Erfahrungen in unserer  Online-Umfrage.

Betriebskosten

Betriebskostenrechner

Überprüfen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung mit unserem Betriebskostenrechner!

Veranstaltungsreihe

Milieuschutz un-wirksam?

Die Videos zu dieser Veranstaltung stehen Ihnen auf unserer Seite zur Verfügung.

Frühstück für Erwerbslose, Aufstocker und Geringverdienende in Neuköllner Beratungsstelle

Alles was Sie über die Mietkaution und Bürgschaften wissen sollten.

Was sollte vor dem Unterschreiben eines Mietvertrages beachtet werden?

Geschäftsstelle:

Möckernstraße 92
10963 Berlin
Tel.: 030 - 216 80 01

Öffnungszeiten der Geschäftsstelle:
Montag, Dienstag, Donnerstag:
10 bis 13 Uhr und 14 bis 17 Uhr
Mittwoch: 10 bis 13 Uhr
Freitag: 10 bis 13 Uhr und 14 bis 16 Uhr

 

Öffnungszeiten der Beratungsstellen:

siehe unter "Beratung / Beratungsstellen"