Mieter/innen fragen – wir antworten: Bauliche Veränderungen durch Mieter/innen | Berliner MieterGemeinschaft e. V.
Mieter/innen fragen – wir antworten: Bauliche Veränderungen durch Mieter/innen
Von Rechtsanwalt Hannes Poggemann
Ich möchte meine Wohnung baulich umgestalten. Brauche ich dafür die Erlaubnis des Vermieters?
So einfach lässt sich das nicht sagen. Wir müssen uns dazu anschauen, was Sie in Ihrer Wohnung verändern wollen. Dabei muss unterschieden werden, wie stark die Umgestaltung in die Wohnungs- und Gebäudesubstanz eingreift. Zum einen spricht man von Einrichtungen, die keinen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz mit sich bringen und ohne Beschädigung der Wohnung wieder entfernt werden können. Das kann zum Beispiel eine Zwischendecke sein, die mit einfachen Verschraubungen an den Wänden angebracht ist. Zum anderen wird von einer baulichen Veränderung gesprochen, wenn ein Eingriff in die Substanz des Gebäudes vorgenommen wird. Das kann beispielsweise ein Umbau des Bades sein. Für die zuerst genannte Einrichtung bedarf es keiner Erlaubnis des Vermieters, solange die Maßnahme vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst ist. Die bauliche Veränderung dagegen sollte nie ohne Erlaubnis des Vermieters durchgeführt werden. Schließlich lohnt immer ein Blick in den Mietvertrag. Häufig ist dort ein Erlaubnisvorbehalt für bauliche Veränderungen durch den Mieter enthalten.
Was kann denn passieren, wenn ich keine Zustimmung vom Vermieter eingeholt habe und eine bauliche Veränderung vornehme?
Eine umgehende Kündigung wäre denkbar, wenn Sie den Vermieter um Erlaubnis gefragt haben, dieser aber ausdrücklich abgelehnt hat. Wenn dann entgegen des ausdrücklichen Willens des Vermieters eine bauliche Veränderung vorgenommen wird, kann das eine Kündigung nach sich ziehen. Wenn der Vermieter vorher nicht gefragt wurde und er erfährt hinterher von der baulichen Veränderung, dann dürfte der Vermieter zunächst eine Abmahnung aussprechen und müsste zum Rückbau auffordern. Geschieht dies jedoch nicht, kann auch hier eine Kündigung folgen. Letztlich kommt es auf den Einzelfall an und wie erheblich die Pflichtverletzung gewesen ist.
Sie sollten in einem solchen Fall dringend eine Beratung aufsuchen.
Mein Vermieter macht seine Zustimmung zur baulichen Veränderung durch mich von der Zahlung einer Sicherheitsleistung abhängig. Darf er das?
Ja. Der Vermieter darf im Gegenzug für die Zustimmung zur baulichen Veränderung grundsätzlich Sicherheitsleistungen fordern. Das ist üblicherweise die Zahlung eines angemessenen Sicherheitsbetrags. Der Grund liegt darin, dass Mieter/innen regelmäßig zum Rückbau der baulichen Veränderung verpflichtet sind. Daraus ergibt sich zugleich, dass eine Sicherheitsleistung nicht notwendig ist, wenn die Pflicht zum Rückbau aufgrund einer Vereinbarung entfallen soll. Wenn der Vermieter eine Sicherheitsleistung verlangt, ist diese von einer eventuell bereits gezahlten Kaution zu Mietvertragsbeginn zu trennen. Die Sicherheit für die bauliche Veränderung kann zum Beispiel als Barkaution, Bürgschaft, Abtretung einer Sparbuchforderung oder als Verpflichtung eines öffentlichen Trägers zur Kostenübernahme geleistet werden. Wenn Sie mit dem Vermieter keine dahingehende Vereinbarung getroffen haben, können Sie sich die Art der Sicherheitsleistung aussuchen. Wird eine Sicherheit in Geld geleistet, dann hat der Vermieter diese wie eine Mietkaution treuhänderisch anzulegen. Die Höhe der Sicherheitsleistung sollte sich nach dem Umfang der voraussichtlichen Rückbau- und Entsorgungskosten richten.
Apropos Rückbau, muss ich bauliche Veränderungen beim Auszug immer zurückbauen?
Grundsätzlich muss die Wohnung so zurückgegeben werden, wie man sie bei Einzug erhalten hat. Das heißt, dass neben dem Ausräumen der Einrichtungsgegenstände auch bauliche Veränderungen zurückgebaut werden müssen. Hat der Vermieter einer baulichen Veränderung zuvor zugestimmt und mit Ihnen keine Vereinbarung zum Rückbau geschlossen, könnte angenommen werden, dass dadurch die Pflicht zum Rückbau entfällt. Die Rechtsprechung tendiert hier jedoch auch bei einer Zustimmung des Vermieters ohne vereinbarte Rückbaupflicht dazu, eine solche Pflicht anzunehmen. Häufig verbinden Vermieter die Erlaubnis für eine bauliche Veränderung aber ohnehin mit der Verpflichtung zum Rückbau bei Mietvertragsende. Übrigens sind von dieser Pflicht auch bauliche Veränderungen umfasst, die Sie vom Vormieter übernommen haben. Etwaige Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Vormieter stehen einer Rückbaupflicht nicht entgegen. Etwas anderes gilt nur, wenn ein Verbleib mit dem Vermieter vereinbart wurde oder der Mietvertrag eine Regelung dahingehend enthält. Eine weitere Ausnahme sind Umbauten, die Mieter/innen in Ost-Berlin vor dem 3. Oktober 1990 vornahmen und die nach dem Recht der DDR zulässig waren. In Einzelfällen kann die Rückbaupflicht außerdem entfallen, wenn der Umbau wertsteigernd war, ein Rückbau unverhältnismäßig teuer wäre und die baulichen Veränderungen den Vermieter nicht belasten oder wenn der Vermieter die Wohnung modernisieren will und eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands daher unsinnig wäre.
Ich habe eine Katze und die möchte auch gerne mal raus aus der Wohnung. Darf ich in meine Wohnungstür eine Katzenklappe einbauen?
Der Einbau einer Katzenklappe ist als bauliche Veränderung zu sehen, da hiermit in die bauliche Substanz der Wohnungstür und damit der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Vorhaben bedarf deshalb der Erlaubnis des Vermieters. Zunächst sollten Sie prüfen, ob im Mietvertrag dazu eine Regelung enthalten ist. Ist der Einbau nicht bereits durch den Mietvertrag ausgeschlossen, müssen Sie den Vermieter um Erlaubnis bitten. Dieser kann dem Einbau zustimmen oder ihn ablehnen. Es sind verschiedene Gründe denkbar, aus denen der Vermieter den Einbau einer Katzenklappe ablehnen könnte, etwa wegen einer nicht hinzunehmenden optischen Beeinträchtigung, entgegenstehender Brandschutzbestimmungen oder zu erwartender Belästigungen der Nachbar/innen wegen der umherlaufenden Katze. Ob die Gründe des Vermieters zutreffen, sollten Sie in einer individuellen Beratung klären lassen.
Und wie sieht das mit Fangnetzen am Balkon oder Fenster aus? Darf ich so etwas anbauen?
Ob der Vermieter die Maßnahme gestatten muss, hängt hier wieder davon ab, ob es sich lediglich um eine leicht zu entfernende Einrichtung handelt, oder um eine Maßnahme, die in die Bausubstanz des Gebäudes eingreift. Von Bedeutung ist, wie das Fangnetz am Balkon befestigt ist. Außerdem kann die Außenerscheinung des Gebäudes durch das Anbringen eines Fangnetzes beeinträchtigt werden. Wenn die Beeinträchtigung erheblich genug ist, könnte dies für den Vermieter ein Grund zur Ablehnung sein. Das Thema der veränderten Außenerscheinung betrifft übrigens auch den Anbau einer Markise am Balkon oder der Terrasse. Auch hier stellt sich die Frage, wie sehr dadurch in das Erscheinungsbild eingegriffen wird und ob der Vermieter das zu dulden hat.
Ich möchte an den Wasseranschlüssen in Küche und Bad jeweils einen zweiten Anschluss für Geschirrspüler und Waschmaschine anbauen. Brauche ich dafür die Erlaubnis vom Vermieter?
Nein. Wenn Sie an den bestehenden Wasseranschlüssen zusätzliche Anschlüsse für Geschirrspüler und Waschmaschine anbauen, brauchen Sie dafür keine Erlaubnis. Dabei handelt es sich lediglich um kleine bauliche Maßnahmen, die vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst sind und nicht in die Bausubstanz der Mietsache eingreifen. Jedoch ist (wie bei allen kleineren und größeren Baumaßnahmen durch Mieter/innen) zu beachten, dass die baulichen Maßnahmen nach den anerkannten Regeln der Technik durchgeführt werden müssen. Das heißt, dass Vorschriften der Bauordnung einzuhalten sind und Eigenleistungen nur bei entsprechender Fachkunde durchgeführt werden sollten. Ein unsachgemäß angebrachter Wasseranschluss birgt die Gefahr, dass Wasser austritt und erhebliche Schäden verursacht, für die Sie dann haften müssten.
Mein Bad ist Jahrzehnte alt und der Vermieter hat kein Interesse, etwas zu erneuern. Deshalb möchte ich jetzt mein Bad modernisieren. Was gilt es dabei gegenüber dem Vermieter zu beachten?
Wenn Sie das Bad auf eigene Kosten modernisieren wollen, also zum Beispiel Wanne, Toilette, Waschbecken oder Fliesen erneuern wollen, müssen Sie dazu die Zustimmung des Vermieters einholen. Ist der Vermieter einverstanden, sollten Sie mit ihm eine schriftliche Vereinbarung schließen. Darin sollte geklärt werden, welche Veränderungen vorgenommen, ob Kosten aufgeteilt oder beim Auszug erstattet werden und dass der Vermieter darauf verzichtet, beim Auszug von Ihnen den ursprünglichen Zustand des Bades wiederherstellen zu lassen. Wenn Sie das Bad auf eigene Kosten modernisieren, kann der Vermieter danach selbstverständlich keine Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung geltend machen. Auch hier gilt, dass die baulichen Maßnahmen nur nach den anerkannten Regeln der Technik durchgeführt werden dürfen. Wenn Sie Ihr Bad auf eigene Kosten umbauen, geht auch die Haftung für sämtliche Umbauten auf Sie über. Für Schäden, die im Zusammenhang mit den Umbauten auftreten, könnten Sie demnach schadensersatzpflichtig sein. Aus diesem Grund sollten Sie auf eine fachgerechte Bauausführung achten und die spätere Beweisbarkeit derselben durch Rechnungen von Fachfirmen und/oder Zeug/innen sichern.
Mein Vermieter lehnt einen Badumbau durch mich ab. Kann ich die Erlaubnis vom Vermieter trotzdem verlangen?
Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis durch den Vermieter für eine bauliche Veränderung kann bestehen, wenn nach einer umfassenden Interessenabwägung Ihre Interessen an dem Umbau die Interessen des Vermieters am Erhalt des Ist-Zustands überwiegen. Andererseits kann die Erlaubnis zur Vornahme einer baulichen Veränderung zum Beispiel auch verlangt werden, wenn durch diese Barrierefreiheit geschaffen werden soll. Dann können Sie gemäß § 554a BGB vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen. Im Einzelnen ist hier auf die konkret vorliegende Beeinträchtigung abzustellen. Macht beispielsweise eine körperliche Beeinträchtigung eine niedrigere Toilettenschüssel und einen schwellenfreien oder schwellenarmen Duschzugang erforderlich, so wird ein Anspruch auf Erlaubnis der entsprechenden Umbauarbeiten gegeben sein.
Mein Teppichboden gefällt mir nicht mehr und ich möchte diesen austauschen. Muss ich meinen Vermieter zuerst um Erlaubnis fragen?
In diesem Fall sollten Sie Ihren Vermieter unbedingt um Erlaubnis fragen, denn der Austausch eines Bodenbelags geht regelmäßig mit Eingriffen in die Substanz der Wohnung einher. Es handelt sich demnach um bauliche Veränderungen, die der Zustimmung des Vermieters bedürfen. Möchten Sie den Teppichboden gegen einen anderen Teppichboden austauschen, muss dieser Austausch fachgerecht durchgeführt werden. Und beachten Sie: Ist der vom Vermieter überlassene alte Teppich bereits durch vertragsgemäßen Gebrauch verschlissen, stellt dies einen Mangel dar, womit der Vermieter zum Austausch des Teppichs verpflichtet wäre.
Ich möchte den Teppichboden in meiner Wohnung gegen einen Laminatboden austauschen. Geht das?
Den Austausch eines Teppichbodens gegen einen Laminatboden dürfen Sie ebenfalls nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters vornehmen. Zu beachten ist hierzu neben den bereits erwähnten Fragen der fachgerechten Bauausführung und zukünftigen Haftung bei Schäden, dass insbesondere die zu diesem Zeitpunkt geltenden Regelungen zum Tritt- und Schallschutz eingehalten werden müssen. Ist kein ordentlicher Trittschallschutz verbaut und beschweren sich Nachbar/innen über den dadurch entstehenden Lärm, könnten Sie sich schadensersatzpflichtig machen. Aus diesem Grund ist auch hier auf eine fachgerechte Bauausführung und deren spätere Beweisbarkeit zu achten.
Ich möchte die Raumaufteilung meiner Wohnung ändern und dazu eine Wand entfernen und eine neue Trennwand einbauen. Darf ich das so einfach machen und was gibt es dabei zu beachten?
Das Entfernen und Einbauen von Trennwänden stellen bauliche Veränderungen dar, die der vorherigen Erlaubnis des Vermieters bedürfen. Selbst wenn der Mietvertrag keinen Erlaubnisvorbehalt hinsichtlich baulicher Maßnahmen durch Mieter/innen vorsieht, sieht die Rechtsprechung darin erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz. So hat das Landgericht Berlin in zwei Entscheidungen klargestellt, dass die Entfernung einer Trennwand (AZ: 67 S 514/11) und das Errichten einer Trennwand (AZ: 63 S 115/16) bauliche Veränderungen darstellen, die der Erlaubnis des Vermieters bedürfen. Bei einer Änderung der Raumaufteilung sind im Rahmen einer fachgerechten Bauausführung insbesondere die Fragen der Statik zu berücksichtigen, um nicht die Gebäudesubstanz zu gefährden. Sie sollten also nicht einfach losbauen. Es empfiehlt sich, zunächst durch einen Bausachverständigen die Machbarkeit prüfen zu lassen, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen und sich bereits im Vorfeld zu einer vertraglichen Vereinbarung beraten zu lassen.
Rechtsanwalt Hannes Poggemann berät in den Beratungsstellen Charlottenburg/Mierendorffplatz, Kreuzberg/Adalbertstraße und Steglitz/Osdorfer Straße.
