Mängel und Mietminderung

Sie sollten am besten gleich mit Ihrer Mängelanzeige mitteilen, dass Sie beabsichtigen, wegen des Mangels von Ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch zu machen und deshalb bis zur vollständigen Beseitigung des Mangels die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen werden. Sie sollten gleichzeitig auch im Verwendungszweck der Mietzahlung vermerken, dass Sie „unter Vorbehalt“ zahlen. Dieses Vorgehen ist sicherer für Sie, als gleich den Minderungsbetrag von der Miete abzuziehen. Dadurch vermeiden Sie das Risiko, im Falle eines zu hohen Abzuges Mietrückstände zu haben, die ab einer gewissen Höhe sogar zu einer Kündigung führen können. Die Mietminderung machen Sie dann, wenn der Mangel beseitigt ist, als Rückforderung geltend. Lassen Sie sich in einer unserer Beratungsstellen zum zweckmäßigen Vorgehen beraten. 


Muss ich bei der Ankündigung der Mietminderung schon mitteilen, um wieviel Prozent ich mindern werde?

Nein. Sie teilen erst einmal nur pauschal ohne Prozentsatz oder Betrag mit, dass Sie die Miete mindern. In dem Zeitraum der Vorbehaltszahlung sollten Sie die Mangelsituation möglichst genau dokumentieren und dafür am besten Fotos machen und/oder ein Mängelprotokoll führen. Mit diesen Aufzeichnungen können Sie nach Beseitigung des Mangels eine unserer Beratungsstellen aufsuchen und sich bezüglich der Berechnung der Höhe Ihrer Minderungs- bzw. Rückforderungsansprüche anwaltlich beraten lassen.

Ich möchte einen Mangel anzeigen und Mietminderung ankündigen, fühle mich aber unsicher, wie ich ein solches Schreiben formulieren soll. Ist es möglich, über die Berliner MieterGemeinschaft ein solches Schreiben verfassen zu lassen?

Nein, das gehört nicht zum Leistungsumfang aus der Mitgliedschaft. Wir möchten Sie mitnehmen und zum aktiven Handeln befähigen. Sie können das Musterschreiben aus der Informationsschrift „Mängelbeseitigung“ als Vorlage verwenden und – wenn Sie dann noch unsicher sind – mit Ihrem Entwurf eine Beratungsstelle aufsuchen und diesen dort zur Überprüfung vorlegen, bevor Sie Ihr Schreiben absenden. Auf Wunsch geben die Beratenden auch Formulierungshilfe.

Was kann ich tun, wenn der Vermieter auf meine Mängelanzeige nicht reagiert?

Wenn Sie wirksam eine Frist zur Behebung des Mangels gesetzt haben und der Vermieter in Verzug ist, könnten Sie als nächsten Schritt eine Klage auf Mängelbeseitigung einreichen lassen. Bevor Sie eine Anwaltskanzlei mit der Klage beauftragen, sollten Sie sich zuvor nochmals beraten lassen und – wenn Sie das Prozesskostenrisiko scheuen – im Vorfeld abklären, ob für Ihren Fall in zeitlicher Hinsicht die Rechtsschutzversicherung greifen würde. Hierbei ist zu beachten, dass der Rechtsschutzfall bereits mit Auftreten des Mangels eingetreten ist. Näheres finden Sie in den Hinweisen zum Prozesskostenrechtsschutz.

Mein Vermieter hat auf meine Mängelanzeige nicht reagiert und eine Klage dauert mir zu lange. Kann ich den Mangel selbst beseitigen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen? 


Ja, grundsätzlich können Sie das machen. Sie müssen dies aber ankündigen, indem Sie eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen und mitteilen, dass Sie nach fruchtlosem Fristablauf die Reparatur durch den Vermieter ablehnen, die Mängelbeseitigung selbst veranlassen und Ihrem Vermieter die Kosten als Schadensersatz in Rechnung stellen werden. Eine solche Selbstvornahme – auch bekannt als Ersatzvornahme – ist jedoch nicht für alle Mängel geeignet. Beachten Sie, dass Sie als Auftraggeber/in mit der Zahlung in Vorleistung gehen müssen – das kann bei erheblichen Mängeln teuer werden. Ebenso sollten Sie beachten, dass Sie, wenn die von Ihnen beauftragte Firma Schäden verursacht oder die Reparatur nicht fachgerecht ausführt, als Auftraggeber/in haftbar gemacht werden können. Ich empfehle die Selbstvornahme deshalb nur für kleine Reparaturen mit geringem Haftungsrisiko.

Mein Wasserhahn im Bad ist defekt und ich habe meinen Vermieter zur Reparatur aufgefordert. Mein Vermieter verweigert die Reparatur unter Hinweis auf eine Kleinreparaturklausel in meinem Vertrag. Muss ich das jetzt selbst reparieren lassen?

Nein, Sie sind in keinem Fall dazu verpflichtet, die Reparatur selbst zu organisieren. Das muss der Vermieter machen. Er kann allenfalls die Kosten von Ihnen einfordern, wenn Sie in Ihrem Vertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel haben und die Kosten den dort als Maximum genannten Betrag für eine Einzelreparatur und – in der Summe mit eventuell schon angefallenen Kosten – den Jahresbetrag nicht überschreiten. Ich empfehle Ihnen, wenn Ihr Vermieter derartige Kosten geltend macht, in einer Beratungsstelle prüfen zu lassen, ob Ihr Vertrag eine wirksame Klausel enthält und ob die konkrete Reparatur von der Klausel auch umfasst wird.

Der Mieter über mir hat vergessen, den Wasserhahn abzudrehen, und ich habe deshalb einen massiven Wasserschaden in meiner Wohnung. Als ich den Vermieter diesbezüglich kontaktierte, verwies er mich an den verursachenden Mieter. An wen muss ich mich wegen der Mängelbeseitigung wenden?

Für die Mängelbeseitigung ist in jedem Fall Ihr Vermieter zuständig. Der Mangel bedeutet eine Störung des Vertragsverhältnisses mit Ihrem Vermieter, welches ihn verpflichtet, einen vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen, unabhängig davon, wer den Mangel verursacht hat. Ausnahme: Sie selbst haben den Mangel schuldhaft verursacht.

Sie sollten Ihren Vermieter auffordern, sämtliche mit dem Wassereintritt verbundenen Mängel zu beseitigen, sowie ankündigen, dass Sie von Ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen und die Miete bis zur Beseitigung aller Mängel unter Vorbehalt zahlen werden. Bei einem so massiven Wassereinbruch ist es in der Regel erforderlich, dass die betroffenen Räume unter Einsatz von Trocknungsgeräten getrocknet werden. Sie sollten darauf dringen, dass solche Geräte zeitnah eingesetzt werden, da ansonsten mit Schimmelbildung zu rechnen ist. Halten Sie die Zeit – in der diese Geräte laufen – fest, da der Lärm und die Erwärmung Ihrer Wohnung durch die Geräte Ihre Minderungsansprüche erhöhen. Auch sollten Sie darauf achten, dass der Stromverbrauch der Trocknungsgeräte möglichst mit einem Zwischenzähler erfasst wird. Die Kosten für den zusätzlichen Stromverbrauch muss Ihnen der Vermieter erstatten. Gleichzeitig sollten Sie Ihren Stromanbieter darüber informieren, dass aufgrund des Einsatzes von Trocknungsgeräten ein erhöhter Stromverbrauch entstanden ist, und darum bitten, dass dieser Zusatzverbrauch im Rahmen der Festlegung Ihrer Vorauszahlungen bei der folgenden Abrechnung herausgerechnet wird. Es ist sinnvoll, dem Stromanbieter die konkrete Anzahl der durch die Trocknungsgeräte zusätzlich verbrauchten Kilowattstunden mitzuteilen.

Nach Trocknung der betroffenen Räume ist Ihr Vermieter dann auch verpflichtet, sämtliche optischen Beeinträchtigungen (Wasserflecken) zu beseitigen. Wenn in einem Raum zum Beispiel nur eine Wand und die Decke Wasserflecken aufweisen, muss der Vermieter zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen optischen Zustands in der Regel den ganzen Raum streichen. Lassen Sie sich nicht mit Stückwerk abspeisen.

Durch den Wasserschaden sind Möbel und anderes Eigentum von mir beschädigt worden, muss mein Vermieter auch dafür aufkommen?

Derartige Schäden können Sie vom Vermieter nur ersetzen lassen, wenn dieser den Schaden schuldhaft verursacht hat. Das ist hier nicht der Fall, weil der Schaden vom Mieter über Ihnen verursacht wurde. Sie können sich zur Schadensregulierung an den verursachenden Mieter wenden. Dieser muss aufgrund seines Verschuldens den Schaden ersetzen bzw. den Schaden über seine Haftpflichtversicherung regulieren lassen.

Wegen der extremen Hitze in diesem Sommer war es in meiner Wohnung mehrere Tage lang über 30° C warm. Kann ich bei derart hohen Temperaturen die Miete mindern?

Grundsätzlich ist eine hohe Temperatur in der Wohnung allein kein Mangel, der zu einer Mietminderung berechtigt. Es müssen deshalb besondere Umstände – wie ein Baumangel – hinzukommen. Es gibt zu diesem Thema derzeit nur sehr wenig Rechtsprechung, die überdies auch sehr uneinheitlich ist. So hat zum Beispiel das Amtsgericht Hamburg entschieden, dass in einer hochwertig ausgestatteten Neubauwohnung (Baujahr 1998) ein Mangel vorliegt, der zu einer Minderung in Höhe von 20% berechtigt, wenn die Temperatur tagsüber bei 30° C und nachts deutlich über 25° C liegt. In diesem Fall verfügte das Haus über einen unzureichenden baulichen Wärmeschutz. Das Amtsgericht Leipzig entschied, dass in einer Dachgeschosswohnung eine Mietminderung wegen Hitze ausgeschlossen ist, weil der Mieter bei Anmietung bereits wissen musste, dass dort im Sommer erhöhte Temperaturen herrschen würden. Das Amtsgericht Leipzig bezog sich dabei auf § 536 b BGB, wonach bei bekannten Anfangsmängeln eine Mietminderung ausgeschlossen ist. Das OLG Frankfurt/Main entschied, dass Sommerhitze grundsätzlich als allgemeines Lebensrisiko zu bewerten und deshalb eine Mietminderung ausgeschlossen ist.

Demgegenüber gibt es eine Entscheidung des AG Frankfurt/Main, das bei einer Innentemperatur von 40° C über einen längeren Zeitraum 30% Minderung für gerechtfertigt hält.Das OLG Hamm geht in einer Entscheidung von einem Mangel aus, wenn die Innentemperatur nicht mindestens 6° C kühler ist als die Außentemperatur. In der Fachliteratur wird teilweise vertreten, dass ein Mangel vorliegen kann, wenn die sogenannte „Wohlfühltemperatur“ von 26° C überschritten ist. Insgesamt lässt sich festhalten, dass Ihre Frage zurzeit nicht klar mit ja oder nein beantwortet werden kann. Sie können aber Ihrem Vermieter mitteilen, dass die hohe Temperatur in Ihren Räumen einen Mangel darstellt, dass Sie deshalb die Miete mindern und während der heißen Jahreszeit die Miete unter Vorbehalt zahlen werden. Führen Sie dann an heißen Tagen ein akribisches Temperaturprotokoll, messen Sie mehrmals täglich, auch nachts, in allen Räumen die Temperatur. Sie können dann versuchen, am Ende der heißen Jahreszeit Mietminderungsansprüche in Form einer Rückforderung geltend zu machen und – wenn Ihr Vermieter eine Zahlung verweigert – versuchen, Ihre Ansprüche gerichtlich weiterzuverfolgen. Hierzu sollten Sie sich jedoch zuvor in einer der Beratungsstellen unbedingt anwaltlich beraten lassen. Es ist davon auszugehen, dass in den kommenden Jahren mit Fortschreiten der Klimaveränderung häufiger solche Prozesse geführt und weitere Urteile veröffentlicht werden.

Ich habe nach erfolgreicher Mängelbeseitigung und Zahlung unter Vorbehalt meinen Vermieter mit Fristsetzung zur Zahlung der Minderungsbeträge aufgefordert, und dieser reagiert nicht. Eine Klage dauert mir zu lange, kann ich die Minderungsbeträge mit der Miete verrechnen?

Grundsätzlich können Sie das tun. Sie müssen eine Aufrechnung mit der Miete jedoch mindestens 4 Wochen vorher ankündigen und dabei konkret vorrechnen, welchen Betrag Sie mit welcher Miete verrechnen werden. Ein solches Vorgehen empfehle ich jedoch nur, wenn der Minderungsbetrag nicht höher ist als eine Monatsmiete. Wenn Sie versehentlich zu viel mindern oder ganz viel Pech haben und ein Gericht in einem späteren Verfahren entscheidet, dass kein Recht zur Minderung bestand, hätte der Vermieter im schlimmsten Fall die Möglichkeit, ordentlich wegen Mietrückstands zu kündigen. Auch bei geringeren Beträgen ist nach erfolgter Aufrechnung nicht garantiert, dass die Angelegenheit damit erledigt ist. In vielen Fällen werden dann von Hausverwaltungen monatlich Mahnungen wegen Mietrückstands versandt, und etwaige Einwände Ihrerseits, dass kein Mietrückstand besteht und Sie lediglich Ihre Mietminderungsansprüche realisiert haben, über lange Zeit ignoriert. Es kommt auch häufig vor, dass Vermieter derartige vermeintliche Rückstände mit Betriebskostenguthaben verrechnen. Dies würde Sie dann wieder in die Offensive zwingen, das heißt, Sie müssten das Guthaben einklagen oder wiederum mit einer Aufrechnung realisieren. Im Ergebnis könnte Sie dann eine Verrechnung zum Zwecke der Beschleunigung mehr Zeit kosten, als wenn Sie gleich den Weg der gerichtlichen Klärung gegangen wären. Hinzu kommt, dass Sie bei einer gerichtlichen Geltendmachung Ihrer Forderung gleichzeitig die Angemessenheit der Höhe der Minderung feststellen lassen können.