Mieter/innen fragen – wir antworten: Anbahnung von Mietverträgen | Berliner MieterGemeinschaft e. V.
Mieter/innen fragen – wir antworten: Anbahnung von Mietverträgen
Von Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel
von RAin Doris Grunow-Strempel
Ich möchte eine Wohnung mieten. Welche Unterlagen darf der Vermieter bei einer Wohnungsbewerbung verlangen?
Mieter/innen und Vermieter sind bei Abschluss des Mietvertrags rechtlich gesehen gleichberechtigt. Tatsächlich ist dies – noch dazu bei dem derzeitigen Wohnungsmangel – nicht der Fall. Der Vermieter kann sich aussuchen, an wen er vermieten will. Er verlangt schon bei der Bewerbung um eine Wohnung zumeist eine Vielzahl von Auskünften und Unterlagen. Dazu zählen unter anderem eine Selbstauskunft, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, eine Kopie des Personalausweises, eine Schufa-Auskunft, auch Einkommensnachweise, um sich vorab ein Bild von den Bewerber/innen machen zu können. Der Vermieter darf jedoch nur Unterlagen und Informationen fordern, die im engen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, also für dieses als wesentlich anzusehen sind.
Ich habe gehört dass Vermieter vom Mieter eine sogenannte Selbstauskunft verlangen. Was ist darunter zu verstehen?
Neben der Identität der Bewerber/innen möchte der Vermieter mithilfe einer Selbstauskunft mehr über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse erfahren. So verschafft er sich einen Überblick über die Person, um abschätzen zu können, ob diese den vertraglichen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis, insbesondere zur regelmäßigen Zahlung der Miete, nachkommen kann.
Ist dies zulässig und welche Fragen darf die Selbstauskunft enthalten?
Zulässig sind Fragen, die sich auf das Mietverhältnis beziehen. Dies sind unter anderem persönliche Daten wie Name und Geburtsdatum, auch der derzeitige Wohnsitz und die Anzahl der Familienangehörigen bzw. der in die Wohnung einziehenden Personen und Fragen nach Haustieren.Bei den Fragen zu den finanziellen Verhältnissen will sich der Vermieter einen Überblick über die Bonität und Zuverlässigkeit der künftigen Mieter/innen verschaffen. Hierzu gehören im Wesentlichen Angaben zum Beruf sowie über das monatliche Einkommen. Auch Fragen nach Sozialleistungen und offenen Mietschulden sind erlaubt. Nicht gefordert werden darf dagegen eine vollständige Vermögensaufstellung, aus der sich alle Verbindlichkeiten ergeben.Nicht zulässig sind zudem Fragen bezüglich der Nationalität (ergibt sich allerdings aus dem Personalausweis oder Pass), der ethnischen Zugehörigkeit, eines Migrationshintergrundes oder der Religionszugehörigkeit. Ebenso wenig darf der Vermieter nach dem Grund des Wohnungswechsels, einer Schwangerschaft bzw. Familienplanung und Hobbys oder dem Musikgeschmack fragen. Unzulässig sind auch verlangte Informationen zur politischen Gesinnung oder Mitgliedschaft in Mieterorganisationen.
Muss ich den Fragebogen vollständig und wahrheitsgemäß ausfüllen, auch wenn er unzulässige Fragen enthält?
Den Fragebogen sollten Sie vollständig ausfüllen, da ansonsten die Chancen, einen Mietvertrag zu bekommen, sinken. Allerdings müssen Sie nur auf zulässige Fragen wahrheitsgemäß antworten, zu unerlaubten Fragen dürfen Sie auch unwahre Angaben machen.
Aber Vorsicht: Eine bewusst wahrheitswidrige Antwort auf eine zulässige Frage berechtigt den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung, wenn der Vermieter bei wahrheitsgemäßer Antwort den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte. Auch Schadensersatzansprüche können Ihnen drohen.Lassen Sie sich deshalb zur Ausfüllung des Fragebogens beraten.
Welche Unterlagen sollte bzw. muss ich dem Vermieter mit der Bewerbung aushändigen?
In der Regel reicht zur Identifikation die Vorlage Ihres Ausweises/Reisepasses. Die Angaben in der Selbstauskunft zu den wirtschaftlichen Verhältnissen sollten Sie durch passende Dokumente nachweisen. Bei Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit sind dies beispielsweise die letzten drei Einkommensnachweise. Aus der Abrechnung für Dezember ergibt sich das Jahreseinkommen, was auf Beständigkeit und ein festes Einkommen schließen lässt. Bei Einkünften aus selbständiger Arbeit ist dies schwieriger. Sie sollten Nachweise vorlegen, die für den Vermieter verständlich sind. Der Steuerberater kann hierfür eine Einnahme-Überschuss-Rechnung oder eine Betriebswirtschaftliche Auswertung zur Vorlage beim Vermieter erstellen. Noch verständlicher für einen Vermieter ist der letzte Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt. Sind Sie Sozialleistungsempfänger, fügen Sie der Bewerbung bitte eine Kopie des aktuellen Bescheides bei.
Was ist eine Schufa-Auskunft? Muss ich diese vorlegen?
Die Schufa ist eine Schutzgemeinschaft, bei der ein Verzeichnis, das kreditrelevante Auskünfte zu Personen und Unternehmen enthält, geführt wird. Sie dient dem Schutz potenzieller Vertragspartner vor möglichen Zahlungsausfällen. Die Zahlungsverlässlichkeit wird nicht durch einzelne Informationen, sondern durch einen sogenannten Schufa-Score dargestellt.
Umso höher der Score, desto zuverlässiger erfolgen die Zahlungen und umso unwahrscheinlicher ist ein Zahlungsausfall. Für die Berechnung des Schufa-Scores werden beispielsweise gemeldete Zahlungsunregelmäßigkeiten, Inkassodaten, bestehende Insolvenzverfahren oder Kreditverpflichtungen, aber auch positive Merkmale, wie vollständig und pünktlich getilgte Kredite herangezogen.
Bei der Schufa (die Anschrift findet man in Internet) kann jeder Verbraucher einmal im Jahr kostenlos eine Schufa-Bonitätsauskunft zur eigenen Person abrufen. Die Auskunft enthält nach dem Datenschutzgesetz die Bewertungen der letzten sechs Monate, die dort eingeflossenen Daten sowie diejenigen, die Daten abgefragt haben. Gegen Entgelt kann ein speziell zur Vorlage beim Vermieter zugeschnittenes Dokument beantragt werden. Ich empfehle Ihnen ausdrücklich, ein solches beizubringen.
Einen Anspruch auf eine derartige Auskunft hat der Vermieter aber nicht. Allerdings kann die Verweigerung der Vorlage sich negativ auf die Chancen bei der Anmietung der Wohnung auswirken.
Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung? Was mache ich, wenn der vorherige Vermieter mir diese nicht ausstellt?
Das ist eine Bescheinigung Ihres derzeitigen/vorherigen Vermieters über die pünktlich und vollständig gezahlte Miete. Ein Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, diese auszustellen. Der potenzielle Vermieter hat daher auch keinen Anspruch auf die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. In der Praxis wird diese gleichwohl regelmäßig gefordert. Alternativ sollten Sie anbieten, Kopien von Kontoauszügen sowie des entsprechenden Mietvertrags vorzulegen. Alle Zahlungseingänge und -ausgänge, die nicht die Miete betreffen, sollten Sie schwärzen.
Darf der Vermieter die Zahlung der Mietsicherheit verlangen und muss ich diese in bar und in voller Höhe sofort bei Mietbeginn leisten?
Ja, der Vermieter darf eine Mietsicherheit/Kaution verlangen und dies auch als Barzahlung. Mieter/innen dürfen aber nach § 551 Absatz 2 BGB die Kaution in drei gleichen Raten zahlen. Die erste Zahlung wird mit Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren Teilzahlungen mit den folgenden beiden Mieten fällig. Dies gilt auch, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses insgesamt zu zahlen. Für in bar gezahlte Kautionsbeträge lassen Sie sich in jedem Fall eine Quittung ausstellen und bewahren diese gut auf.
Bin ich verpflichtet, eine Mietbürgschaft als Sicherheit beizubringen?
Ein Anspruch des Vermieters auf Beibringung eines Bürgen besteht nicht. Bei geringem oder unsicherem Einkommen verlangen Vermieter jedoch häufig eine Bürgschaft. Aber auch bei Bewerber/innen, die sich in der Ausbildung oder im Studium befinden, ist dies oft der Fall. Die Bürgen, meist die Eltern oder Großeltern, verpflichten sich gegenüber dem Vermieter, für Mietschulden und eventuelle Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis zu haften.
Darf der Vermieter neben der Bürgschaft noch eine Barkaution verlangen? Wenn ja, in welcher Höhe?
Die Höhe der Kaution ist in § 551 Absatz 1 BGB geregelt. Danach darf die Kaution maximal drei Nettomieten, das heißt ohne zu zahlende Beträge für Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten, betragen. Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, bei der die kalten Betriebskosten in der Miete enthalten sind, darf die Kaution maximal drei Bruttokaltmieten betragen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine „Übersicherung“, das heißt eine Überschreitung der im Gesetz festgelegten Höhe der Kaution nicht zulässig. Dies gilt auch, wenn neben der Barkaution eine Bürgschaft vom Vermieter verlangt wird. Beide Mietsicherungen dürfen zusammen nur drei Mieten betragen.
Aber Achtung: Vermieter versuchen oftmals eine schriftliche Bürgschaftserklärung zu erhalten, aus der hervorgeht, dass Mieter/in bzw. Bürge die Bürgschaft freiwillig und von sich aus angeboten haben. In diesem Fall sind sowohl die Kautions- als auch die Bürgschaftsvereinbarung wirksam.
Darf der Vermieter verlangen, dass mein Vater als Mieter im Mietvertrag steht und diesen unterzeichnet? Was bedeutet dies für meinen Vater?
Ja, das ist zulässig. Vermieter verlangen insbesondere bei Studierenden oftmals, dass eine Person mit gesicherten Einkünften, die gar nicht beabsichtigt, in die Wohnung einzuziehen, Vertragspartner des Mietverhältnisses wird. Diese haftet für alle aus dem Mietverhältnis entstehenden Verpflichtungen wie Mietschulden oder Schadensersatzansprüche - und zwar in voller Höhe während und nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Ich habe mich bereits mehrmals per E-Mail auf eine Wohnung beworben, aber nie eine Antwort erhalten. Ich habe die deutsche Staatsangehörigkeit, habe aber wegen meiner Herkunft einen ausländischen Namen. Auf eine Bewerbung unter einem Pseudonym mit deutsch klingendem Namen habe ich eine Antwort erhalten. Liegt hier eine Diskriminierung vor und was kann ich dagegen unternehmen?
Das Diskriminierungsverbot des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) gilt auch bei der Begründung von Mietverhältnissen. Mieter/innen dürfen nicht wegen ihrer Rasse, der ethnischen Herkunft, des Alters, des Geschlechts, der sexuellen Identität, der Religion oder der Weltanschauung oder einer Behinderung abgelehnt werden. Die Diskriminierung liegt meist in der Vertragsverweigerung, kann aber auch in nachteiligeren Konditionen gegenüber anderen Mietinteressent/innen liegen. Grundsätzlich haben Bewerber/in oder Mieter/in die Möglichkeit, in diesen Fällen Schadensersatz zu verlangen. Tatsächlich ist die Diskriminierung schwer zu beweisen. Vermieter lehnen Bewerber/innen ja nicht unter Angabe oben genannter tatsächlicher Gründe ab. Mieter/innen, die eine Diskriminierung vermuten, sollten sich gleichwohl zum Beispiel an das Antidiskriminierungsnetzwerk Berlin (
Worauf sollte ich bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Besichtigen Sie die Wohnung nicht alleine. Vier Augen sehen mehr als zwei und Begleiter/innen können im Zweifelsfall mündliche Aussagen des Vermieters bezeugen. Sie sollten den Zustand der Wohnung prüfen. Achten Sie auf Mängel, den Instandhaltungszustand und fragen Sie auch nach geplanten Modernisierungen. Diese Angaben sind für die Miethöhe maßgeblich. Bei geplanten Modernisierungen ist mit einer Mieterhöhung zu rechnen.
Was ist ein Energieausweis und muss der Vermieter mir eine Kopie aushändigen?
Der Energieausweis enthält Informationen über die Energiewerte des Gebäudes. Hieraus lassen sich Rückschlüsse auf die Heizkosten herleiten. Der Energieausweis muss bei einer Besichtigung gut sichtbar ausgelegt werden, sodass Mietinteressent/innen sich über die Energiewerte des Objekts informieren können. Zugänglich gemacht werden muss der komplette Energieausweis einschließlich gegebenenfalls vorliegender Modernisierungsempfehlungen. Eine Kopie muss den Mieter/innen erst bei Abschluss des Mietvertrags ausgehändigt werden.
Der Vermieter hat mitgeteilt, dass ich den Mietvertrag für die Wohnung erhalte und zur Unterzeichnung kommen soll. Habe ich einen Anspruch auf vorherige Übersendung des Vertragsentwurfs?
Nein, einen Anspruch auf Übersendung des Vertragsentwurfs vor der Unterzeichnung haben Sie nicht. Gleichwohl sollten Sie immer versuchen, vor dem Vertragsabschluss eine Kopie zu erhalten, um sich diesen in Ruhe anschauen und sich vor Abschluss dazu beraten lassen zu können. Manche Vermieter verlangen trotzdem die sofortige Unterzeichnung des Mietvertrags. In diesem Fall sollten Sie misstrauisch werden. Nehmen Sie sich auch dann unbedingt die Zeit, den Vertrag sorgfältig zu lesen und scheuen Sie sich nicht, bei Unklarheiten oder vertraglichen Vereinbarungen, die so nicht abgesprochen waren, nachzufragen.
Welche Angaben sollte der Mietvertrag enthalten?
Der schriftliche Mietvertrag sollte die Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Wohnung mit Angabe der Lage im Gebäude und der Anzahl der Räume, die Größe, die vereinbarte Miete und deren Zusammensetzung (Grundmiete, Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten), den Beginn des Mietverhältnisses, die Unterschriften der Vertragsparteien und - sofern zutreffend - vom Vormieter noch zu beseitigende Mängel enthalten. Letzteres wird oftmals gesondert vereinbart.
Zum Abschluss noch meine Empfehlung: Lassen Sie sich in jedem Fall beraten!
Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel berät in den Beratungsstellen Alt-Tegel und Tiergarten.
