Nach der Welle von Verkäufen ganzer Wohnungsgesellschaften an Private-Equity-Fonds sind aus deren Hinterlassenschaften gewaltige Immobilien-Aktiengesellschaften entstanden. Bundesweit halten diese neuen Akteure über 900.000 Wohnungen in ihrem Bestand und nutzen höchst professionell jede Möglichkeit für Mieterhöhungen. Hohe Renditen werden von den Aktionären auch erwartet, denn dazu gehören die mächtigsten Investment-Fonds der Welt.
Im Januar veröffentlichte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) die Studie „Börsennotierte Wohnungsunternehmen als neue Akteure auf dem Wohnungsmarkt“, mit der die strukturellen Veränderungen auf den Wohnungsmärkten und das Agieren der Immobilien-Aktiengesellschaften unter die Lupe genommen werden. Zwar könne von einer prägenden Wirkung auf den deutschen Gesamtmarkt derzeit nicht die Rede sein, allerdings seien die Bestände dieser Gesellschaften räumlich konzentriert, so das BBSR. Die Regionen, in denen die Immobilien-AGs eine starke Marktposition innehaben, befinden sich insbesondere dort, wo in den letzten 20 Jahren die meisten Wohnungen privatisiert wurden, und da liegt Berlin ganz vorn. Auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt mit etwas mehr als 1,6 Millionen Wohnungen halten die landeseigenen Wohnungsunternehmen laut dem jährlich erscheinenden Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin (IBB) rund 18% und Genossenschaften 12%. Die weiteren 1,1 Millionen Wohnungen gehören privaten Vermietern. In diesem Segment finden sich die Immobilien-AGs, deren knapp 200.000 Wohnungen 18% ausmachen. Am Gesamtmietwohnungsbestand halten die AGs 12%, mit steigender Tendenz. Die BBSR-Studie identifiziert verschiedene „Hebel zur Optimierung von Wohnungsunternehmen“, wobei die AGs fünf Ansatzpunkte strategisch verfolgen: „Erlöse, Kosten, Geschäftsprozesse, Wohnungsbestand, Wohnungsportfolio“. Die kostenbezogenen Maßnahmen setzen an der Absenkung der Personalkosten sowie der Steueroptimierung an. Weitere Effizienzsteigerungen werden unter anderem durch Wachstum angestrebt, wobei die Unternehmensgröße kein Selbstzweck ist, „sondern als ein wertschaffendes Merkmal“ anzusehen ist, da „mit zunehmender Größe eines Wohnungsbestands die Spezialisierung und Arbeitsteilung weiter vorangetrieben werden kann“, wie es in der Studie heißt. Für Mieter/innen entscheidend sind die „erlösbezogenen Werthebel“, denn hier geht es um die Mieterhöhungsspielräume, die laut BBSR von fast allen Aktiengesellschaften überdurchschnittlich genutzt werden. Hervorgehoben wird hierbei das Ergebnis der ehemals landeseigenen und seit 2013 zur Deutsche Wohnen gehörenden GSW. Die realisierte in den letzten fünf Jahren mit fast 20% die größten Mietsteigerungen und lag damit vor allen anderen AGs. Wertsteigernd kommt der rasante Abbau des Leerstands hinzu. Auch hier glänzt die GSW, deren Leerstand in den letzten zehn Jahren von 6,7 auf 2,1% abnahm. Der angespannte Berliner Wohnungsmarkt kommt den Investoren sehr zupass, da Wertsteigerungen erfolgen, ohne dass die Gebäudeeigentümer einen Handschlag machen müssen.