Die am Mittwoch in Berlin vorgestellten aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) belegen eindrucksvoll die dramatische Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Die Bevölkerungszahl der hauptstadt erhöhte sich in den vergangenen vier Jahren um 175.000 Personen, die Entwicklung wird auch in den kommenden zwei bis drei Jahren anhalten, wenn auch mit leicht abgeschwächter Dynamik. Das Gros der Zuzügler kommt aus dem Ausland, die Altersgruppe zwischen 20-40 Jahren ist besonders stark vertreten.
Doch der Wohnungsneubau, der 2006, in Zeiten stagnierender Bevölkerungsentwicklung, mit 3100 Wohneinheiten einen historischen Tiefstand erreicht hatte, konnte damit trotz allmählich steigender Zahlen in keiner Weise Schritt halten. 2018 wurden 16.700 Wohnungen fertig gestellt, deutlich weniger als geplant.. Entsprechend entwickelte sich die Wohnungsversorgungsquote. 2011 standen statistisch 1000 Berliner Haushalten (mit einer weitgehnd unveränderten durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,7 Personen) 997 Wohnungen gegenüber. 2015 waren es nur noch 952, derzeit liegt die Quote bei 962.
Dass diese Unterversorgung die Mieten treibt, liegt auf der Hand. Lagen die durchschnittlichen Neuvermietungspreise in den Jahren 2005 bis 2014 bei 7,26 Euro pro Quadratmeter (nettokalt) , so waren es von 2015 bis 2018 bereits 9,16 Euro und inzwischen sind es mehr als zehn Euro. Innerhalb der Stadt gibt es erhebliche Unterschiede. So liegen die Neumieten ab 2015 in Berlin-Mitte 3,52 Euro höher als im Mittelwert der Jahre davor, in Marzahn-Hellersdorf dagegen nur um ein Euro.
Damit einher geht der oft als „Gentrifizierung“ bezeichnete Prozess der Verdrängung von Gering- und Normalverdienern aus den innerstädtischen Quartieren. In einer nach Alt- und Neumietern differenzierten Einkommenserhebung kommt das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg zu dem Ergebnis, dass Neumieter (ab 2015) im Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg im Durchschnitt über 450 Euro mehr im Monat verfügen, als Altmieter. Im stadtweiten Durchschnitt sind es nur 150 Euro. Doch in Marzahn-Hellersdorf haben Neumieter sogar 325 Euro weniger. Das belege, dass sich die Bevölkerungsstruktur in den einzelnen Stadtquartieren aufgrund der Mietpreisentwicklung deutlich verändere, resümieren die Statistiker in ihrem Bericht.
Dabei spielen auch Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und deren steigender Anteil bei Neubauvorhaben eine wichtige Rolle. Zwar ist Berlin mit einem Anteil von 82,6 Prozent aller Haushalte noch immer eine „Mieterstadt“, doch der Anteil selbstnutzender Wohnungseigentümer ist binnen 15 Jahren um mehr als 40 Prozent auf 17,4 Prozent gestiegen. Beim Wohnungsneubau betrug der Anteil der Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr 25,5 Prozent.
Der Destatis-Präsident mochte aus diesen Zuahlen keine Handlungsempfehlungen ableiten, da dies „nicht die Aufgabe seiner Behörde“ sei. Doch die Konsequenzen liegen eigentlich auf der Hand. Berlin braucht forcierten Neubau von Mietwohnungen in kommunaler Trägerschaft, jenseits der Immobilienspekulation. Berlin braucht einen durchgreifenden Mietendeckel, um Verdrängung und Mietpreisexplosion einzudämmen. Und Berlin braucht ein Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Rainer Balcerowiak
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