Walter Rosifka ist Wohnrechtsexperte bei der Arbeiterkammer Wien.
Ähnlich wie in Deutschland ist das Wohnen zur Miete in Österreich durch zahlreiche gesetzliche Bestimmungen geregelt. Verschiedene Normen dienen dem Mieterschutz. Jedoch zeigt das österreichische Mietrecht einige Eigenarten und Probleme, die Verbesserungen zugunsten der Mieter/innen notwendig machen.
Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) gilt für viele Mietverhältnisse nur eingeschränkt oder gar nicht. Die Abgrenzungen hinsichtlich der Einordnung sind äußerst komplex. Mitunter können sogar in einem Haus verschiedene Anwendungsbereiche vorliegen. Nicht nur das Datum der Baugenehmigung spielt eine Rolle, sondern auch die Verwendung von Fördermitteln und andere Faktoren. Im Endeffekt beschränkt sich die volle Anwendung auf Altbauten von vor 1945 und den geförderten Neubau. Je nach Typ des Mietverhältnisses – Vollanwendung, Teilanwendung, Vollausnahme – gelten unterschiedliche Rechte und Pflichten. Vollausgenommene Mietverhältnisse sind etwa vom Vermieter frei kündbar, während bei den anderen beiden Typen ein Kündigungsgrund genannt werden muss. Dass die Mietverhältnisse keinen einheitlichen rechtlichen Rahmen haben, stellt nicht nur die Vertragsparteien, sondern auch Gerichte vor große Schwierigkeiten. Das österreichische Mietrechtsgesetz müsste derart reformiert werden, dass es eine für alle Mietverhältnisse einheitliche Geltung hätte, abgesehen von wenigen sachlich begründeten Ausnahmen wie die Vermietung von Hotelzimmern. Die einheitliche und objektbezogene Anwendung würde endlich die seit Jahren geforderte Rechtsklarheit für alle Beteiligten bringen.
Undurchsichtige Mietzinsbegrenzung
In Österreich existiert eine Begrenzung des „Hauptmietzinses“ – also der Nettokaltmiete – beim Abschluss eines neuen Mietvertrags. Diese greift aber prinzipiell nur im Vollanwendungsbereich des MRG. Sie orientiert sich in der Regel am System der „Richtwertmieten“, das 1994 eingeführt wurde und für jedes Bundesland den Richtwert für eine fiktive Normwohnung festlegt. In Wien sind es beispielsweise 5,39 Euro/qm. Jede konkret zu vermietende Wohnung ist mit der Normwohnung zu vergleichen. Für werterhöhende Umstände können Zuschläge addiert werden. Jedoch sind weder die Normwohnung noch die Art der Zuschläge sowie ihre genaue Höhe im Gesetz klar definiert. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, die Berechnung offenzulegen, mit der er auf den verlangten Mietzins kommt. So werden in Wien in der Regel 10 bis 13 Euro/qm Nettokaltmiete verlangt, ohne dass die Zuschläge von 85% bis 140% erklärt werden müssen. Damit werden mietpreisregulierte Wohnungen faktisch genauso teuer vermietet wie Wohnungen, die keiner Begrenzung unterliegen. Die systematische und gesetzeswidrige Praxis funktioniert, weil viele Mieter/innen den Aufwand und das Kostenrisiko eines „Mietzinsüberprüfungsverfahrens“ scheuen. Mieter/innen in befristeten Mietverhältnissen fürchten zudem um die Verlängerung ihres Vertrags. Die Vermieterseite hingegen geht durch gesetzeswidrige Mieten kein Risiko ein, schlimmstenfalls droht eine Rückzahlung. Die gesetzlichen Vorschriften sind so ungenügend, dass oft selbst fachkundige Jurist/innen nicht eindeutig beurteilen können, wie hoch der korrekte Hauptmietzins ist. Nicht einmal den Gerichten ist es möglich, klare Entscheidungen zu treffen. Ein Beispiel: Für eine Wiener Wohnung waren bei einem unbefristeten Mietvertrag 604 Euro vereinbart. Das Erstgericht stellte den zulässigen Hauptmietzins nach dem Richtwertsystem mit monatlich 459 Euro fest. Die zweite Instanz kam auf 547 Euro. Der oberste Gerichtshof hielt schließlich eine Höhe von 481 Euro für gesetzmäßig. Drei Gerichte kamen also bei der Anwendung desselben Gesetzes zu drei verschiedenen Ergebnissen, die sich um 20% unterschieden. So bietet das derzeitige Richtwertsystem keine taugliche Mietbegrenzung. Hier muss nachgebessert werden: Nötig sind vor allem die klare Festschreibung von zulässigen Zuschlägen und ihrer Höhe im MRG sowie die Verpflichtung des Vermieters auf Offenlegung seiner Berechnungen.
Zunahme der Befristung
Der Abschluss befristeter Mietverträge ist in Österreich seit 1994 fast beliebig möglich. Bei Wohnungen muss lediglich eine Mindestdauer von drei Jahren eingehalten werden. Für die Mieter/innen führt das zu enormer Rechtsunsicherheit, weniger Mieterschutz, psychischen Belastungen sowie Kosten und Zeitaufwand durch häufige Umzüge. Während die Befristung bei Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen kaum vorkommt, ist sie im privaten Mietbereich mittlerweile die Regel. Dort sind 60 bis 65% der neuen Mietverträge befristet. Angesichts dieses Ausmaßes sollte die Möglichkeit der Befristung weitgehend abgeschafft und – vergleichbar der deutschen Rechtslage – nur bei sachlicher Rechtfertigung zulässig sein, also etwa bei einem nachweisbaren Eigenbedarf des Vermieters.
Fragwürdige Betriebskosten
Das Mietrechtsgesetz erlaubt es dem Vermieter, neben der eigentlichen Miete sogenannte Betriebskosten an die Mieter/innen weiterzureichen. Das ist ähnlich wie in Deutschland. Zwei der gesetzlich zulässigen Posten stechen hervor: Bei der Grundsteuer und den Versicherungskosten handelt es sich um keine Betriebskosten im eigentlichen Sinn, sie dürfen aber trotzdem umgelegt werden. Die Grundsteuer ist eine Art Vermögenssteuer. Sie muss auch bezahlt werden, wenn das Gebäude leer steht und hat daher nichts mit der Nutzung durch die Mieter/innen zu tun. Die Versicherungsprämien sind ein Entgelt dafür, dass ein Versicherungsunternehmen den Vermieter von Reparaturkosten befreit beziehungsweise ihm diese ersetzt. Diese Kosten sind somit der „Erhaltung“ zuzuordnen, sie sind keine „echten Betriebskosten“ im eigentlichen Sinn. Hieraus ergibt sich die Forderung, diese Kosten aus dem gesetzlichen Betriebskostenkatalog zu streichen. Die Mieter/innen sollen nur die Kosten tragen, die sie unmittelbar verursachen, wie etwa die Müll- und Wassergebühren.
Paradoxe Mängelbeseitigung
Nach einer Entscheidung des obersten Gerichtshofs sind Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG nicht verpflichtet, eine kaputte Heiztherme oder einen Wasserboiler zu reparieren oder zu ersetzen. Und das, obwohl diese Ausstattung bei der Mietzinsberechnung eingerechnet wird. Geht die Therme kaputt, können Mieter/innen die Reparatur nicht direkt erzwingen, aber sie können die Miete mindern. Ein neues OGH-Urteil sagt jedoch: Wenn Mieter/innen die Therme auf eigene Kosten reparieren, gilt der Mangel als behoben – der Mietminderungsgrund fällt also weg. Die Mieter/innen müssen dann die Miete für eine Heiztherme zahlen, die sie selbst finanziert haben. Steht eine Familie mit kleinen Kindern im Winter vor der Entscheidung Zahlen oder Frieren, ist absehbar, was die Eltern eher früher als später tun werden. In solchen Fällen haben diejenigen Mieter/innen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, eine schlechtere Rechtsposition als jene, die dem MRG nicht unterliegen. Solche Paradoxien im österreichischen Mietrecht müssen abgeschafft werden. Bei einer künftigen Mietrechtsreform müssen die Erhaltungs- und Gewährleistungspflichten des Vermieters klar geregelt werden.
Gesetzeslage in Österreich
Das österreichische Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) liefert grundsätzliche Regelungen zu Miet- und Pachtverträgen. Spezielle mietrechtliche Bestimmungen finden sich jedoch im Mietrechtsgesetz (MRG), das 1982 in Kraft getreten ist und seither mehrfach novelliert wurde. Daneben gibt es noch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Es enthält einerseits Normen, die die gemeinnützigen Bauvereinigungen selbst betreffen, andererseits aber auch Bestimmungen, die bestimmte Rechte und Pflichten zwischen den Gemeinnützigen und ihren Mieter/innen regeln, wie etwa die Beschränkung der Mietpreishöhe nach dem Grundsatz der Kostendeckung.
Gesetzeslage in Österreich Das österreichische Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) liefert grundsätzliche Regelungen zu Miet- und Pachtverträgen. Spezielle mietrechtliche Bestimmungen finden sich jedoch im Mietrechtsgesetz (MRG), das 1982 in Kraft getreten ist und seither mehrfach novelliert wurde. Daneben gibt es noch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Es enthält einerseits Normen, die die gemeinnützigen Bauvereinigungen selbst betreffen, andererseits aber auch Bestimmungen, die bestimmte Rechte und Pflichten zwischen den Gemeinnützigen und ihren Mieter/innen regeln, wie etwa die Beschränkung der Mietpreishöhe nach dem Grundsatz der Kostendeckung.