Umwandlung und Wohnungsverkauf

Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist oft ein Bombengeschäft: Wenn der Eigentümer eines Mietshauses die vermieteten Wohnungen in Wohnungseigentum umwandelt und dann die Eigentumswohnungen einzeln verkauft, liegt die gesamte Verkaufssumme weit über dem Verkaufspreis, den er für den Komplettverkauf des Miethauses erzielen würde.
Noch mehr Geld aber bringen Eigentumswohnungen dann, wenn sie nicht vermietet sind, der Käufer also sofort einziehen bzw. zu seinen Bedingungen neu vermieten kann. Deshalb setzen Vermieter, die eine Umwandlung anstreben, oft alles daran, die bisherigen Mieter/innen aus ihren Wohnungen zu vertreiben.
Ein großer Teil der durch Umwandlung geschaffenen Eigentumswohnungen wird gar nicht von den Wohnungseigentümern selbst bewohnt, sondern von ihnen - gewinnbringend - vermietet. Die Mieter/innen solcher Wohnungen haben zwar formal die gleichen Rechte wie andere Mieter/innen, praktisch jedoch sind sie besonders stark von Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den jeweiligen Wohnungseigentümer bedroht. Insofern sind sie nicht nur besonders leicht einzuschüchtern und auszunutzen, sondern auch von ständiger Angst und sozialer Unsicherheit betroffen.
Umso wichtiger ist es für Mieter/innen in Wohnungen, die in Wohnungseigentum umgewandelt werden sollen oder schon umgewandelt und verkauft sind, ihre Rechte zu kennen und wahrzunehmen.

Was ist eine Eigentumswohnung?

Eigentumswohnungen entstehen durch den Verkauf von Wohnungen in neu gebauten Häusern oder durch den Verkauf von Wohnungen in bestehenden Mehrfamilienhäusern nach erfolgter Umwandlung dieser Wohnungen.

Während ein Miethaus einem Eigentümer allein oder mehreren Eigentümern gemeinsam gehört, sind Gebäude und Grundstück einer "Eigentums-Wohnanlage" in "Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum" und "Sondereigentum" aufgeteilt: Jeder Wohnungseigentümer hat zusätzlich zu seinem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung auch ein Miteigentum an der gesamten Wohnanlage, die gemeinschaftliches Eigentum ist.

Wohnungseigentumgesetz (WEG)

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Für Sie als Mieter/in entfaltet dieses Gesetz keinerlei Wirkung.

Über die Wohnung als sein Sondereigentum kann der Eigentümer weitgehend frei entscheiden (er kann sie z. B. entweder selbst bewohnen oder aber weiter vermieten), während über das Miteigentum nur die Versammlung aller Eigentümer entscheiden darf.

An Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Wohnungseigentümer gebunden, für Sie als Mieter/in gelten diese Beschlüsse nicht.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Ein Hausbesitzer, der seine Mietwohnungen umwandeln will, braucht dazu keine generelle Genehmigung. Nur wenn es sich um Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau handelt, bedarf er der ausdrücklichen Zustimmung der Bewilligungsbehörde.

Aufteilung des einheitlichen Eigentums

Will der Eigentümer Wohnungen seines Hauses in Eigentumswohnungen umwandeln, muss er zunächst das einheitliche Eigentum aufteilen. Denn vor der Umwandlung können Haus und Grundstück nur in ihrer Gesamtheit verkauft werden. Durch die Umwandlung wird dieses einheitliche Eigentum aufgehoben und die Wohnungen können dann einzeln verkauft werden.

Die Umwandlung erfordert folgende, gesetzlich vorgeschriebene Schritte:

• Der Hauseigentümer muss dem Grundbuchamt beim Amtsgericht einen Aufteilungsplan vorlegen, aus dem die vorgesehenen Eigentumswohnungen sowie die Gemeinschaftsräume und -einrichtungen genau ersichtlich sind.
• Er muss bei der der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Die Voraussetzung für deren Erteilung ist, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (siehe unten).
• Schließlich wird für jede Eigentumswohnung ein eigenes Grundbuchblatt beim Grundbuchamt angelegt.

Auf die Mieter/innen hat die Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen keine unmittelbaren Auswirkungen. Sie erfahren oft auch gar nichts davon, weil sie von einer erfolgten Umwandlung nicht informiert werden müssen. Nur in einigen Berliner Bezirken ist das Bezirksamt durch Beschluss der jeweiligen Bezirksverordnetenversammlung verpflichtet, alle Mieter/innen zu informieren, sobald eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wurde.

Rechtzeitige Kenntnis von der Umwandlung ist wichtig, um gut vorsorgen zu können. Im Verdachtsfall - z. B. nach Verkauf Ihres Hauses an einen neuen Eigentümer - sollten Sie deshalb bei der Bau- und Wohnungsaufsichtsbehörde Ihres Bezirks die Auskunft einholen, ob eine Umwandlung beantragt bzw. schon erfolgt ist. (Siehe auch unsere Infoschrift "Eigentümerwechsel - Tipps für Mieter/innen, deren Haus (oder Wohnung) verkauft wird - und was vorsorglich beachtet werden sollte".)

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Umwandlung nicht zulässig. Für Wohnungen, die nicht in sich abgeschlossen sind, wird keine Genehmigung erteilt. So wird kei-ne Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt, wenn eine Wohnung z. B. keine Innentoilette besitzt. Bestehen bauordnungsrechtliche Bedenken, wird die Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung versagen. Die Anforderungen an die Abgeschlossenheit bei Altbauten sind durch eine Entscheidung des gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes etwas gelockert worden. Er hat entschieden, dass Wohnungen in bestehenden Gebäuden auch dann in sich abgeschlossen sein können, wenn die Trennwände und Decken hinsichtlich des Schall-, Feuer- und Lärmschutzes nicht den neuzeitlichen Anforderungen des Bauordnungsrechts des jeweiligen Bundeslandes entsprechen. Diese Rechtsprechung erleichterte die Wohnungsumwandlung und hatte zur Folge, dass viele Anträge auf Abgeschlossenheit gestellt wurden. Insbesondere machte dies die Aufteilung von Altbauten oft erst möglich.

Hat der Eigentümer die genannten gesetzlichen Anforderungen erfüllt und ist auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden, kann er die eigentliche Umwandlung der Wohnungen beim zuständigen Grundbuchamt durchführen lassen. Für jede umgewandelte Wohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Ist er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen oder vom vorherigen Eigentümer ausdrücklich dazu bevollmächtigt, kann er die Wohnung verkaufen.

Wenn Ihre Wohnung verkauft wird ...

Sie werden den Verkauf Ihrer umgewandelten Mietwohnung letztlich kaum verhindern können. Sie können ihn aber solange wie möglich hinauszögern:

• Wenn Kaufinteressenten Ihre Wohnung besichtigen wollen, so sollten Sie dies nur soweit ermöglichen, wie Sie rechtlich unvermeidlich dazu gezwungen sind (siehe unsere Infoschrift "Zutritt").
• Während der Besichtigung sollten Sie den Kauflustigen klarmachen, dass Sie in Ihrer Wohnung bleiben wollen und dass Sie alle Ihre Rechte ausschöpfen werden.
• Sie sollten außerdem sachlich auf alle Mängel Ihrer Wohnung und des Hauses aufmerksam machen. Die Wahrheit zu sagen, ist nicht verboten, hat aber schon manchen Käufer abgeschreckt - denn meist werden Eigentumswohnungen unter Vorspiegelung falscher Tatsachen als "mängelfrei", "gründlich modernisiert" oder gar "demnächst bezugsfrei" angeboten!

Verhaltensregeln, die Sie jetzt unbedingt beachten sollten, finden Sie in den bereits erwähnten Infoschriften "Eigentümerwechsel" und "Zutritt".

Vorkaufsrecht

Wird die von Ihnen angemietete Wohnung umgewandelt und Wohnungseigentum begründet, haben Sie als Mieter/in ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung nunmehr als Eigentumswohnung an einen Dritten veräußert werden soll. Das Vorkaufsrecht der Mieter/innen ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Haushalt gehörende Person verkauft (§ 577 Abs. 1 BGB).

Der Verkäufer oder der Kaufinteressent haben Sie über Ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des Kaufvertrags zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB).

Sie haben zwei Monate Zeit, um sich zu entscheiden (§ 469 Abs. 2 BGB). Die Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über das Vorkaufsrecht, bei mehreren Mietern beginnt die Frist erst mit der Mitteilung an alle Mieter/innen. Wollen Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben, müssen Sie dies gegenüber dem Verkäufer schriftlich erklären; eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.

Machen Sie nicht den Fehler, vor Ablauf der Frist auf Ihr Vorkaufsrecht zu verzichten! Denn dann könnte der Käufer schon eher ins Grundbuch eingetragen werden und entsprechend würde die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarfskündigung (siehe unter "Zusätzlicher Kündigungsschutz") früher enden!

Die eigene Wohnung kaufen?

Mitunter bekommen auch zuerst die Mieter/innen die Wohnung zum Kauf angeboten, die sie bewohnen, und spätestens, wenn die ersten Kaufinteressenten begehrlich auf der Matte stehen, wird jede Mieterin/jeder Mieter sich überlegen, ob sie/er nicht selbst kaufen soll. Doch die Risiken einer solchen Entscheidung sind groß und kaum zu überschauen:

• Als Käufer nehmen Sie langjährige finanzielle Belastungen, wenn nicht sogar lebenslange Verschuldung, auf sich. Wer das tut, muss sich sicher sein, dass ihn nicht eines Tages Arbeitslosigkeit und/oder Krankheit zahlungsunfähig machen, was oft mit dem Verlust der Wohnung durch Zwangsversteigerung und mit einem weiter bestehenden Schuldenberg verbunden ist.
• Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist künftig ortsgebunden - nicht gerade ein Vorteil auf einem Arbeitsmarkt, der Flexibilität und Mobilität verlangt. Der Verkauf einer Eigentumswohnung aber ist oft langwierig oder nur mit Verlust möglich.
• Die künftige monatliche Belastung, die Ihnen manche "Experten" vorrechnen, erweist sich schnell als schöngerechnet. Der Werbeslogan "Kaufen ist billiger als mieten" stimmt allenfalls für Großverdiener. Lassen Sie sich unbedingt fachkompetent und vertrauenswürdig von neutralen Dritten beraten, z. B. von einer Verbraucherzentrale.
• Auch beim Kauf der eigenen Wohnung fallen Erwerbsnebenkosten an, nämlich die Grunderwerbssteuer (zzt. 3,5%) sowie Gebühren für Notar und Grundbuchumschreibung.
• Als Wohnungseigentümer müssen Sie nicht nur sämtliche Betriebskosten selbst tragen, sondern vor allem auch sämtliche Reparaturkosten. Die Abschätzung des tatsächlichen Instandsetzungsbedarfs aber ist ein fast unmögliches Unterfangen und böse Überraschungen sind vorprogrammiert. Meist werden die Häuser vor der Umwandlung nur oberflächlich aufpoliert bzw. "pfuschmodernisiert". Nicht selten treten schwerwiegende Schäden auf (z. B. an den Dächern). Eine Gewährleistung für solche verborgenen Mängel bieten Kaufverträge aber nur selten.

Finanziell lohnt sich also der Erwerb der eigenen Mietwohnung selten. Doch der Wunsch, in der gewohnten Umgebung zu bleiben und in den eigenen vier Wänden zu wohnen, sowie die Drohungen und Lockungen der vermietenden Wohnungseigentümer drängen oft zu einer Entscheidung, die vernünftige Gründe missachtet.

Pure Demagogie ist es, wenn versprochen wird, ein Verkauf solle nur an die Mieter/innen, keinesfalls aber an fremde Käufer erfolgen: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat noch nie dazu geführt, dass nun Mieter/innen massenhaft ihre Wohnungen hätten kaufen können! Immer fiel die Mehrheit der umgewandelten Wohnungen in die Hände von Großverdienern, "Steuersparern" und Immobilienspekulanten.

Ihre Rechte als Mieter/in einer umgewandelten Wohnung

Zunächst sei festgestellt: "Kauf bricht nicht Miete" - Ihr Mietvertrag gilt weiterhin, der neue Eigentümer ist an ihn gebunden und tritt Ihnen gegenüber in alle Rechte und Pflichten des vorherigen Eigentümers ein (§ 566 BGB). Lassen Sie sich nicht dazu überreden, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, hierfür besteht absolut keine Notwendigkeit.

Miethöhe

Bei der zulässigen Miethöhe wie auch bei Mieterhöhungen wird kein Unterschied zwischen vermieteten Eigentumswohnungen und normalen Mietwohnungen gemacht. Entscheidend ist allein, um welche Wohnungsbauart es sich handelt: Es gibt z. B. auch Eigentumswohnungen im sozialen Wohnungsbau, und für diese darf bei Vermietung kein Cent mehr Miete verlangt werden als für "normale" Sozialwohnungen.

Gerade bei Eigentumswohnungen aber werden häufig Mieten bzw. Mieterhöhungen gefordert, die überhaupt nicht zulässig sind - oft deshalb, weil die frischgebackenen Eigentümer das große Geld machen wollen, manchmal auch nur, weil sie keine Ahnung vom Mietrecht haben.

Betriebskosten

Auch bei den Betriebskosten haben Sie die gleichen Rechte wie bisher: Wenn Sie eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen leisten, muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegen. Er darf nicht einfach die "Wohngeldabrechnung", die er von der Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft bekommt, an Sie weitergeben.

Mängelbeseitigung

Auch wenn Sie "nur Mieter/in" sind, sind Sie anderen Hausbewohnern, die Eigentümer ihrer Wohnung sind, gleichgestellt, z.B. bei Mängeln im Haus und in Ihrer Wohnung, aber auch beim Verhalten im Haus und bei der Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen. Ihr Vermieter muss Ihre Interessen gegenüber den anderen Eigentümern vertreten - notfalls auch vor Gericht. Keinesfalls kann er eine Mängelbeseitigung ablehnen mit dem Argument, dass erst die Eigentümergemeinschaft darüber beschließen müsse.

Hauptgefahr: die Eigenbedarfskündigung

Sie haben als Mieter/in einer Eigentumswohnung, die während Ihrer Mietzeit umgewandelt wurde, vollen gesetzlichen Kündigungsschutz. Das gilt auch dann, wenn der neue Eigentümer (oder jeder weitere Eigentümer im Fall erneuten Verkaufs) Eigenbedarf anmeldet, der einen gesetzlichen Kündigungsgrund darstellt. Voraussetzung einer Kündigung mit dieser Begründung ist, dass der angegebene Eigenbedarf tatsächlich besteht und nicht nur vorgeschoben ist, um Sie aus der Wohnung zu kündigen.

Eigenbedarf kann der neue Vermieter als Eigentümer der Wohnung geltend machen, wenn er den Wohnraum für sich oder Angehörige seiner Familie oder seines Haushalts zu Wohnzwecken benötigt (§ 573 Abs.1 und Abs. 2, Nr. 2 BGB).

Von der Ernsthaftigkeit des Verwendungszwecks und des Raumbedarfs müssen Sie sich hinreichend überzeugen können. Kündigt der Vermieter mit einem vorgetäuschten Kündigungsgrund, so ist die Kündigung unwirksam. Ob Eigenbedarf tatsächlich vorliegt, klären im Zweifelsfall die Gerichte.

Lassen Sie sich, wenn Ihnen eine Eigenbedarfskündigung ins Haus flattert, unbedingt beraten!

Zusätzlicher Kündigungsschutz

Da Kündigungen wegen Eigenbedarfs bei Eigentumswohnungen besonders häufig vorkommen und der Eigenbedarf hier relativ leicht zu begründen ist, wurde eine zusätzliche Kündigungsbeschränkung eingeführt:

• Der Vermieter darf frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577 a Abs. 1 BGB);
• die Bundesländer - also auch der Senat von Berlin - können diese gesetzliche Mindestfrist entsprechend den örtlichen Erfordernissen auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577 a Abs. 2 BGB).

Der Senat hat mit der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20.07.2004 die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow zu Bezirken bestimmt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und für diese Bezirke die Kündigungssperrfrist auf sieben Jahre verlängert.

Achtung! Die gesetzliche dreijährige Kündigungssperrfrist und die verlängerte Sperrfrist von sieben Jahren gelten nur für die Mieter/innen, die zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits in der Wohnung vertragsgemäß wohnen (es zählt hier die Überlassung der Wohnung, nicht der Vertragsabschluss!). Der besondere Kündigungsschutz gilt nur nach dem ersten Verkauf einer durch Umwandlung entstandenen Eigentumswohnung. Die Frist des erweiterten Kündigungsschutzes beginnt also immer ab dem Zeitpunkt der Veräußerung der umgewandelten Wohnung und der Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch.

Die gegen den ersten Erwerber bereits verstrichene Frist wird den späteren Erwerbern angerechnet.

Beispiel: Wurde Ihre Wohnung z.B. ein Jahr nach Umwandlung und erstem Verkauf nochmals verkauft, so gilt für den neuen, zweiten Eigentümer nur noch eine Rest-Kündigungssperrfrist von zwei bzw. sechs Jahren.

Bei umgewandelten Sozialwohnungen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen, solange die Sozialbindung gilt. Werden die öffentlichen Fördergelder jedoch vorzeitig zurückgezahlt, so darf sich der Vermieter auf Eigenbedarf frühestens zum Ablauf des zehnten Jahres nach der freiwilligen Rückzahlung, längstens aber bis zum Ablauf des Jahres der planmäßigen Rückzahlung berufen.

Zusätzlich zur Kündigungssperrfrist muss Ihr Vermieter noch die ordentliche Kündigungsfrist einhalten, wodurch sich Ihr Mietverhältnis nochmals um drei bis neun Monate verlängert.

Beispiel: Sind Sie z. B. schon über fünf Jahre in Ihrer Wohnung, so stehen Ihnen sechs Monate Kündigungsfrist zu. Sie müssen also frühestens dreieinhalb Jahre nach Umwandlung ausziehen.

Hinzu kommt dann noch die vom Gericht zugebilligte Räumungsfrist, die auf Antrag verlängert werden und bis zu einem Jahr betragen kann.

Darüber hinaus können Sie sich auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen, wonach die Kündigung unzulässig ist, wenn sie für die Mieter/innen, ihre Familienangehörigen oder andere Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, z. B. wegen hohen Alters, Krankheit, bevorstehendem Examen.

All das beseitigt nicht die grundsätzliche Unsicherheit der Mieter/innen, deren Wohnung während ihrer Mietzeit umgewandelt und verkauft wurde: Sie müssen ständig damit rechnen, dass Ihre Wohnung weiterverkauft wird, und jeder neue Käufer bringt für Sie erneut die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung - aber ohne erneuten besonderen Kündigungsschutz.

Für Mieter/innen, die erst nach der Umwandlung in die Wohnung eingezogen sind, gilt der zusätzliche Kündigungsschutz nicht.

Was Ihnen bleibt - mit oder ohne Sperrfrist - ist, Widerspruch einzulegen. Handeln Sie nicht vorschnell, lassen Sie sich beraten!

Beachten Sie auch, dass die Kündigung erst nach Ablauf der Sperrfrist erklärt werden darf, eine innerhalb der Sperrfrist erklärte Kündigung ist unwirksam.

Umwandlungsgefahr bei Häuserprivatisierung

Die Veräußerung von Mietwohnhäusern bzw. Genossenschaftswohnhäusern an private Erwerber (also auch an internationale Investoren, wie dies seit mehreren Jahren verstärkt geschieht) birgt immer die Gefahr in sich, dass die neuen Eigentümer daran gehen, die neu erworbenen Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Deshalb hier unser Rat an die Mieter/innen bzw. Genossenschaftsmitglieder in Berlin, deren Häuser an private Erwerber verkauft werden sollen:

• 1. Verlangen Sie von Ihren Vermietern die Offenlegung ihrer Verkaufspläne.
• 2. Dringen Sie auf folgende vertragliche Festlegungen beim Verkauf an Dritte:

• dauerhaft keine Umwandlung in Eigentumswohnungen;
• dauerhaft keine Kündigung unter Berufung auf "Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung" (§ 573 Abs.1 und Abs. 2, Nr. 3 BGB);
• dauerhaft keine Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume, unabhängig von eventuellen gesetzlichen Grundlagen dafür;
• Modernisierung nur mit Zustimmung der Mieter/innen, wobei Mietermodernisierung den Vorrang hat;
• grundsätzliche Zustimmung zu Wohnungstausch und Untervermietung;
• Anerkennung gewählter Mietervertretungen;
• Aufnahme der Klausel, dass bei jeder folgenden Weiterveräußerung der Häuser/ Wohnungen diese Festlegungen wiederum in den Kaufverträgen enthalten sein müssen;
• Übernahme dieser Festlegungen in eine juristisch verbindliche Anlage zu den Mietverträgen.

• 3. Bilden Sie Mieterbeiräte, die Ihren Forderungen Nachdruck verleihen und Ihre Interessen gegenüber den Vermietern vertreten.
• 4. Sichern Sie sich die Unterstützung von Mietervereinen wie der Berliner MieterGemeinschaft e. V. durch rechtzeitigen Beitritt, damit Sie stets Rechtsberatung und im Bedarfsfall auch Rechtsschutz bei Mietprozessen haben.

Zum Schluss sei betont: Mit dieser Infoschrift vermitteln wir Ihnen zahlreiche Informationen und Tipps, aber im Einzelfall ist immer eine individuelle mietrechtliche Beratung notwendig.