Berlin ist immer noch eine Mieterstadt. Zwar steigt der Anteil der selbstgenutzten Eigentumswohnungen stetig, doch noch immer wohnen rund 86% aller Haushalte in einer Mietwohnung. Der „klassische“ Mietvertrag ist unbefristet. Die monatlich zu entrichtende Miete setzt sich aus der Nettokaltmiete und Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebs- und Heizkosten zusammen. Die Höhe der Nettokaltmiete wird in Bestandsmietverhältnissen durch den Mietspiegel begrenzt. Darüber hinausgehende Mieterhöhungen sind unzulässig und bei Neuvermietungen darf die neue Miete nicht mehr als 10% über den Mietspiegel- werten liegen. Was sich in der Theorie gar nicht so schlecht anhört, ist in der Realität eines entfesselten Immobilienmarkts längst Makulatur. Der Kündigungsschutz wurde aufgeweicht, Modernisierungen führen zu exorbitanten Mietsteigerungen und die Mietpreisbegrenzung bei Neuvermietungen weist zahlreiche „Ausnahmetatbestände“ auf. Dazu kommen immer neue Formen des temporären und möblierten Wohnens und atypischer Mietverhältnisse.
In Berlin erlebt das Wohnungsmarktsegment des temporären und möblierten Wohnens mit atypischen Mietverhältnisse einen rasanten Aufschwung. So ist der Anteil von Wohnungen, die möbliert angeboten werden, in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Längst geht dabei nicht mehr nur um die klassischen Studentenbuden und Monteurzimmer. Möblierte Wohnangebote gibt es mittlerweile in allen Bereichen, vom WG-Zimmer bis zur 5-Zimmer-Wohnung, vom „Wohnen auf Zeit“ für einen Monat bis zum unbefristeten Mietvertrag. In ihrem Wohnungsmarktbericht für 2016 kamen der Immobilienfinanzierer BerlinHyp und der Weltmarktführer für Immobiliendienstleistungen CBRE zum Ergebnis, dass berlinweit 27,4% aller inserierten Mietangebote zum Bereich möbliertes Wohnen gehörten. Die deutliche Steigerung gegenüber den beiden Vorjahren betrug fast vier Prozentpunkte. Noch signifikanter ist das sprunghafte Wachstum dieses Segments in der bereinigten Statistik, bei der befristete und WG-Angebote nicht berücksichtigt werden. Der Anteil unbefristet angebotener möblierter Mietwohnungen an allen Wohnungsangeboten stieg von 2013 bis 2016 von 2,2 auf 5,2%. Den Preisfantasien der Vermieter sind dabei kaum Grenzen gesetzt, in der Spitze findet man Quadratmeterpreise von 20 Euro und mehr. Doch selbst das ist noch geradezu preiswert im Vergleich zu möblierten Inklusivmieten professioneller WG-Zimmer-Anbieter (inklusive Betriebs- und Heizkosten, Strom, Wasser, Internet, etc.), die zum Teil über 40 Euro/m² betragen (Seite 9). Zwar umfasst die Wohnungsmarktanalyse der BerlinHyp nur rund 60% aller Angebote, da vor allem die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und die Genossenschaften nicht oder nur selten in den gängigen Portalen inserieren. Der Anteil möblierten Wohnens am gesamten Fluktuationsgeschehen dürfte daher geringer sein. Dennoch sind die Steigerungsraten alarmierend, denn das mietpreisrechtlich weitgehend unregulierte möblierte Wohnen verschärft die Lage auf dem ohnehin äußerst angespannten Wohnungsmarkt, zumal der Anteil möblierter Wohnungsangebote in stark nachgefragten Stadtteilen besonders hoch ist, in Mitte betrug er 38,1% und in Friedrichshain-Kreuzberg 37,4%. Offenkundig ist auch der zeitliche Zusammenhang des Anstiegs mit den Debatten im Bundestag über eine Mietpreisbremse und deren Verabschiedung im Jahr 2015. Denn möblierte Wohnungsangebote sind der „eleganteste“ Weg zur Umgehung von Mietbegrenzungen durch den Mietspiegel. Auch das Zweckentfremdungsverbot kann auf diese Weise teilweise ausgehebelt werden. Zum einen besteht die Möglichkeit, „reguläre“ Kurzzeitmiet- oder Untermietverträge abzuschließen, zum anderen wird immer wieder auch von Fällen berichtet, dass teure, möblierte Wohnungen an „Strohmieter“ vergeben werden, aber in Wirklichkeit tageweise an Touristen.
WG-Zimmer für 600 Euro
Ein spezielles Segment des möblierten Wohnens weist ebenfalls hohe Wachstumsraten auf: Die „High-End-WG“. Was sich seit Ende der 1960er in Berlin und anderen deutschen Universitätsstädten als preisgünstige Form des gemeinschaftlichen Wohnens vor allem bei Studenten etablierte, ist längst ein äußerst lukrativer Markt für spezialisierte Anbieter geworden. Die Zielgruppe sind dabei nicht finanziell arg limitierte Menschen, sondern eine eher gut betuchte Klientel: Junge, global mobile Berufstätige und Studierende aus „gutem Hause“. Eines der erfolgreichsten Unternehmen in diesem Bereich ist die Medici Living Group, nach eigenen Angaben der erste und größte professionelle WG-Anbieter Deutschlands (Seite 14). Im Fokus der Geschäftstätigkeit von Medici Living sind deutsche Universitätsstädte, doch längst expandiert die Firma auch in andere Länder Europas. Meistens handelt es sich um Altbauwohnungen, die zimmerweise vermietet werden – zu happigen Preisen. Einer der Schwerpunkte des Unternehmens liegt in Moabit. Das Angebot richtet sich an solvente Studierende sowie „an junge Berufseinsteiger, die international viel unterwegs sind und gutes Geld verdienen. Sie wollen weiterhin mit anderen Leuten zusammenwohnen, haben aber keine Lust auf eine klassische Studi-WG und möchten lieber in einem höheren Standard leben“, heißt es in einer Darstellung des Angebots in der Zeitschrift Gründerszene. Die auf der Website nachzulesende Objektbeschreibung eines Hauses in der Stromstraße liest sich wie aus einem Gentrifizierungspoesiealbum, in dem die angestammte Bevölkerung nur noch als Staffage vorkommt. Moabit – bekanntlich einer der ärmsten Stadtteile Berlins – sei eine „vibrierende Gegend im Herzen Berlins“ und ein „urbaner Sammelpunkt für Künstler, Kreative und andere junge Berufstätige“. Viele kämen hierher, um das „authentische Gründerzeit-Ambiente zu erleben“ und gleichzeitig das „urbane Leben zu genießen“. Erwähnt werden ferner die vielen neuen Clubs und Bars in dem Stadtteil und als besonderes Highlight die Arminius-Markthalle, wo man sowohl „das lokale Flair Moabits“ erleben kann als auch ein „großartiges Angebot an Speisen und Weinen“. Auch die guten Verkehrsverbindungen zum Flughafen Tegel und zu den „Hot Spots im Szenebezirk Prenzlauer Berg“ bleiben nicht unerwähnt. Das hat seinen Preis. Die winzigen Zimmer mit 11 bis 15 m² in den „Wohngemeinschaften“ kosten zwischen 460 und 600 Euro. Laut Erhebungen des Moses Mendelssohn Instituts, das auch den Immobilienmarkt beobachtet, kostete ein WG-Zimmer inklusive Nebenkosten in Deutschland im Jahr 2017 durchschnittlich 353 Euro, in Städten wie München, Hamburg oder Berlin allerdings deutlich mehr. Das Angebot kann die Nachfrage bei Weitem nicht decken, 100 und mehr Bewerbungen für einen normalen WG-Platz sind keine Seltenheit. Falls man überhaupt in die engere Wahl kommt, folgen entnervende bis entwürdigende Castings.
Mietwucher? Fast alles ist legal
Bei Medici Living geht das alles schneller und unkomplizierter: verfügbares Zimmer im Internet buchen, Besichtigungstermin, Kaution zahlen und schon kann man einziehen. Der Leiter des Moses Mendelssohn Instituts Stefan Brauckmann schrieb dazu in der Wochenzeitung Zeit: „Die jungen Leute suchen unter großem Zeitdruck möblierten Wohnraum. Aggressive Geschäftsmodelle nutzen die Not der jungen Wohnungssuchenden schamlos aus.“ Zwar besteht in vielen Fällen der Verdacht auf strafrechtlich relevanten Mietwucher, doch der Nachweis ist kompliziert. Alle Betriebs- und sonstigen Nebenkosten, also auch Internetnutzung, Serviceleistungen, Mobiliarausstattung und -nutzung müssen exakt beziffert werden. Dazu kommt noch ein „Preispuffer“ für diese Art der Vermietung, doch dafür gibt es keine rechtsverbindlichen Werte. Wenn die Nettokaltmiete nach dieser Berechnung immer noch 50% über den Vergleichsmieten liegt, wäre theoretisch eine Klage möglich. Doch die meisten Medici-Kunden sind heilfroh, überhaupt eine Bleibe gefunden zu haben und haben wenig Interesse daran, sich mit ihrem Vermieter anzulegen. Mit der Marke „Quarters“ will die Medici Living Group ein zusätzliches Edelsegment schaffen. Die Wohnungen „sollen den Ansprüchen einer jungen Tech-Generation genügen: mit Smart-Home-Technik, schnellem W-Lan, Roof-Top-Yoga und Kino im Garten“ heißt es in der Zeitschrift Gründerszene. Insbesondere in dem Neubau nahe des Berliner Hauptbahnhofs, der im vergangenen Sommer bezugsfertig wurde, soll eine Art Vision vom digitalen Leben verwirklicht werden. Die neun „Wohngemeinschaften“ mit jeweils fünf separat vermieteten Zimmern werden mit einer neuen App vernetzt. Damit können die Bewohner/innen „das komplette Wohnen verwalten: (...) mit ihren Mitbewohnern kommunizieren oder eine Reinigungskraft buchen“, heißt es im Prospekt. Außerdem würden die Quarters-Wohnungen mit digitaler Technik wie per Smartphone steuerbaren Lampen, Türschlössern, Heizungen und Rollos ausgestattet. Für weitere Häuser wird bereits nach Finanzierungspartnern gesucht. Auch klassische Immobilienanbieter wie die Groth-Gruppe und die luxemburgische Corestate Capital Group haben in Berlin den lukrativen Markt der Unterkünfte für Studierende entdeckt und bauen was das Zeug hält (Seite 7). In den vergangenen Jahren entstanden große Apartmentkomplexe wie The Fizz (in Mitte an der Grenze zu Kreuzberg), Viva Campus (Gesundbrunnen) und das Studio House (am Mauerpark). Weitere Projekte mit mehreren Tausend Apartments sind in Planung. In den meisten Fällen werden diese Kapitalanlegern mit dem Versprechen auf hohe und sichere Mieteinnahmen angeboten, zu Preisen bis zu 5.000 Euro/m². Entsprechend hoch sind die Mietpreise für die Nutzer/innen, die in der Spitze bis zu 1.000 Euro pro Monat betragen. Zwar baut auch das ursprünglich für die Wohnungsversorgung von Studierenden zuständige Studentenwerk neue Wohnheime, aber in bescheidenem Umfang. Wer dort einen Platz sucht, kann sich auf Wartezeiten von einem Jahr und bei einigen innerstädtischen Objekten noch wesentlich länger einstellen. Für diejenigen, die sich mangels Ressourcen nicht in dem vergleichsweise kleinen „Edelsegment“ des temporären und möblierten Wohnens bewegen können, hat der entfesselte Wohnungsmarkt ebenfalls „Lösungen“ parat. So bieten viele Billig-Hostels inzwischen „Monats-Flatrates“ an, oft in Mehrbettzimmern für 300 Euro. Allerdings nur dann, wenn wesentlich lukrativere Nutzungsmöglichkeiten zeitweilig nicht realisierbar sind. Denn Hostels werden von Behörden auch gern zur Unterbringung von Wohnungslosen genutzt. Die Abrechnung erfolgt dann über Tagessätze, die je nach Standard und Belegung zwischen 12 und 50 Euro betragen. Mit einem Mehrbettzimmer ohne eigenes Bad und eigene Küche lassen sich auf diese Weise mühelos 2.000 Euro und mehr erlösen. Die Berliner Morgenpost berichtete Anfang November über einen besonders krassen Fall. Ein Hostelbetreiber in Charlottenburg-Wilmersdorf konnte für eine vierköpfige syrische Familie, die in einem Zimmer mit 8 m² und Doppelstockbetten untergebracht war, über 3.500 Euro pro Monat abrechnen.
Senat bleibt mut- und planlos
Berlin ist längst zu einer Hauptstadt des temporären und möblierten Wohnens geworden. Schon jetzt fehlen mindestens 100.000 Wohnungen, vor allem kleinere Wohneinheiten im unteren Preissegment. Zusätzlich zu den rund 40.000 „offiziellen“ Obdach- und Wohnungslosen gibt es eine kaum zu beziffernde Grauzone von überbelegten Wohnungen sowie informelles Wohnen bei Freund/innen und Bekannten oder in Hostels und Billigpensionen. Dazu kommen noch vermeintliche „Luxusprobleme“. Viele junge Erwachsene haben keine Chance, aus dem Zimmer in der elterlichen Wohnung auszuziehen und eine eigene Wohnung oder wenigstens eine WG zu ergattern. Die „pulsierende Stadt“ mit ihrer „innovativen Kultur- und Start-up-Szene“ zieht nach wie vor zehntausende Zuzügler/innen pro Jahr an. Darunter viele, die sich hier irgendwie mit prekären Jobs durchschlagen und kaum auf die – reichlich vorhandenen – Wohnungsangebote im Luxussegment zurückgreifen können (Seite 10). Das gilt auch für jene Geflüchteten, die in Not- und Sammelunterkünften untergebracht sind, und nach Anerkennung ihres Aufenthaltsrechts ebenfalls auf der Suche nach regulärem Wohnraum sind. Es liegt auf der Hand, dass die steigende Nachfrage den Druck auf die Bestandsmieten gewaltig befeuern wird. Und so gilt Berlin nach wie vor als Hot Spot für Investoren und Spekulanten. Auf der anderen Seite steht ein rot-rot-grüner Senat, dessen ohnehin wenig ambitionierte Neubaupläne bereits jetzt, gut ein Jahr nach der Regierungsübernahme, gewaltig ins Stocken gekommen sind. Es knirscht und rumpelt an allen Ecken: zu wenig baureife Liegenschaften, schleppende Genehmigungs- und Planungsverfahren und vor allem mangelnder politischer Wille, die dringend notwendige Priorisierung des mietpreisgebundenen Wohnungsbaus tatsächlich voranzutreiben und gegen Widerstände in der eigenen Wählerklientel durchzusetzen. Die bedient man stattdessen mit immer neuen Formen der „Partizipation“ und „Bürgerbeteiligung“ bei Neubauverfahren, sei es in der Fläche oder bei innerstädtischen Verdichtungen. Es spricht Bände über die wohnungspolitische Hilflosigkeit des Senats, wenn er einerseits ein großes städtisches Entwicklungsgebiet wie die Elisabeth-Aue in Pankow mit 6.000 geplanten Wohnungen fallen lässt und jetzt in nahezu euphorischen Jubel ausbricht, wenn der Discounter Aldi über seinen Läden 2.000 Wohnungen errichten will.