Wenn die eigene Wohnung privatisiert wird

Für Mieter/innen ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eines der unangenehmsten Kapitel im Mietrecht. Kein anderes rechtliches Instrument verändert so sehr die Struktur der Bewohner/innen eines Hauses und sogar eines ganzes Quartiers. Das Mietrecht soll zwar die Mieter/innen schützen, aber in der Praxis sieht es anders aus. Und so kaufen manche Mieter/innen ihre Wohnung und werden Eigentümer und andere lassen sich herauskaufen und kassieren Abfindungen. Wer aber keine Lust auf einen Umzug hat oder wem die (finanziellen) Möglichkeiten für eine neue Wohnung fehlen, bleibt wohnen – in einer umgewandelten Eigentumswohnung.

Die rechtlichen Vorgaben für Umwandlungen sind nicht einfach. Ein Miethaus kann man sich vorstellen wie ein großes Blatt Papier. Dieses Papier kann nur als Ganzes verkauft werden, auch wenn mehrere Personen das Ganze kaufen. Mit der Umwandlung werden aus dem großen Blatt Papier mehrere Schnipsel und diese Schnipsel können einzeln veräußert werden. Nun ist ein Wohnhaus kein Blatt Papier und deshalb gibt es hier rechtliche Vorschriften. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt in erster Linie Grundstücke, und ein darauf befindliches Haus ist erst mal nur ein sogenannter wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Deshalb wurde ein Gesetz geschaffen, das sich mit Sondereigentum an den Wohnungen beschäftigt, das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Umwandlung – was bedeutet das?

Das Gesetz regelt vor allem die baulichen Voraussetzungen für eine Aufteilung in Wohnungseigentum. Dementsprechend entsteht Wohnungseigentum durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung (

§ 2 WEG

). Das Sondereigentum an einer Wohnung kann nur eingeräumt werden, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen ist (

§ 3 Abs. 2 WEG

). Diese Abgeschlossenheit liegt zum Beispiel nicht vor, wenn sich die Toilette im Treppenhaus befindet. Auch muss ein eigener, abschließbarer Zugang zur Wohnung vorhanden sein und sie muss über einen Strom- und Wasseranschluss verfügen. Die Wände und Decken müssen Schall- und Wärmeschutz gewährleisten, allerdings ist der heutige Standard nicht erforderlich. Es reicht, wenn die Vorschriften, die bei Erstellung der Wohnung galten, eingehalten wurden. Die dementsprechende Bescheinigung wird durch die Bauaufsichtsbehörde erteilt. Von einem solchen Vorgang bekommen Mieter/innen in der Regel nichts mit, da weder der Hauseigentümer noch die Behörde verpflichtet sind, die Mieter/innen darüber zu informieren. Leider wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung häufig in der Behörde am Schreibtisch erstellt, eine Prüfung vor Ort könnte die Mieter/innen zumindest von dem Vorhaben in Kenntnis setzen.Aber Achtung: Nicht jede Abgeschlossenheitsbescheinigung führt zwangsläufig zur Umwandlung in eine Eigentumswohnung. Manche Eigentümer von Miethäusern beantragen Abgeschlossenheitsbescheinigungen „auf Vorrat“, ohne die Aufteilung ins Grundbuch eintragen zu lassen oder die Wohnungen zum Verkauf anzubieten. Will der Eigentümer aber eine Umwandlung vollziehen, muss er eine Eintragung ins Grundbuch veranlassen. In

§ 7 WEG

ist vorgeschrieben, dass neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch eine von der Behörde nachweislich geprüfte Bauzeichnung einzureichen ist, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Wohnungen samt Nebenräumen hervorgeht. Für jede Wohnung wird dann ein neues Grundbuchblatt angelegt und das Grundbuchblatt des Grundstücks geschlossen. Die Wohnungen sind dann ein nicht mehr unablösbarer Teil des Ganzen und können einzeln verkauft werden.

Kauf bricht nicht Miete

In

§ 566 BGB

ist geregelt, dass die Käufer in alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintreten. Es kommt aber immer wieder vor, dass neue Eigentümer den Mieter/innen neue Verträge vorlegen. Sehr häufig enthalten neue Verträge viel schlechtere Konditionen für die Mieter/innen. Da der alte Mietvertrag aber gültig bleibt, ist niemand verpflichtet, einen neuen Vertrag oder Vertragsänderungen zu unterschreiben. Die Weigerung, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben, ist kein Kündigungsgrund! Die Miete ist an den alten Vermieter zu zahlen, bis der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Im Zweifelsfall haben Mieter-/innen das Recht, die Grundbuchakte im zuständigen Amtsgericht einzusehen. Die Miete ist an den neuen Eigentümer zu zahlen, wenn der alte Vermieter schriftlich dazu auffordert. Wenn der neue Eigentümer die Miete fordert, sollten sich Mieter/innen immer einen Nachweis – mit Vollmacht – vorlegen lassen, dass die Miete abgetreten wurde oder eine Grundbucheintragung erfolgt ist. Problematisch wird es, wenn die Miete ohne Vollmacht an den Käufer gezahlt wurde und dieser insolvent wird. Da nicht mit sogenannter schuldbefreiender Wirkung an den Käufer gezahlt werden kann, behält der alte Vermieter den Anspruch auf die Miete. Es kann dann passieren, dass die Miete doppelt zu zahlen ist. Manchmal kommt es vor, dass neue Eigentümer ihre Bankverbindungen nicht mitteilen und die alten Vermieter nicht mehr zuständig sind. Dann ist es ratsam, die Miete beim zuständigen Amtsgericht zu hinterlegen. Nur so lässt sich eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs sicher ausschließen. Nach

§ 566a BGB

haftet übrigens der Käufer für die Rückzahlung der Kaution, und zwar unabhängig davon, ob er sie erhalten hat. Aber Achtung: Diese Vorschrift gilt nur für Eigentumsübergange, die nach der Mietrechtsreform, also seit dem 1. September 2001 erfolgt sind. Davor war der Erwerber nur zur Rückzahlung verpflichtet, wenn er die Kaution auch vom Voreigentümer erhalten hat.

Rechte der Mieter/innen

Mit der Umwandlung in Eigentumswohnungen beginnt für Mieter/innen oft eine stressige Phase. Häufig werden Treppenhaus und leer stehende Wohnungen modernisiert, das Haus wird zur Baustelle mit Lärm und Dreck und es finden Wohnungsbesichtigungen statt. Als günstig hat sich erwiesen, wenn Mieter/innen bei den Besichtigungen nicht allein sind oder sogar nicht anwesend. Auch – teils spaßhaft, teils ernst gemeinte – Inszenierungen, indem beispielsweise wie im Museum an jeder Zimmertür ein Stuhl mit Aufsichtsperson steht, führen zu einem respektvolleren Umgang. Wohnungsbesichtigungen müssen im Übrigen mindestens zwei Tage vorher angekündigt werden und dürfen nur ein- bis zweimal pro Woche zu angemessenen Uhrzeiten mit maximal fünf Personen gleichzeitig stattfinden. Die Namen der besichtigenden Personen sind zu nennen und Mieter-/innen können verlangen, dass die Schuhe ausgezogen werden. Weil sich eine freie Wohnung besser und teurer verkaufen lässt als eine vermietete, gehört ein Abfindungsangebot für den Auszug schon zur Tagungsordnung. Auch wenn das Geld reizt, sollte vor allem bedacht werden, ob eine passende Wohnung zu finden ist und wie teuer der Umzug mit neuer Einrichtung wird. In Hamburg besteht Wohnungsnot und die Anmietung einer neuen Wohnung ist kaum möglich. Wird man fündig, beträgt der Preis im Durchschnitt 12 Euro/qm.

Kündigungsschutz nach der Umwandlung

In

§ 577a BGB

ist für Mieter/innen ein besonderer Kündigungsschutz nach einer Umwandlung normiert. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung im Sinne von

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB

darf erst nach Ablauf einer Sperrfrist von drei Jahren ausgesprochen werden. Die Voraussetzung dafür ist, dass die Mieter/innen in ein Miethaus eingezogen sind, dies danach umgewandelt wurde und dann die Wohnung verkauft wurde. Nur wenn diese Reihenfolge eingehalten wird, liegt die dreijährige Kündigungssperrfrist vor. Wer eine bereits umgewandelte Eigentumswohnung anmietet, kann sich bei einem weiteren Verkauf nicht auf die Kündigungssperrfrist berufen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch Erb/innen durch die Kündigungssperrfrist geschützt sind, wenn sie zum Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums als Angehörige in der Wohnung lebten und mit dem Tod des Mieters/der Mieterin in das Mietverhältnis eintreten (BGH, Urt. v. 9. Juli 2003, AZ: VIII ZR 26/03). Eine weitere Frage, mit der sich viele Gerichte früher beschäftigten, war, ob der Kündigungsschutz auch für Reihen- und Doppelhäuser gilt, wenn die Grundstücke real geteilt werden. Der BGH ist der Meinung, dass die Schutzvorschriften auch auf Reihen- und Doppelhäuser übertragbar ist. Aus der Sicht der Mieter/innen mache es keinen Unterschied, ob das gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbständigen Grundstücks wird. Die Situation sei die Gleiche: neue Eigentümer, die sich auf Eigenbedarf berufen könnten (BGH, Urt. vom 28. Mai 2008, AZ: VIII ZR 126/07). Zwei Jahre später entschied der BGH mit der gleichen Begründung die Anwendbarkeit der Schutzvorschriften für Doppelhäuser (BGH, Urt. vom 23. Juni 2010, AZ: VIII ZR 325/09).

Kündigungssperrfrist beginnt mit erstem Verkauf

Die den Voraussetzungen für den Kündigungsschutz nach

§ 577a BGB

gehört eine Veräußerung, wozu nicht nur der Verkauf zählt, sondern auch die Schenkung und der Erwerb in einer Zwangsvollstreckung. Wenn aber das Miethaus mehreren Personen gehört und diese das Objekt unter sich in Eigentumswohnungen aufteilen, wird die Wohnung nicht veräußert. Gleiches gilt für eine Gesellschaft, in deren Gesellschaftsvertrag vereinbart wurde, dass jeder Gesellschafter eine bestimmte Wohnung für sich nutzen darf. Hier liegt eine Regelungslücke vor, die vom Gesetzgeber allerdings offenbar nicht beabsichtigt war, denn sie soll mit einem neuen, bereits als Referentenentwurf vorliegenden Gesetz, geschlossen werden. Die Kündigungssperrfrist beginnt mit der ersten Veräußerung der Wohnung und der damit verbundenen Eintragung ins Grundbuch. Bei weiteren Veräußerungen wird die Frist nicht neu berechnet. Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt ausschließlich für Eigenbedarfskündigungen (

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

) und Kündigungen wegen Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr.3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urt. vom 11. März 2009, AZ: VIII ZR 127/08). Eine analoge Anwendung auf andere Kündigungsgründe während der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB, so der BGH, komme mangels Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht (BGH, Urt. vom 23. Juni 2010, AZ: VIII ZR 325/09).

Verlängerung der Kündigungssperrfrist

Das BGB ermächtigt die Landesregierungen, die Kündigungssperrfrist auf bis zu 10 Jahre zu verlängern, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen in der Stadt bzw. Gemeinde oder in einzelnen Stadtteilen besonders gefährdet ist. In Berlin gilt seit 2004 eine siebenjährige Sperrfrist für die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Tempelhof-Schöneberg, die am 31. August 2011 endet. Hamburg hat dagegen flächendeckend eine sogenannte Sozialklausel-Verordnung mit einer Ausweitung der Sperrfrist auf 10 Jahre erlassen. Tipp: In Mietverträgen können übrigens Vereinbarungen getroffen werden, dass der Vermieter auf eine Kündigung wegen Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung oder Eigenbedarf verzichtet. Diese Vereinbarung geht dann auf den Käufer über. Es ist aber nicht möglich, die Kündigungssperrfrist vertraglich auszuschließen, denn eine solche Vereinbarung ist gemäß § 577a Abs. 3 BGB ausgeschlossen.

Vorkaufsrecht

In § 577 BGB wird Mieter/innen ein Vorkaufsrecht beim ersten Verkaufsfall eingeräumt. Die Vorschrift soll die Vermieter dazu bringen, die Wohnungen in erster Linie an die Mieter/innen zu verkaufen, so jedenfalls lautet die Begründung des Bundesratsentwurfs. Die sogenannte Mieterprivatisierung galt dem Gesetzgeber als besonders erstrebenswert. In der Praxis gestaltet sich dieses Recht als sehr sperrig. Viele Mieter/innen sind finanziell gar nicht in der Lage, ihre Wohnungen zu kaufen, oder sie scheuen das finanzielle Risiko, da sie den Umfang des Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarfs meist gut kennen. Andere lehnen aus politischen Gründen die Privatisierung ab. Das Vorkaufsrecht gilt nur für den ersten Verkaufsfall. Es besteht nicht, wenn die Eigentumswohnung bereits vor dem 1. September 1993 erstmalig verkauft worden war, als das Vorkaufsrecht gesetzlich noch nicht existierte, und später erneut verkauft wird (BGH, Urt. v. 29. März 2006, AZ: VIII ZR 250/05). Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nicht, wenn die Wohnung an Familien- oder Haushaltsangehörige verkauft wird (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dieser Verkauf gilt als erster Verkaufsfall und „verbraucht“ das Vorkaufsrecht bei nachfolgenden Verkäufen, sodass bei einem weiteren Verkauf kein Vorkaufsrecht mehr besteht (BGH, Urt. vom 22. Juni 2007, AZ: V ZR 269/06). Um Mieter/innen das Vorkaufsrecht einzuräumen, müssen sie über den Inhalt des Kaufvertrags informiert werden. Meist wird der notarielle Kaufvertrag vorgelegt, und dann haben die Mieter/innen zwei Monate Zeit, sich zu überlegen, ob sie in den Vertrag zu den bereits vertraglich vereinbarten Bedingungen einsteigen wollen.  Tipp: Mieter/innen sollten die zweimonatige Überlegungsfrist voll ausschöpfen. Da der Vertrag mit dem Käufer erst mit der Ablehnung des Vorkaufsrechts wirksam wird und die Kündigungssperrfrist erst mit Grundbucheintragung des Käufers beginnt, können Mieter/-innen durch die späte Ablehnung des Vorkaufsrechts die Mietdauer eventuell etwas verlängern.

Besonderheit Sozialwohnung

Bei öffentlich geförderten Wohnungen muss der Verkauf unverzüglich der zuständigen Stelle mitgeteilt werden. Für Mieter/innen besteht nach der Umwandlung ein großzügigerer Kündigungsschutz. Solange die Wohnung gebunden ist, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen. Zwar besteht für den Käufer die Möglichkeit, die öffentliche Zuschüsse vorzeitig zurückzuzahlen, aber hier gelten sogenannte Nachwirkungsfristen, die in der Regel 10 Jahre betragen. Während dieser Zeit kann nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.

Fazit

Die Umwandlung ist aus Sicht  der Mieter/-innen ein echtes Übel. Aus politischer Sicht trägt die Umwandlung zur Gentrifizierung beliebter Stadtteile bei. In Hamburg sind Teile St. Georgs komplett dem Mietwohnungsmarkt entzogen. Straßenweise sind Umwandlungen erfolgt, die einen großen Teil der angestammten Bevölkerung aus dem Quartier vertrieben haben. Eine Möglichkeit, die Umwandlung stark einzuschränken, ist der Erlass einer Umwandlungsverordnung für Gebiete, in denen die Soziale Erhaltungsverordnung, eine Milieuschutzsatzung, gilt (siehe Artikel „

Ein scharfes Schwert – Milieuschutz in Hamburg

“). Dann werden Umwandlungen genehmigungspflichtig, was schon zu nachweisbaren Erfolgen geführt hat. Nicht nachvollziehbar ist, dass in Berlin nur wenige Gebiete eine Sozialklauselverordnung mit einer verlängerten Kündigungssperrfrist haben. Es ist mittlerweile auch über die Grenzen der Stadt bekannt, dass einige Stadtteile von Gentrifizierung stark bedroht sind. 

Weitere Infos:

Zu Umwandlung und zu Eigentümerwechsel stellt die Berliner MieterGemeinschaft ausführliche Infoschriften bereit. Unsere Infoschriften erhalten Sie kostenlos in der Geschäftsstelle oder unter:

www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften.html

MieterEcho 348 / Juli 2011