Schönheitsreparaturen

Ich habe die Wohnung unrenoviert vom Vormieter übernommen und in meinem Mietvertrag steht, dass ich die Schönheitsreparaturen durchführen muss. Muss ich renovieren?

Ob Sie renovieren müssen oder nicht, hängt davon ab, wie Sie die Wohnung übernommen haben. Der BGH hat in seinem als „Rechtsprechungswende“ begrüßten Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14) entschieden, dass Mieter/innen, die eine unrenovierte Wohnung übernehmen, nicht renovieren müssen. Die Klausel im Mietvertrag, wonach Sie renovieren müssen, wäre danach als unwirksam zu betrachten, weil Sie anderenfalls zur Verbesserung der Wohnung verpflichtet wären. Dies wäre Ihnen gegenüber ungerecht. Anders kann es jedoch sein, wenn Sie eine unrenovierte Wohnung übernommen haben, hierfür aber einen angemessenen Ausgleich erhalten haben. Das kann ein Mieterlass sein, Geld, das Ihnen der Vermieter zum Renovieren zur Verfügung stellt, oder ein ähnlicher, finanzieller Ausgleich. Angemessen bedeutet dabei, dass der finanzielle Vorteil zum Nachteil des Streichens im ausgewogenen Verhältnis stehen muss. Es reicht zum Beispiel nicht aus, dass Ihnen der Vermieter 100 Euro zur Verfügung stellt, damit Sie eine 80-qm-Wohnung komplett tapezieren.

Auch eine Vereinbarung mit Ihrem Vormieter, dass Sie für diesen die Renovierung übernehmen, stellt keinen angemessenen Ausgleich dar. Eine solche Vereinbarung bindet nach der Rechtsprechung des BGH nur Sie und den Vormieter. Ihr Vermieter hat damit nichts zu tun und kann sich auf diese Vereinbarung daher nicht berufen. Anders kann es jedoch sein, wenn eine Vereinbarung vorliegt, an der auch der Vermieter beteiligt ist. Solche Vereinbarungen sollten Sie jedoch immer anwaltlich prüfen lassen, weil es auch hier wieder entscheidend auf den Wortlaut ankommt.

Sollten Sie also keine Kompensation erhalten haben und auch keine Vereinbarung zwischen Ihnen, Ihrem Vermieter und Ihrem Vormieter vorliegen, bedeutet das, dass Sie nicht renovieren müssen. Aber Vorsicht: Sie sind für den Umstand, dass die Wohnung unrenoviert übergeben worden ist, beweispflichtig. Das bedeutet, dass Sie im Zweifelsfall bei Gericht beweisen können müssen, wie die Wohnung damals übernommen wurde. Dies ist oft problematisch, so dass ich immer dazu rate, sich hierzu nochmal speziell beraten zu lassen. 


Ich möchte ausziehen und mein Vermieter hat mir bei der Vorabnahme mitgeteilt, dass ich den Boden abschleifen und versiegeln muss, weil dieser viele kleine Gebrauchsspuren aufweist. Kann das mein Vermieter von mir verlangen?

Nein, Sie schulden – wenn überhaupt – nur die Durchführung von Schönheitsreparaturen und nicht die Instandsetzung der Mietsache. Für Letzteres ist Ihr Vermieter verantwortlich. Nicht alles, was während der Mietzeit abgenutzt wird, fällt unter Schönheitsreparaturen.

Ein Blick in die II. Berechnungsverordnung, dort in § 28 Absatz 4 Satz 3, zeigt, dass Schönheitsreparaturen nur „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ umfasst. Alles, was darüber hinausgeht, fällt nicht hierunter. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden zum Beispiel ist keine Schönheitsreparatur. Ebenfalls nicht umfasst ist der Anstrich der Außentüren und Fenster von außen, das Verputzen von Setzris-sen, die sich oft in Altbauten zeigen, oder die Beseitigung von durch vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Abnutzungserscheinungen am mitvermieteten Mobiliar. Wurde die Mietsache durch Sie normal – also vertragsgemäß – genutzt, fällt das unter die Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Anders kann es jedoch sein, wenn Sie die Mietsache nicht vertragsgemäß genutzt haben und hierbei Schäden entstanden sind. Dann sind Sie ggf. schadensersatzpflichtig. Oft liegt die Schwierigkeit darin, einzuschätzen, was noch normale Gebrauchsspuren sind oder schon durch unsachgemäßen Gebrauch verursachte Schäden. Lassen Sie sich hierzu im Einzelfall unbedingt eingehender beraten.

Ich habe während der Mietzeit meine Wände in verschiedenen Farben gestrichen. Der Anstrich sieht noch richtig gut aus. Muss ich trotzdem beim Auszug noch weiß streichen?

Auch da kommt es auf die konkreten Umstände an. Wenn Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, diese also wirksam auf Sie abgewälzt wurden, wären sie zur Durchführung nur verpflichtet, wenn es sich überhaupt um Schönheitsreparaturen handelt und diese fällig wären. Letzteres scheint nicht der Fall zu sein, da der Anstrich noch in Ordnung ist. Es kommt also entscheidend darauf an, ob es sich in Ihrem Fall um Schönheitsreparaturen handelt. Hier muss man im Einzelfall unterscheiden: Sind die Wände in hellen, neutralen Farben gestrichen, können Sie die Wohnung so zurückgeben, ohne neu streichen zu müssen. Farbwahlklauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (VIII ZR 224/07; VIII ZR 166/08). Darunter fallen Regelungen, die den Mieter/innen auferlegen, alle Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen. Während der Mietzeit können Sie die Wohnung nach Ihrem eigenen Geschmack gestalten. Die Rückgabe der Wohnung auch in leichten Pastelltönen ist vertragsgemäß daher völlig in Ordnung. Die Pflicht, die Wohnung weiß gestrichen zurückgeben zu müssen (sogenannte Endrenovierungsklausel), hat der BGH (VIII ZR 198/10) als unwirksam eingestuft.

Anders sieht es aus, wenn Sie die Wohnung in grellen, aggressiven oder sehr auffälligen Farben gestrichen haben. Das darf Ihnen der Vermieter während der Mietzeit zwar nicht verbieten – er muss aber die Rückgabe der Wohnung in diesem Zustand nicht akzeptieren. Haben Sie Ihre Wände beispielsweise in knalligem Rot gestrichen, darf der Vermieter ein Überstreichen der Wände in neutralen Farben von Ihnen verlangen, auch wenn der Anstrich ansonsten in Ordnung ist. Er kann von Ihnen die Rückgabe der Wohnung in neutralen, hellen Farben verlangen. Der BGH hat in diesem Sinne entschieden, weil dem Vermieter regelmäßig eine einfache Weitervermietung erschwert sei, wenn die Wohnung in grellen, auffälligen Farben gestrichen ist, da viele Mieter/innen solch eine Farbgestaltung bei Einzug nicht akzeptieren.

Ich habe im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel, in welcher Fristen für unterschiedliche Räume aufgeführt sind. Ist so eine Klausel wirksam?

Auch hier kommt es wieder darauf an, wie die Klausel ausgestaltet ist. Da Schönheitsreparaturen nur dann geschuldet werden, wenn sie auch fällig sind, ist ein starrer Fristenplan nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 178/05; VIII ZR 361/03; VIII ZR 152/05) nicht zulässig. Eine starre Frist liegt vor, wenn die Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen, ohne dass auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf Rücksicht genommen wird. Starr bedeutet dabei, dass die Fristen unbedingt gelten sollen ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu berücksichtigen. Formulierungen wie „sind immer (…) , mindestens (…), spätestens (…) alle Jahre auszuführen“ lassen keinen Spielraum für den Zeitprunkt der Ausführung der Schönheitsreparaturen und machen die Klausel daher unwirksam. Formulierungen wie „(…) in der Regel (…), im Allgemeinen (…)“ sprechen eher für einen weichen Fristenplan und könnten wirksam sein.

Prüfen Sie daher genau, ob die Klausel in Ihrem Mietvertrag einen starren Fristenplan enthält, der Sie zu festen Zeiten zum Renovieren verpflichten soll oder ob es einen Spielraum gibt. Lassen Sie sich bei Zweifeln unbedingt beraten. Ein Irrtum kann teuer werden.

Die Schönheitsreparaturklausel in meinem Mietvertrag ist unwirksam. Der Vermieter besteht trotzdem darauf und hat mir schon eine Frist gesetzt. Wie verhalte ich mich am besten?


Wie Sie richtig erkannt haben, schulden Sie keine Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn Ihre Klausel unwirksam ist. Da Ihr Vermieter das offensichtlich anders sieht, haben Sie nun mehrere Möglichkeiten, sich hierzu zu verhalten:

Sie können (und dürfen!) die Durchführung der Schönheitsreparaturen verweigern und geben die Wohnung unrenoviert zurück. Oft wird der Vermieter dann eine Malerfirma beauftragen und die Wohnung renovieren lassen. Er wird Ihnen die Kosten dann möglicherweise von der Kaution abziehen oder bei Zahlungsverweigerung durch Sie einklagen. Hier besteht für Sie das Risiko, dass Sie mit hohen Malerkosten belastet sein könnten, wenn die Beweislage nicht eindeutig ist und/oder das Gericht nicht Ihrer Auffassung sein sollte und gegen Sie entscheidet. Alternativ können Sie die Schönheitsreparaturen aber auch selbst ausführen (lassen) und dem Vermieter am Ende in Rechnung stellen (Material und Arbeitsstunden oder die Kosten einer Malerfirma). Hierfür sollten Sie dem Vermieter zuvor schriftlich mitteilen, dass Sie laut Vertrag zur Übernahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sind. Besteht der Vermieter dennoch darauf und erstattet Ihnen den entstandenen Aufwand nicht, können Sie Ihren Anspruch auf Ersatz Ihrer Aufwendungen einklagen. Falls das Gericht dann nicht Ihrer Auffassung sein sollte, haben Sie wenigstens die Kostenkontrolle über die Arbeiten. Einen Mittelweg zwischen beiden Optionen bietet die Einigung: In Fällen, in denen zum Beispiel die Beweislage nicht optimal ist (z. B. haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen, können das aber schlecht beweisen), kann es sinnvoll sein, eine Einigung anzustreben. Hier sind unterschiedliche Varianten denkbar: Sie renovieren und der Vermieter beteiligt sich an den Kosten, Sie beteiligen sich an den Kosten der Malerfirma oder Ähnliches. Auch eine geringe Einmalzahlung an den Vermieter kann sinnvoll sein, wenn unklar ist, ob Sie vor Gericht Recht bekommen. Alle Optionen haben ihre Vor- und Nachteile und decken unterschiedliche Risiken ab. WICHTIG: Lassen Sie die in Ihrem Mietvertrag vereinbarten Klauseln anwaltlich prüfen, bevor Sie Kontakt mit Ihrem Vermieter aufnehmen. Legen Sie bei der Beratung auch evtl. Nachträge sowie den Schriftverkehr mit Ihrem Vermieter vor. Wir helfen Ihnen, eine für Sie passende Entscheidung zu treffen.

Mein Mietvertrag enthält mehrere Regelungen zu Schönheitsreparaturen. Eine davon scheint unwirksam zu sein. Was bedeutet das jetzt?

In den meisten Fällen bedeutet das, dass die Regelung zu den Schönheitsreparaturen dann insgesamt unwirksam ist. Denn meistens sorgt eine unwirksame Regelung schon dafür, dass Mieter/innen hierdurch ungerechtfertigt benachteiligt werden, was die gesamten Regelungen an sich unwirksam macht. Hier ist es nach der Rechtsprechung gerade nicht so, dass Teile wirksam bleiben, weil sie als Gesamteinheit zu betrachten sind.

Da es aber auch hierbei immer auf die genaue Formulierung und den Einzelfall ankommt, sollten Sie sich unbedingt dazu beraten lassen. Nehmen Sie den Mietvertrag und alle Ergänzungen dazu zur Beratung mit.