Im Jahr 2011 hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) 6,5 Milliarden Euro im Bereich „Energieeffizientes Bauen und Sanieren“ finanziert. Die staatliche Förderbank vergibt zinsvergünstigte Darlehen sowie Tilgungszuschüsse für Hauseigentümer, die energieeffizient bauen oder energetisch modernisieren. Der Tilgungszuschuss fällt umso höher aus, je besser der Energiestandard ist. Viele Eigentümer von Miethäusern haben die Förderkredite daher in den letzten Jahren in Anspruch genommen, um einen Teil der Baumaßnahmen zu finanzieren. So auch die Grundstücksgemeinschaft Weichselplatz, die Anfang 2010 das Gebäude am Weichselplatz/ Ecke Fuldastraße in Neukölln gekauft hatte.
Bereits wenige Monate nach dem Eigentümerwechsel erhielten die Mieter/innen des Eckhauses Modernisierungsankündigungen, die Mieterhöhungen bis zu 89% zur Folge haben sollten. Die in der Initiative FuldaWeichsel zusammengeschlossenen Bewohner/innen des Hauses wehren sich nicht nur gerichtlich gegen die finanziellen Härten der energetischen Modernisierung, sondern haben nun auch die staatliche Bank mit den sozialen Folgen ihrer Förderprogramme konfrontiert. „Das Vorgehen der Eigentümer ist in unseren Augen nicht mit Ihren Sozial-Richtlinien zu vereinbaren“, schrieben die Mieter/innen Anfang Juli 2012 an die KfW. Die Idee, an die Bank heranzutreten, entstand dadurch, dass sich die Vermieter in den Verhandlungen mit den Mieter/innen immer auf die Vorgaben der finanzierenden Bank beriefen. Nur mit der vollständigen Umsetzung dieser Vorgaben würden sie den Kredit auch bekommen. „Vorhaben mit voraussehbar nicht akzeptablen sozialen Nachteilen schließen wir von der Finanzierung aus“, heißt es dagegen in den für alle Programmbereiche der KfW geltenden Umwelt- und Sozialleitsätzen. Dass die Modernisierung im Eckgebäude am Weichselplatz zu erheblichen sozialen Nachteilen führt, schilderten die Mieter/innen des Hauses detailliert in ihrem Brief. Dazu zählen die Mehrkosten durch Modernisierungsumlage und höhere Heizkosten, die Belastung durch die sich über ein Jahr hinziehenden Bauarbeiten sowie der Umgang der Eigentümer mit den zum Teil langjährigen Mieter/innen des Hauses.
Steigende Heizkosten im Energie-Effizienzhaus
Das Haus am Weichselplatz wird zum Energie-Effizienzhaus 85 nach dem Standard der KfW umgebaut, das heißt, das Haus soll schließlich maximal 85% des Primärenergiebedarfs eines vergleichbaren Neubaus haben. Über das Programm können beispielsweise die Wärmedämmung von Fassade, Dach und Keller und die Erneuerung von Fenstern, Türen und der Heizung gefördert werden. Die Grundstücksgemeinschaft Weichselplatz will im Zuge der energetischen Modernisierung alle Mietparteien an Fernwärme anschließen, hat die Fassade mit einer dicken Dämmschicht eingepackt und die Fenster zum Hof komplett ausgetauscht. Weitere Modernisierungsmaßnahmen dienen nicht der energetischen Modernisierung, tragen aber erheblich zur Aufwertung bei, etwa der Anbau zusätzlicher Balkone und eines Aufzugs im Hof. Da einige Mietparteien bereits selbst Gasetagenheizungen eingebaut sowie ihre Wohnungen durch Mietermodernisierungen auf einen ortsüblichen Standard gebracht hatten, zahlen sie nun zum zweiten Mal für eine Modernisierung und werden zudem voraussichtlich noch mit höheren Heizkosten belastet. „Die Heizkosten werden mindestens um ein Drittel teurer“, sagt die Mieterin Imke Hagedorn*, die ihre Gasetagenheizung selbst eingebaut hat. Gleichzeitig werden noch der Rückbau der Gastherme und der Fernwärmeanschluss mit jährlich 11% auf die Nettokaltmiete umgelegt. Einige Mietparteien versuchen, im laufenden Verfahren den Anschluss an die Fernwärme zu verhindern. „Es wurde ein Gutachten erstellt, ob die Fernwärme wirklich effizienter ist als unsere Gasetagenheizung“, erklärt Ralf Schuster*. Im Gutachten wird zum einen der Primärenergiefaktor des jeweiligen Brennstoffs zugrunde gelegt, zum anderen die Effizienz der Heizungsanlage, in diesem Fall also der Wärmeübergabestation und der Gastherme. „Die Gutachterin hat falsche Zahlen genommen“, sagt Schuster, „anstelle einer vergleichbaren Gastherme hat sie die Werte einer Gasaußenwandheizung eingesetzt“. In einem weiteren Gutachten wird geprüft, ob ein Fernwärmeanschluss in Neukölln zum ortsüblichen Standard gehört. „Momentan sind nur 4% der Neuköllner Haushalte an Fernwärme angeschlossen“, so Schuster. Damit kann eigentlich von Ortsüblichkeit keine Rede sein. Dieses Gutachten ist dafür entscheidend, ob die Modernisierung trotz sozialer Härte – das heißt einer Mietbelastung von über 30% des Einkommens – geduldet werden muss.
Nachteile der Modernisierung
Die Prozesse gegen die einzelnen Mietparteien sind sehr unterschiedlich, was eine gemeinsame Strategie schwierig macht. In einigen Fällen wurden Vergleiche geschlossen. „Wir haben uns auf Anraten unseres Anwalts auf einen, in unseren Augen erzwungenen, Vergleich eingelassen“, schreibt Oliver Bachmaier* an die KfW. Eine über drei Jahre gestaffelte Mieterhöhung um insgesamt 244 Euro und höhere Kosten für Heizung und Warmwasser kommen auf die Familie zu. „Dafür haben wir dann, was wir nicht brauchen“, so Bachmaier. Dazu gehören nach seiner Meinung weniger Licht durch die dicke Dämmung, Isolierfenster anstelle der alten, funktionierenden Kastendoppelfenster sowie der Fernwärmeanschluss anstelle der ebenfalls gut funktionierenden Gasetagenheizung.Auch Ralf Schuster stört sich am unnötigen Austausch funktionierender Haustechnik. „Wenn das ganze Haus mit Gasetagenheizungen ausgestattet ist, macht es keinen Sinn diese zu verschrotten.“ Schließlich stecken auch in den Geräten Ressourcen und Energie. Mit der Wärmedämmung zeigen sich die meisten Mieter/innen unzufrieden. Die Wohnungen würden durch die dicke Dämmschicht dunkler, die Balkone schmaler und in einigen Wohnungen hätte sich bereits Schimmel gebildet. „Die Arbeiten wurden zudem häufig schlecht und nachlässig durchgeführt“, so die Mieter/innen. Über die KfW konnten die Mieter/innen indessen nur wenig erreichen, auch wenn die Bank in ihrem Antwortschreiben beteuert, die Angelegenheit sehr ernst zu nehmen. „Es ist uns rechtlich nicht erlaubt einzugreifen“, erklärt Svenja Bremer aus dem Beschwerdemanagement der KfW. In ihrer Antwort an die Mieter/innen erklärt die KfW außerdem, aufgrund des Bankgeheimnisses keine Auskünfte geben zu können. „Die Planung und Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen sowie die Mietpreisgestaltung obliegen zudem grundsätzlich dem Eigentümer“, heißt es in dem Brief weiter. Was immerhin eins zeigt: Die Eigentümergemeinschaft kann sich nicht hinter den Vorgaben der Bank verstecken.
*Namen geändert