Zwar gibt es beim Vollzug des Zweckentfremdungsverbots nach wie vor erhebliche Defizite, aber etliche kommerzielle Anbieter von Ferienwohnungen modifizieren ihr Geschäftsmodell. Zumal Klagen gegen das Zweckentfremdungsverbot nur bedingt Erfolg hatten. Lediglich Zweitwohnungen dürfen laut einem Urteil des Berliner Verwaltungsgerichts temporär vermietet werden.
Das Verbot gewerblicher Vermietung hat bislang juristischen Bestand und viele Angebote wurden daher schlicht umdeklariert. So bieten einige Immobilienunternehmen wie Aspire ihre möblierten Apartments nur noch zu Monatspreisen an (siehe MieterEcho Nr.
382
und
374
). Aktuell soll es rund 11.000 solcher Wohnungen geben, Tendenz steigend. Dabei ist ausgerechnet ein städtisches Wohnungsunternehmen, die Berlinovo, Marktführer in diesem Bereich. Berlinovo bietet rund 6.500 seiner insgesamt über 20.000 Wohnungen als möblierte Apartments an, weist aber den Vorwurf einer verdeckten Zweckentfremdung vehement zurück. Gegenüber dem MieterEcho erklärte ein Mitarbeiter, dass ausschließlich unbefristete Mietverträge abgeschlossen würden. Die Kündigungsfrist für Mieter/innen betrage einen Monat. Zwar könnte zusätzlicher Service wie Reinigung und Bettwäschewechsel dazu gebucht werden, dies sei aber kein Bestandteil der Mietverträge. Nach seinen Angaben beträgt die durchschnittliche Mietdauer in den Apartments 8 Monate und er betont, dass es sich keineswegs um ein neues Geschäftsmodell handele. Vielmehr sei diese Sparte vom Vorläuferunternehmen Arwobau bereits betrieben worden. Der Bedarf an solchen Angeboten wachse in der boomenden Stadt stetig. Zielgruppen seien Studierende, Praktikant/innen und befristet Beschäftigte, aber auch Neuberliner/innen, die sich eine „richtige“ Wohnung suchen.
Fallprüfungen nicht zu leisten
Senat und Bezirke sind sich bewusst, dass sich eine Grauzone herausbilden kann, da die Rechtslage verbotene Zweckentfremdung und erlaubte Kurzzeitvermietung nicht eindeutig voneinander abgrenzt. Als Zweckentfremdung gilt, wenn eine Wohnung „zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen verwendet wird“. Daraus lässt sich weder eine Mindestvermietungsdauer ableiten noch taugt der Begriff „Fremdenbeherbergung“ zur Definition. Auch eine am 1. September in Kraft getretene Änderung der Ausführungsvorschriften zum Zweckentfremdungsverbot bleibt trotz gewisser Präzisierungen eher wolkig. Als Indiz für eine Zweckentfremdung im Rahmen eines scheinbar regulären Kurzzeitmietverhältnisses gilt dort, wenn „in den Räumen kein tatsächlicher Lebensmittelpunkt und Wohnsitz begründet wird, der eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit oder Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises erkennen lässt“. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung räumt ein, dass es sich bei den temporär vermieteten Apartments um einen „Graubereich zwischen einer zweckentfremdeten und einer normalen Wohnnutzung“ handelt. Das müsse „von Fall zu Fall durch das jeweilige Bezirksamt geprüft und festgestellt werden“, erklärte die stellvertretende Sprecherin der Behörde, Petra Rohland auf Anfrage. Dabei müsse ermittelt werden, „ob die in dem jeweiligen Wohnraum untergebrachte Person tatsächlich ihren Lebensmittelpunkt in Berlin hat und damit den Wohnraum (wenn auch befristet) zum Wohnen nutzt“. Ähnlich äußerte sich der neue Bürgermeister von Berlin-Mitte, Stephan von Dassel (B90/Grüne), der eine „individuelle Fallanalyse“ für angebracht hält. Aber genau diese „individuelle Fallanalyse“ können die für Zweckentfremdung zuständigen, hoffnungslos unterbesetzten Ämter nicht leisten. Und der anhaltende Angebotsboom bei möblierten Apartments zur Kurzzeitmiete deutet darauf hin, dass findige gewerbliche Vermieter diese Lücke auch erkannt haben. Man darf gespannt sein, was der neue Senat in dieser Frage zu unternehmen gedenkt.