Neues Mietrecht, jetzt aber richtig

Als sich im Herbst letzten Jahres das Mietrechtsänderungsgesetz in der parlamentarischen Abstimmung befand, erarbeitete der Zusammenschluss der Alternativen Mietervereine, dem auch die Berliner MieterGemeinschaft angehört, Vorschläge für eine mieterfreundliche Mietrechtsreform. Mit diesen Reformvorschlägen wurden die Bundestagsabgeordneten aufgefordert, sich gegen die Verschärfung des Mietrechts einzusetzen. Die Aufforderung ist leicht redaktionell bearbeitet nachfolgend abgedruckt:

Neues Mietrecht, jetzt aber richtig

Seit Jahren betreibt die Bundesregierung ein Gesetzgebungsvorhaben zur Reform der Wohnraummiete. Auslöser dazu war der Immobilienverband IVD, der bei einer Rechtsanwaltskanzlei einen Gesetzentwurf in Auftrag gab. Anfang 2011 kursierten erste Referentenentwürfe und 2012 folgte ein offizieller Gesetzentwurf der Bundesregierung. Inhaltliche Schwerpunkte des Gesetzentwurfs der Bundesregierung sind die Erleichterung von Modernisierungen durch Einschränkung von Mieterschutzrechten (zum Beispiel Ausschluss der Mietminderung für drei Monate) und die Bekämpfung sogenannter Mietnomaden durch ein umfassendes Paket von Verfahrensregelungen. Insbesondere für Letzteres wurde das halbe Zivilprozessrecht umgekrempelt. Bei der Expertenanhörung im Rechtsausschuss im Oktober entzündete sich Kritik. Selbst Verbandsjuristen der Vermieterseite attestierten dem Gesetzentwurf in mehreren Punkten Nutzlosigkeit, ja sogar Verfassungswidrigkeit. Es ist an der Zeit, unsinnige, überflüssige, insbesondere verfassungswidrige und sachfremde Regelungen aus dem Gesetzentwurf zu streichen. Was übrig bleibt, ist aber viel zu wenig für ein modernes und zukunftsfähiges Mietrecht. Der Wert des deutschen Mietrechts mit seinen ausgewogenen Mieterschutzregelungen hat sich gerade in der vergangenen Weltwirtschaftskrise bewährt. In anderen Staaten Europas gilt das deutsche Mietrecht als Exportschlager.              In den letzten drei Jahren hat sich im Mietrecht und auf den Wohnungsmärkten viel getan. In- und ausländische Investoren drängen auf den Wohnungsmarkt, um insbesondere in begehrten Lagen Miethäuser in Wohnungseigentum umzuwandeln und zu immer höheren Kaufpreisen zu verkaufen. Hierdurch entsteht ein enormer Verwertungsdruck. Beispielsweise werden Mietgarantien abgegeben, die die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 100% übersteigen. Um die Mieter/innen vor den Folgen dieses Verwertungsdrucks zu schützen, bedarf eine zukunftsfähige und krisenfeste Mietrechtsreform daher umfassender Ergänzungen. Wir, die unten angeführten Mietervereine, unterbreiten konkrete Vorschläge und fordern den Bundestag und alle anderen am Gesetzgebungsverfahren Beteiligten auf, die folgenden Reformvorschläge im Zuge der Beratungen der Mietrechtsreform umzusetzen.

1. MIETSTEIGERUNG WEGEN MODERNISIERUNG         

Die §§ 559 bis 559b BGB (Modernisierungsmieterhöhung) und die dazu vorgesehenen Änderungen durch die Mietrechtsreform werden gestrichen. 

                            Die Praxis zeigt, dass Mieterhöhungsmöglichkeiten nach Mietspiegel vollkommen ausreichen. § 559 BGB orientiert sich an der Fördermiete des Wiederaufbaus nach dem Zweiten Weltkrieg und wurde wegen des Sanierungsbedarfs in den fünf neuen Bundesländern als Investitionsanreiz beibehalten. Die Regelung ist spätestens jetzt sachfremd und historisch überholt. Nach einer Modernisierung ist eine Höherstufung in einer Mietspiegelpreisspanne, oft auch Feldwechsel innerhalb des Mietspiegels, möglich. Die  hierdurch möglichen Mieterhöhungen sind erheblich, aber marktkonform.                 Durch die hier vorgeschlagenen Regelungen wird verhindert, dass der Vermieter eine besonders teure Art der Modernisierung wählt, um Mieter/innen abzuschrecken, weiterhin in der Wohnung zu wohnen. Tatsächlich ist es nicht selten, dass gerade die energetische Sanierung in begehrten Lagen zu Mieten führt, die bis zu 50% über der Vergleichsmiete liegen, den Mieter/innen aber nur Einsparungen bei der Heizenergie in Höhe von 10 bis 20% des Mieterhöhungsbetrags bringen.                            

Das Mietminderungsrecht bei Mängeln (§ 536 BGB) bleibt unverändert erhalten. 

Einschränkungen des Mietminderungsrechts nutzen nur dem Vermieter, der alte Heizungen im Winter ausbaut und erst Wochen später neue Heizungen einbaut. Bei einem Heizungsaustausch an einem Tag entsteht kein oder nur ein geringes Mietminderungsrecht.         

2. BEGRENZUNG DER MIETERHÖHUNG BEI NEUVERMIETUNGEN

Bei Neuvermietung wird die Miethöhe auf 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Diese Neuregelung ist erforderlich. Die ungebremst allein der Nachfrage unterliegenden Mietpreisentwicklungen bei Neuvermietungen führen bei einzelnen Marksegmenten zu immensen Folgekosten der Stadtentwicklung. Diese Kosten sind von den Steuerzahler/innen zu finanzieren, sodass der hier vorgeschlagene – geringfügige – Eingriff gerechtfertigt ist.

3. ORDENTLICHE KÜNDIGUNG

§ 569 Absatz 3 BGB sieht vor, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam wird, wenn Mieter/innen innerhalb einer Frist alles nachzahlen. Außerdem ist dort bestimmt, dass eine fristlose Kündigung wegen nicht gezahlter Mieterhöhung erst möglich ist, wenn die Berechtigung zur Mieterhöhung rechtskräftig festgestellt ist und die Mieter/innen den Erhöhungsbetrag dennoch nicht zahlen. Diese Regelung muss auch für ordentliche, fristgerechte Kündigungen aus dem gleichen Grund gelten.

                                 Diese Neuregelung wurde aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) erforderlich. Die Schonfristregelung bei der fristlosen Kündigung soll verhindern, dass Mieter/innen wegen eines einmaligen Zahlungsverzugs nicht die möglicherweise seit Jahrzehnten bewohnte Wohnung verlieren und obdachlos werden. Dies muss genauso gelten, wenn Vermieter mit einer Kündigungsfrist kündigen. Die angeordnete Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten der Vermieter nach einer Mieterhöhung soll die Entscheidungsfreiheit der Mieter/innen über die Annahme einer Mieterhöhung dadurch sicherstellen, dass im Fall der rückwirkenden Verurteilung zur Zahlung oder Zustimmung zur erhöhten Miete im gerichtlichen Miet-    erhöhungsverfahren ausreichend Gelegenheit bleibt, die während des Verfahrens aufgelaufenen Rückstände zur Vermeidung einer hierauf gestützten Kündigung zu entrichten. Dieser Zweck wird natürlich unterlaufen, wenn dies nicht auch für die ordentliche Kündigung gilt.

Die gesetzliche Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung wird auf Eigenbedarf zum Wohnen und auf Verwandte in gerader Linie beschränkt. Die Aufzählung der Kündigungsgründe in § 573 Absatz 2 BGB ist abschließend, dazu wird das Wort „insbesondere“ gestrichen.

Zu den Grundsätzen des sozialen Mietrechts gehört, dass Vermieter nicht willkürlich, sondern entweder nur bei einer Pflichtverletzung der Mieter/innen oder bei eigenen berechtigten Interessen kündigen können. Zu den berechtigten Interessen gehört, die Wohnung selbst oder durch nahe Angehörige nutzen zu können. Dieser Kündigungstatbestand muss aus Gründen der Rechtssicherheit für Mieter/innen und Vermieter konkretisiert werden. Durch die Rechtsprechung des BGH ergibt sich eine nicht kalkulierbare Vielzahl von Ausnahmefällen – z. B. gewerblicher Eigenbedarf oder Wohnbedarf eines Au-pair-Mädchens –, welche für Mieter/innen die Kündbarkeit der Wohnung vollkommen unberechenbar machen und sehr streitträchtig sind.

4. GRUNDMIETENERHÖHUNG

Die Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 BGB) bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegelmiete) wird geändert auf maximal 15% in vier Jahren.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Absatz 2 BGB werden neben Mietpreisveränderungen auch unveränderte Bestandsmieten miteinbezogen.

Die bisherige Kappungsgrenze ermöglicht Mieterhöhungen um ein Vielfaches der Lohnentwicklung und des Verbraucherpreisindex. Letzterer ist in den letzten Jahren um durchschnittlich 2% pro Jahr gestiegen, während die Miete um 20% alle drei Jahre steigen durfte. Daher ist diese Änderung geboten.    Bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden bisher nur Mietverhältnisse betrachtet, die neu begründet oder deren Miete erhöht wurde. Das gilt auch dann, wenn solche Mietpreisänderungen nur bei einer Minderheit vorkamen und viele andere Mietverhältnisse preisstabil blieben. Damit kann eine kleine Minderheit von Mietverhältnissen zum Motor für eine sachlich nicht gerechtfertigte Mietpreisinflation werden. Die ortsübliche Miete soll die Mietpreisentwicklung abbilden und nicht eine Inflation auslösen, die das Entstehen von volkswirtschaftlich riskanten Immobilienblasen begünstigt. Daher müssen auch stabil gebliebene Bestandsmieten berücksichtigt werden.

5. HEIZ- UND BETRIEBSKOSTEN   

Mieter/innen erhalten, wie bislang nur für Sozialwohnungen gesetzlich geregelt, zur Prüfung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen das Recht auf

Übersendung von Kopien der Kostenbelege.  

Heiz- und Betriebskosten sind längst zur zweiten Miete geworden, aber nur soweit berechtigt, wie diese korrekt berechnet wurden. Eine Prüfung muss im Interesse von Mieter/innen und Vermietern schnell und sachgerecht möglich sein. Dies geht am schnellsten, wenn Mieter/innen Kopien der Kostenbelege erhalten, die kurzfristig geprüft werden können.

Bei der Abrechnung von Heiz- und Betriebskosten ist immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen und nicht die vereinbarte

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Nur so kann sichergestellt werden, dass jede/r Mieter/in den Anteil zahlen muss, den sie/er auch zu verantworten hat. Durch die Rechtsprechung des BGH zur Toleranzgrenze bei Abweichungen von der vertraglichen Wohnfläche, die erst ab 10% beachtlich sein soll, vermerken wir in der Beratung immer häufiger, dass Vermieter bei Neuvermietung eine um 8 bis 9,9% höhere Wohnfläche angeben, als tatsächlich vorhanden ist. Das führt zu Verzerrungen bei der Umlage der Betriebskosten zwischen Neumieter/innen und Bestandsmieter/innen und insbesondere bei vom Eigentümer selbst genutzten Flächen im Haus zu ungerechten Ergebnissen.

6. MIETPREISÜBERHÖHUNG       

§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) wird dahingehend geändert, dass eine Miete, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt, ordnungswidrig ist. Dieses gilt bei einer Mangellage in der Wohnungsversorgung. Die Mangellage wird gesetzlich vermutet, der Vermieter kann sich entlasten. Die Länder werden ermächtigt, durch Verordnung Kreise und kreisfreie Städte mit Mangellage nach § 5  Wirtschaftsstrafgesetz festzustellen.  

Die Mieten steigen gerade in den Ballungszentren in den letzten Jahren weit stärker als die Lohnentwicklung und das führt zur Verdrängung der wirtschaftlich Schwachen sowie von Teilen der Mittelschicht aus den Innenstädten. Bereits nach derzeitiger Rechtslage dürfen Vermieter die Knappheit des Wohnungsangebots nicht ausnutzen und eine Miete von über 20% über der Vergleichsmiete fordern.  Allerdings trifft die Beweislast allein die Mieter/innen. Die Anforderungen von der Rechtsprechung sind derartig hoch, dass § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gerade dort kaum mehr eine Rolle spielt, wo Verdrängung stattfindet. Die Beweislast muss hier umgekehrt werden: Der Vermieter muss darlegen, dass er trotz der hohen Miete nicht die Wohnungsnot ausnutzt. Gleichzeitig sollten die Länder wie im Fall der Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung in Wohneigentum gemäß § 577a Absatz 2 BGB die Möglichkeit haben, Gebiete auszuweisen, in denen es schlicht untersagt ist, mehr als 20% der Vergleichsmiete zu verlangen.

Dezember 2012

Berliner MieterGemeinschaft e.V.
 Mieter helfen Mietern Hamburger Mieterverein e.V. Mieter/innen Schutzverein Münster und Umgebung e.V.
 Mieter helfen Mietern Frankfurt e.V. Mieter helfen Mietern Nürnberger MieterInnengemeinschaft e.V. Mieterforum Ruhr e.V., der Zusammenschluss der Mietervereine: Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgebung e.V. MieterInnenverein Witten und Umgebung e.V. Mietergemeinschaft Essen e.V.