Die Debatte um die Ausgestaltung des vom rot-rot-grünen Senat geplanten Mietendeckels ist in vollem Gange. Nachdem sich einige Verbände privater und genossenschaftlicher Immobilienunternehmen in den vergangenen Wochen strikt gegen diese Art der Regulierung gewandt haben, hat am Dienstag auch der zum Deutschen Mieterbund gehörende Berliner Mieterverein (BMV) seine Position zu dem Eckpunktepapier des Senats vorgelegt.
Der BMV hält eine Regulierung in Form einer „verordneten Höchstmiete“ für gesetzes- und verfassungskonform und betont angesichts explodierender Mieten auch deren Notwendigkeit. Allerdings ist das vom BMV jetzt vorgelegte Berechnungsmodell stark von dem Bemühen geprägt, die Eigentümerlobby nicht allzu stark zu vergrätzen.
Grundlage sollen die durchschnittlichen Mietspiegelwerte von 2011 (erhoben in 2010) sein, da der Wohnungsmarkt bis dahin laut BMV „entspannt“ gewesen sei und auch eine relativ hohe Fluktuationsreserve (Leerstand) von drei Prozent aufwies. Zu diesen Werten wird eine eine inflationsbedingte pauschale Steigerung von 12,1 Prozent für die Jahre 2010-2018 addiert. Eine Lagendifferenzierung wird nicht vorgenommen. Die daraus entstehenden Miethöchstwerte liegen unter den aktuellen Mietspiegelwerten. Für Altbauwohnungenn (vor 1918) bis 60 Quadratmeter (die Kategorie bis 40 Quadratmeter entfällt) sieht die Tabelle beispielsweise 5,99 Euro pro Quadratmeter vor, gegenüber nach Lage und Größen differenzierten aktuellen mittleren Mietspiegelwerten von 6,75 bis 11,44 Euro (letzteres für Wohnungen in guter Lage bis 40 Quadratmeter).
Als Aufschläge zu den Tabellenwerten werden Pauschalbeträge für einzelne Modernisierungsmaßnahmen vorgeschlagen, im Extremfall insgesamt bis zu 2,18 Euro pro Quadratmeter. Diese Zuschläge könnten laut dem BMV-Modell sowohl für in den vergangenen acht Jahren durchgeführte Modernisierungen, als auch für künftige Maßnahmen verlangt werden. Das heißt, bei dieser Art von „Mietendeckel“ wären auch während dessen Laufzeit erhebliche Mieterhöhungen durch Modernisierungen möglich.
Ferner soll Vermietern, die ihre Erhöhungsspielräume bislang noch nicht ausgereizt haben, die Möglichkeit gegeben werden, die Miete bis zum Tabellenhöchstwert anzuheben, in Schritten von maximal 1,5 Prozent pro Jahr. Die Tabellenwerte selbst sollen ebenfalls weiter steigen, und zwar jährlich auf Grundlage der Inflationsrate.
Zur Senkung bereits deutlich überhöhter Mieten heißt es in dem Konzept lediglich, dass diese verfügt werden könne, wenn sie „die Tabellenmiete wesentlich übersteigt“. Dafür bedürfe es noch „präzisierender Ausgestaltungen“. Bei Neuvermietungen soll allerdings in jedem Fall die Tabellenmiete zuzüglich der genannten Aufschläge gelten.
Als besonderes „Sahnehäubchen“ für Hausbesitzer enthält das Konzept noch eine Art Generalklausel für Mieten oberhalb der Tabellenwerte: „In Fällen, in denen es durch besondere Umstände zur Unwirtschaftlichkeit kommt (…) wird nach sorgfältiger Prüfung eine Überschreitung der Tabellenmiete zu genehmigen sein“.
Von der Idee eines umfassenden „Mietendeckels“ oder gar eines befristeten Mietenstopps bleibt bei diesem Konzept, das von einigen Politikern der Regierungskoalition prompt begrüßt wurde, jedenfalls nur noch wenig übrig. Und es spricht einiges dafür, dass die Vorschläge des BMV in der Regierungskoalition auf offene Ohren stoßen werden. Die Vorlage eines Gesetzentwurfs und dessen Schlusszeichnung im Berliner Senat ist für Ende August vorgesehen.
Rainer Balcerowiak
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