Die sieben börsennotierten Wohnungskonzerne halten laut ihrer Halbjahresberichte 2018 bundesweit annähernd 950.000 Wohnungen. Ihre Kapitalmacht und ihr expansiver Charakter machen sie mittlerweile zur dominierenden Gruppe der größten Wohnungsunternehmen in Deutschland. Die Entstehung der Wohnungsgiganten ist dabei Ausdruck einer ausgeprägten Zentralisations- und Konzentrationstendenz. Die konsequente Nutzung von Mieterhöhungspotenzialen, die interne Optimierung von Arbeitsprozessen sowie systematische Zukäufe und Unternehmensübernahmen tragen zu diesem Prozess bei.
Insgesamt verwalten die börsennotierten Wohnungskonzerne zwar nur etwa 4% der insgesamt 23,7 Millionen Mietwohnungen in Deutschland. Bezogen auf den Wohnungsbestand aller professionell-gewerblichen Eigentümer, also Genossenschaften sowie private und öffentliche Wohnungsunternehmen, beträgt der Marktanteil aber bereits 11% (von insgesamt 8,27 Millionen Wohnungen). Da die Bestände der börsennotierten Immo-AGs geografisch unterschiedlich verteilt sind, verschafft die räumliche Fokussierung diesen Konzernen eine regional und lokal marktdominierende Stellung. So entfallen von den etwa 1,6 Millionen Mietwohnungen in Berlin über 200.000 auf dieses Segment. Im Bundesländervergleich gehören in der Hauptstadt mit über 12% die meisten Mietwohnungen zum börsennotierten Angebotssegment, gefolgt von Bremen mit 11%, Sachsen mit 6% und Nordrhein-Westfalen mit 5,4%.
Expansion in den europäischen Raum
Für das zukünftige Wachstum der Branche sind deregulierte Finanzmärkte und der ungehinderte Zugang für internationale Investoren die unmittelbaren Voraussetzungen, für die sich der Lobbyverband Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) regelmäßig stark macht. Mit dem zusätzlichen Kapital wachsen die Wohnungskonzerne nun nicht mehr nur durch den Aufkauf einzelner Wohnungsbestände, sondern auch durch gegenseitige Übernahmen. Nach Informationen der WirtschaftsWoche vom 25. Mai 2018 will sich Vonovia in den kommenden Jahren um die Übernahme weiterer kommunaler Wohnungsbestände in Deutschland bemühen. Schließlich gibt es trotz der Privatisierungsorgien vergangener Jahre noch etwa 2,4 Millionen Wohnungen in kommunalem und öffentlichem Besitz. Auf diesen Bestand verwies im April 2018 das Institut der deutschen Wirtschaft (IW), als es den Kommunen vorschlug, ihre Wohnungen zu verkaufen, um ihre Schulden zu tilgen bzw. deutlich abzubauen. Aber Vonovia will auch in Europa expandieren. Nach der Angliederung der österreichisch-deutschen Buwog AG (knapp 50.000 Wohnungen) im Frühjahr 2018 war das Immobilienunternehmen mit der Übernahme der Victoria Park und ihren 14.000 Wohnungen zuletzt auch in Schweden fündig geworden. „Danach“, so resümiert die WirtschaftsWoche die Strategie des Vorstandsvorsitzenden Rolf Buch, „stehen die Großräume von Europas Metropolen Amsterdam, Paris und Madrid auf seiner Wunschliste“. Die zum Teil sanierungsbedürftigen Wohnungsbestände dort passen offensichtlich ideal zu den Bochumer Modernisierungsexperten. Vonovia sieht sich somit auf dem Weg zu einem globalen Wohnungsriesen und nach Meinung des Wittener Mieteraktivisten Knut Unger droht „der europäischen Vermietungslandschaft ein neuer Privatisierungs- und Globalisierungsschub“.
Mietpreisbremse als Luftnummer
Für die Aktionäre sind Wachstumsabsichten wohlklingende Nachrichten, die sich auch durch Mietpreisbremse und Wohnungsgipfel nicht ins Negative verkehren. Es heißt, das Kapital verhalte sich wie ein scheues Reh, was bedeutet, dass es sich bei der Witterung von Gefahr ins Unterholz zurückzieht. Im Falle von Aktienhaltern würde das bedeuten, sich eine andere, sicherere Anlagemöglichkeit zu suchen, wenn das Geschäft mit den Mieten bedroht erschiene. Bei Einführung der Mietpreisbremse war das nicht der Fall.
Denn nachdem Mitte 2015 der Bundestag das von der Politik zunächst als „Meilenstein im Mietrecht“ gelobte Gesetz beschlossen hatte, galt es schon bald als schlicht ineffektiv und gescheitert. Die Arbeit der Immobilienlobby hatte Früchte getragen. Dass etwa die Mietpreisbremse nicht für Neubauten gilt, beansprucht der ZIA als seinen eigenen politischen Erfolg. Das Gesetz erweist sich als Luftnummer und ist deshalb ganz nach dem Geschmack der Lobbyisten.
Die globale Umverteilungsmaschinerie
Auch für die Aktionäre war die Wirkungslosigkeit der Mietpreisbremse offenkundig. Als das Gesetz im Juni 2015 in Kraft trat, lagen die Kurse der Vonovia und Deutsche Wohnen (DW) bei 27 bzw. 22 Euro. Derzeit liegen sie jeweils bei rund 40 Euro, ein negativer Ausschlag der Aktiencharts war nicht zu erkennen. Die scheuen Rehe blieben also ganz entspannt auf der futterreichen Lichtung, was sich in barer Münze auszahlt. Wer Mitte 2015 je 100.000 Euro auf die Aktienwerte von Vonovia und DW gewettet hat, hätte die Aktien im September 2018 für gute 340.000 Euro verkaufen können, also in drei Jahren 140.000 Euro Gewinn einstreichen können. Hinzu kommen rund 22.000 Euro Dividenden der drei Jahresauszahlungen, mehr als viele Berliner Haushalte im Jahr verdienen. In ganz anderen Dimensionen bewegen sich die Einkünfte eines Großaktionärs. Der weltweit größte Vermögensverwalter BlackRock hielt 2015 Aktien der DW im Wert von über 600 Millionen Euro. In den drei Jahren seit Einführung der Mietpreisbremse beliefen sich die an BlackRock ausgezahlten Dividenden auf weit über 50 Millionen Euro, überwiegend gespeist aus den Mieteinnahmen in Berlin. Die über 200.000 Wohnungen in Berlin, die den börsennotierten Immobilienverwertern gehören, sind zu einem nicht unbedeutenden Teil der globalen Umverteilungsmaschinerie geworden, die sich durch schwächlichen Milieuschutz, laue Mietpreisbremsen oder Wohnungsgipfel-Plaudereien nicht stoppen lässt.