Vermieter hoffen auf Karlsruhe | Berliner MieterGemeinschaft e. V.

Es ist vollbracht. Am 23. Februar ist der Berliner Mietendeckel in Kraft getreten. Bei der entscheidenden Abstimmung im Abgeordnetenhaus am 30. Januar gab es 85 Ja- und 64 Neinstimmen, bei einer Enthaltung. Die Bestimmungen zum Einfrieren von Bestandsmieten und zur Deckelung von Neuvertragsmieten gelten rückwirkend zum 18. Juni 2019, dem Tag des ersten Eckpunktebeschlusses des Senats. Ab November 2020 sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, vom Vermieter die Senkung bestehender Mieten zu verlangen, wenn diese mindestens 20% oberhalb der verbindlichen Deckelwerte liegen. Vermietern, die dagegen verstoßen, drohen hohe Bußgelder.

CDU und FDP bekräftigten nach der Verabschiedung ihre Ankündigung, gegen das Gesetz juristisch vorgehen zu wollen. Noch vor der Sommerpause sollen entsprechende Klagen beim Landes- und beim Bundesverfassungsgericht eingereicht werden. Wann die Gerichte darüber entscheiden werden, ist derzeit völlig offen.

Dass die Immobilienbranche das neue Gesetz durchaus ernst nimmt, zeigt die Reaktion des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), der zu den schärfsten Kritikern des Mietendeckels zählt. Er rät seinen Mitgliedern, überhöhte Mieten unaufgefordert zu senken. Zur Begründung wurde auf die hohen Bußgelder verwiesen, die bei Vergehen sofort fällig werden, auch wenn gegen entsprechende Bescheide Widerspruch eingelegt wird. Für die Branche tätige Jurist/innen warnen inzwischen in einschlägigen Blogs davor, das Gesetz einfach zu ignorieren, wie es noch vor einigen Monaten gele- gentlich empfohlen wurde. Als „Trostpflaster“ wird stattdessen die Überzeugung vermittelt, dass die Verfassungsgerichte das Gesetz kippen werden, was den Weg zu Rückforderungen entgangener Mieteinnahmen eröffnen würde.

Investoren unbeeindruckt

Mehrere prominente Investoren haben mittlerweile entgegen der gängigen Branchenpropaganda erklärt, dass sie ihre Akti- vitäten auf dem Berliner Markt keineswegs zurückfahren oder gar einstellen werden. „Die Immobilienpreise in Berlin haben aufgrund der Diskussionen um den Mietendeckel nachgegeben, dadurch nehmen für uns die Investitionsmöglichkeiten wieder zu“, erklärte der Chef der Unternehmensgruppe Mähren AG. Auch Klaus Groth von der gleichnamigen Groth-Gruppe sieht sein im Neubau aktives Unternehmen vom Mietendeckel „nicht betroffen“ und kündigte an, die Errichtung des neuen Stadtquartiers Neulichterfelde mit 2.100 Wohnungen und 420 Reihenhäusern wie geplant voranzutreiben.

Ein weiterer Branchentrend zeichnet sich bereits seit einigen Monaten ab. Die Anträge auf Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen haben deutlich zugenommen. Das gilt auch für Verkaufsangebote bereits bestehender und derzeit vermieteter Eigentumswohnungen, bei deren Erwerb durch einen Selbstnutzer für den Mieter keine oder kaum noch eine Schutzfrist vor Eigenbedarfskündigungen besteht. In beiden Fällen sieht der Berliner Senat keine Eingriffsmöglichkeiten, da sowohl Umwandlungen als auch Schutzfristen bundesrechtlich geregelt sind.

Noch nicht eindeutig ist der Trend bei den Angeboten für Mietwohnungen. Laut der Online-Plattform Immoscout lagen im vergangenen Jahr 94,4% der Mietangebote über den Obergrenzen, die der Senat je nach Baujahr und Ausstattung einer Wohnung festgelegt hat, im Durchschnitt um 5,92 Euro/ qm. Allerdings sei das Angebot an öffentlich angebotenen Mietwohnungen seit Bekanntwerden der ersten Eckpunkte für einen Mietendeckel insgesamt zurückgegangen. Es ist also davon auszugehen, dass sich ein wachsender „grauer Markt“ der informellen Wohnungsvergabe etablieren wird, zumal jetzt Bußgelder verhängt werden können, wenn überhöhte Mieten verlangt werden.

Wie dem auch sei: Das Gesetz ist jetzt in Kraft, und die zunächst entscheidende Frage wird sein, wie es in den Bezirken umgesetzt wird. Endgültige Klarheit über Bestand und Ausgestaltung des Mietendeckels wird es aber erst nach den Urtei- len des Landes- und des Bundesverfassunsgerichts geben.