Von Christian Linde
Die Bevölkerung in Berlin wächst, der Leerstand von Wohnungen hat ein Rekordtief erreicht und der angekündigte Umfang des Neubaus kann mit dem tatsächlichen Bedarf nicht Schritt halten.
„Berlin ist wieder eine wachsende Stadt: Die Wirtschaft wächst, die Zahl der Arbeitsplätze steigt und die Bevölkerung wächst“, frohlockte der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit (SPD) anlässlich des „Mittelstandsfrühstücks der Berliner Wirtschaftsgespräche“ am 30. August 2013. Zumindest Letzteres ist nicht neu. „Die Bevölkerung Berlins nimmt seit 2005 leicht zu, vor allem durch Zuwanderungen in der Altersgruppe der 20- bis 30-Jährigen. Studierende und Auszubildende, die vor allem preisgünstigen und zentral gelegenen Wohnraum suchen, verjüngen die Stadt“, diagnostizierte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bereits im Mai 2011 in einer Broschüre mit dem Titel „Berlin – wohnenswerte Stadt“. Dieser Trend hält nicht nur an, sondern setzt sich mittlerweile auf erheblich höherem Niveau fort. So vermeldete das Statistische Landesamt für 2012 einen Zuwachs der Einwohner/innen Berlins um 49.000 Personen.
Leerstand sinkt weiter
Nicht zuletzt vor diesem Hintergrund sind die Reserven auf dem Berliner Wohnungsmarkt aufgebraucht. Laut Leerstandsbericht des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) ist die Zahl der frei verfügbaren Wohnungen bei den 143 Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU weiter zusammengeschmolzen. Betrug die Quote 2011 noch 2,6% waren es im vergangenen Jahr nur noch 2,3%. Dies, so BBU-Vorstand Maren Kern anlässlich der Jahrespressekonferenz des Verbands im Mai, sei der niedrigste Stand seit fast 20 Jahren. Damit nähert sich die Spreemetropole den problematischen Leerstandsquoten von Hamburg (0,9%) und München (1,6%).
Neubauquote zu niedrig
„Das Rezept lautet: Bauen, bauen, bauen. Deswegen werden wir alles tun, was den Wohnungsbau ankurbelt, und alles vermeiden, was diesem Ziel entgegensteht“, wird Bundesbauminister Peter Ramsauer (CSU) nicht müde zu betonen, wie in einem Interview in der Zeitung Die Welt. Doch ein Blick auf die realen Zahlen macht deutlich, dass keine spürbare Bewegung in den Wohnungsmarkt kommt, auch wenn die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland in der ersten Jahreshälfte 2013 erneut leicht anstieg. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2012 ermittelte das Statistische Bundesamt eine Steigerung von 9,6%. Insgesamt wurde der Bau von 124.900 Wohnungen genehmigt. „Der Wohnraum, den die geplanten Bauvorhaben schaffen sollen, reicht jedoch nicht aus, um die angespannte Marktsituation vor allem in den Großstädten zu lindern“, kritisiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Vor allem in den Großstädten sei so die angespannte Marktsituation nicht zu beruhigen. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern sei noch mehr Neubau erforderlich, um die steigende Verknappung von Wohnraum aufzufangen. „In Berlin zum Beispiel werden jährlich bis zu 10.000 Wohnungen mehr benötigt. In der ersten Jahreshälfte 2013 wurden jedoch nur 4.026 Neubauwohnungen genehmigt“, erklärte der IVD-Vizepräsident. Hinzu komme, dass die Baugenehmigungszahlen mit Vorsicht zu genießen seien: „Nicht alle geplanten Bauvorhaben werden auch fertig gestellt.“ Da Baugenehmigungen drei Jahre lang gelten, müsse man auch Verzögerungseffekte berücksichtigen. Zudem gehören die in den letzten Jahren ausschließlich von Investoren oder sogenannten Baugruppen realisierten Bauvorhaben nicht zu den preisgünstigen Segmenten. Der IVD hält die beabsichtigten Maßnahmen weder auf der Bundes-ebene noch in Berlin für ausreichend und fordert neben beschleunigten Baugenehmigungsverfahren eine aktive Ausweisung von neuem Bauland. Um den Wohnungssuchenden in den Metropolen zu helfen, gebe es keine andere Möglichkeit als Wohnungsneubau.
Ziele noch unter Bedarf
In Berlin übt sich die rot-schwarze Koalition noch darin, Programme vorzubereiten. Im Koalitionsvertrag wurde vor zwei Jahren der Neubau von 30.000 Wohnungen vereinbart. Nun soll ein Wohnungsbaufonds in Höhe von 320 Millionen Euro für fünf Jahre eingerichtet werden, mit dem die Förderung von 7.000 Wohnungen zu „sozialverträglichen Mieten“ mit Belegungsrechten erfolgen soll. So sieht es der Antrag von SPD und CDU vom September 2013 vor (siehe Seite 10). Die Koalition geht davon aus, dass auf jede der geförderten Wohnungen zwei bis vier nicht geförderte kommen, sodass ein Neubauvolumen von 28.000 Wohnungen „erreicht werden kann“ – angesichts des Bedarfs von 50.000 Wohnungen in fünf Jahren viel zu wenig. Im von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gemeinsam mit den sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften im September vergangenen Jahres geschlossenen „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ ist vereinbart, dass der „Senat die Bestände der städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Laufe der Legislaturperiode auf 300.000 Wohnungen erhöhen“ wird. Dies kann aber auch durch Ankäufe erfolgen und so überrascht es wenig, dass die derzeit geplanten Neubauvorhaben der landeseigenen Wohnungsunternehmen nur ein paar Tausend Wohnungen umfassen.
Rückgang der Sozialwohnungen
Der drastische Rückgang im Bereich des Sozialen Wohnungsbaus hat sich mittlerweile zum bundesweiten Problem entwickelt. Nur jeder fünfte anspruchsberechtigte Haushalt hat derzeit Aussicht, Mieter/in einer Sozialwohnung werden zu können. Das haben jüngste Berechnungen des Pestel-Instituts für Systemforschung ergeben. Danach besteht aktuell ein Bedarf von bundesweit rund 5,6 Millionen Sozialwohnungen. Jedoch sind derzeit lediglich 1,6 Millionen solcher Wohneinheiten auf dem Wohnungsmarkt verfügbar. So sind allein in den zurückliegenden zehn Jahren jährlich 100.000 Wohnungen vom Markt verschwunden. Das Pestel-Institut stellt dazu fest: „Verantwortlich dafür ist einerseits die Tatsache, dass immer mehr Wohnungen aus der Mietpreisbindung heraus fallen. Andererseits werden gegenwärtig nur rund 30.000 Sozialwohnungen mit Preis- oder Belegungsbindungen in den Markt gebracht, davon nur noch rund 10.000 neu gebaute Sozialmietwohnungen.“ Auch in Berlin sinkt die Zahl der Sozialwohnungen dramatisch schnell, da seit der Einstellung der Förderung im Jahr 2001 keine neuen mehr hinzukommen und bei den vorhandenen die Sozialbindung ausläuft. So gab es im Jahr 2000 noch rund 249.000 gebundene Sozialwohnungen, 2011 waren es nur noch 162.000.
Wettlauf mit Armutsentwicklung
Dabei wäre gerade in Berlin geförderter Wohnungsbau nötig, um insbesondere einkommensschwächere Bevölkerungsschichten mit angemessenem Wohnraum zu versorgen. Die Mietbelastungsquote in Berlin steigt, was nichts anderes bedeutet, als dass ein immer größerer Teil des Einkommens für die Miete aufgewendet werden muss. So ist die Mietbelastungsquote bezogen auf die Nettokaltmiete bei 1-Personen-Haushalten von 2002 bis 2010 von 23% auf 26% gestiegen. Bei Erwerbslosen erhöhte sich die Zahl von 21% auf 31%. Berücksichtigt man noch die Heiz- und Betriebskosten, wenden Erwerbslose einen Großteil ihrer Einkommen für die Wohnkosten auf. Aber auch die Einkommen der Erwerbstätigen halten nicht mit den steigenden Mieten Schritt. Unterstützt wird diese Einschätzung durch das Bundesamt für Statistik. Demnach hat die Gefahr in Armut zu geraten in den letzten acht Jahren erheblich zugenommen. Waren laut der Wiesbadener Behörde im Jahr 2005 noch 14,7% aller Haushalte armutsgefährdet, lag die Quote 2012 bei 15,2%. Den stärksten Anstieg verzeichnete dabei Berlin. In der Hauptstadt ist im gleichen Zeitraum die Armutsgefährdungsquote auf 21,2% gestiegen. Ein weiteres Argument, dass Wohnungsneubau vor allem dann seinen Zweck erfüllen würde, wenn dieser jenseits der rendite- und gewinnorientierten Logik des Markts stattfindet.