Der Berliner Wohnungsmarkt war auch 2016 von dramatischen Mietsprüngen geprägt. Laut dem Ende Januar vorgestellten „Wohnmarktreport 2017“ des Immobilienfinanzierers BerlinHyp und des Weltmarktführers für Immobiliendienstleistungen CBRE stiegen die Angebotsmieten im vergangenen Jahr um 5,6 % auf einen Mittelwert von 9 Euro/qm nettokalt. Bei Neubauten sind es 12 Euro/qm. 2015 hatte die Steigerungsrate lediglich 2,3% betragen.
Bei den Zahlen handelt es sich nicht um Durchschnitts- sondern um Medianwerte. Das heißt, jeweils 50% der Objekte liegen darunter oder darüber. Für den Wohnungsmarktreport wurden 83.000 Mietangebote ausgewertet. Laut Schätzungen werden somit 55 bis 60% der gesamten Fluktua-tion auf dem Wohnungsmarkt abgebildet.Verantwortlich für diese deutschlandweit einmalige Dynamik ist laut BerlinHyp-Vorstand Gero Bergmann vor allem die rasante Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig unzureichender Neubautätigkeit. So wuchs die Einwohnerzahl zwischen 2005 und 2015 um 270.000 Menschen, im gleichen Zeitraum wurden aber lediglich 73.000 Wohnungen gebaut. Dem im Vergleich zu anderen Großstädten überproportionalen Anstieg der Angebotsmieten steht in Berlin eine geringere Kaufkraft gegenüber. Diese ist in München 42,5% höher als in Berlin, in Frankfurt a.M. 23,7% und in Hamburg 18,6%. Der Branche ist das egal. Man sehe aufgrund der großen Anziehungskraft Berlins „nach wie vor Luft nach oben“, so der Deutschland-Chef von CBRE, Henrik Baumunk. Angesichts der im nationalen und europäischen Vergleich immer noch moderaten Miet- und Kaufpreise, den aufgrund der Nullzinspolitik günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und der „politischen Instabilität in vielen EU-Ländern“ bleibe Berlin für viele Investoren eine „heiße Adresse“. Da die Preise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser mit 9,6 bzw. 15,7% erneut deutlich stärker als die Mieten gestiegen sind, ist absehbar, dass die Mieten weiter rasant steigen werden. Allerdings ist die immer weiter auseinander klaffende Schere zwischen Kaufpreisen und Mietentwicklung auch ein Indiz für eine drohende „Blasenbildung“. Als „gesund“ gelten bei Mehrfamilienhäusern allgemein Kaufpreise, die das 12- bis 14-fache der Jahresnettokaltmiete betragen. Gezahlt wird in begehrten Lagen aber oft das 20-fache und auch deutlich mehr. Zwar sind die Mieterhöhungspotenziale besonders durch energetische Modernisierung enorm und auch die Umwandlung in Eigentumswohnungen bietet nach wie vor große Renditechancen, da der Run auf „Betongold“ angesichts der anhaltenden Niedrigzinspolitik ungebrochen ist. Doch wenn die Wertsteigerungsspirale abflacht, wie es in einigen Bezirken bereits zu beobachten ist, kann es ein böses Erwachen geben. Und das nicht nur für die Investoren, sondern auch für Mieter/innen. Denn bei Zwangsversteigerungen von Eigentumswohnungen entfällt der allgemein gültige zehnjährige Schutz vor Eigenbedarfskündigungen. Die Entwicklung der Median-Angebotsmieten verläuft in Berlin laut Bericht wie bereits in den vergangenen Jahren nicht einheitlich. Die höchsten Steigerungen weisen 2016 die Bezirke Neukölln und Marzahn-Hellersdorf mit 17,1 bzw. 10,2% auf. Am Ende der Liste stehen Tempelhof-Schöneberg und Charlottenburg-Wilmersdorf mit 3,6 bzw. 2,7%. Am teuersten wohnt man in Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte, vergleichsweise günstig dagegen in Marzahn-Hellersdorf und Spandau. Auch innerhalb der Bezirke gibt es deutliche Unterschiede. Unter den fünf Quartieren mit den höchsten Anstiegen befinden sich drei in Nord-Neukölln. Spitzenreiter ist der Richardplatz mit 32,4%. Dagegen scheint in einigen hochpreisigen Lagen in Prenzlauer Berg und in Friedrichshain-Kreuzberg „ein gewisser Sättigungsgrad“ erreicht zu sein, so Bergmann. Vergleichsweise wenig Einfluss auf die Angebotsmieten haben laut Report Instrumente wie die Mietpreisbremse und der Milieuschutz.