Die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt ist seit Jahren ein Thema, an dem sich die unterschiedlichsten politischen Akteure versuchen. Was von Senatsmitgliedern vergangener Wahlperioden noch geleugnet wurde, gilt heute als Allgemeinplatz: Berlin braucht dringend neuen Wohnraum. Ein Gutachten des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) kommt nun zu dem Schluss, dass die in den letzten Jahren in verschiedenen Großstädten tatsächlich entstandenen Wohnungen den bestehenden Bedarf nicht decken. In der Bundeshauptstadt klafft die Lücke zwischen Bedarf und Neubau besonders weit auseinander. Dies hat Auswirkungen auf die Mietpreise.
Das Gutachten wurde am 7. Februar dieses Jahres veröffentlicht. Das IW gilt als arbeitgebernah, was zumindest beim Blick auf das Präsidium und den Vorstand nicht von der Hand zu weisen ist. Beim Auftraggeber des Gutachtens handelt es sich um die „d. i. i. Deutsche Invest Immobilien GmbH“ mit Sitz in Wiesbaden, die auch im Bau- und Projektmanagement tätig ist. Entsprechend sind wohl die Ergebnisse des Gutachtens einzuordnen. Dennoch lohnt die Befassung mit den dort angestellten Berechnungen zu Wohnungsbedarf und Bautätigkeit. So habe sich seit dem Jahr 2010 die Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten „deutlich gesteigert“, was auf eine „kontinuierliche Zuwanderung aus dem In- und Ausland“ zurückzuführen sei. Vor allem jüngere Menschen „ziehen in die Großstädte, um dort eine Ausbildung anzufangen oder einen Arbeitsplatz anzunehmen“, heißt es in der Zusammenfassung. Dass die Bautätigkeit in den betreffenden Großstädten mit dieser Entwicklung nicht mitgehalten habe, sehen die Verfasser als einen Grund für das starke Ansteigen von Mieten und Immobilienpreisen. Zudem sei zu erwarten, dass die Bevölkerung der gesamten Bundesrepublik „in den kommenden Jahren durch die hohe Zuwanderung bis auf 83,8 Millionen Personen ansteigt und in den Folgejahren stabil auf diesem Niveau verbleibt“. Verbunden mit anderen Entwicklungen führe dies schließlich zu einer „signifikant hohen Nachfrage zusätzlicher Wohnungen“. Als notwendigen Bedarf sehen die Verfasser des Gutachtens den Bau von rund 385.000 Wohnungen pro Jahr bis 2020. Diese Einschätzung liegt noch über dem von der Bundesregierung im Frühjahr 2016 festgestellten Bedarf. In einem „Bericht zum Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und zur Wohnungsbau-Offensive“, den die Regierung dem Bundestag am 11. März 2016 vorlegte, wird ebenfalls davon ausgegangen, dass einkommensschwache Haushalte, jedoch auch zunehmend solche mit mittleren Einkommen, Schwierigkeiten hätten, an bezahlbaren Wohnraum zu kommen. Im Bericht des Bündnisses, in dem neben dem Bundesbauministerium auch die Bauministerkonferenz sowie einige Immobilienverbände, Gewerkschaften und der Deutsche Mieterbund zusammenarbeiten, wird ebenfalls darauf hingewiesen, dass trotz zunehmender Neubautätigkeit diese mit Stand 2015 nach wie vor „unter dem nachhaltig erforderlichen Niveau“ liege. Auch „aufgrund der erhöhten Zuwanderung ist für die nächsten Jahre von einem Bedarf von mindestens 350.000 neuen Wohnungen pro Jahr auszugehen“.
Bedarf an kleineren Wohnungen wächst
Im Rahmen der IW-Untersuchung wurde auch erfasst, welche Wohnungsgrößen am meisten benötigt werden, um im Vergleich mit der Bautätigkeit zu prüfen, „ob in bestimmten Segmenten des Markts besondere Knappheiten vorherrschen“. Laut Gutachten habe in den vergangenen Jahren das Segment der kleinen Wohnungen vermehrt an Bedeutung gewonnen. Dies sei auch auf eine erhöhte „Wohnort- und Wohntypmobilität sowohl von Berufseinsteigern als auch Senioren“ zurückzuführen. Hier sei die Nachfrage deutlich gestiegen, was mit im Vergleich zum Gesamtmarkt überproportional steigenden Mieten einhergehe. Aufgrund „eines anhaltend hohen Zuzugs vorwiegend jüngerer Menschen und der generellen Alterung der Gesellschaft, die ebenfalls mit einem Anstieg kleiner Haushalte verbunden ist, ist davon auszugehen, dass das Segment der kleinen Wohnungen auch in Zukunft an Bedeutung gewinnen dürfte“, was dessen Anteil am Baubedarf weiter steigen ließe. Um den Bedarf zu decken, müssten in den sogenannten A-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart) im Durchschnitt insgesamt 88.400 Wohnungen pro Jahr entstehen. Auf Berlin entfallen laut der Untersuchung immerhin 35% dieses Gesamtbedarfs, was einer Größenordnung von 31.230 Wohnungen pro Jahr entspreche. Aufgespalten in einzelne Segmente ergebe sich für Berlin ein jährlicher Baubedarf an 1-Zimmer-Wohnungen von 1.580, an 2-Zimmer-Wohnungen von 6.730, an 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen von 15.430 und an größeren Wohnungen von 7.490. Die Betrachtung der Bautätigkeit von 2011 bis 2015 in den untersuchten Städten zeige jedoch im Grundsatz, dass die Bestandsveränderung in diesen Jahren „signifikant unter dem berechneten Baubedarf lag und die steigenden Mieten und Preise die folgerichtig ökonomische Reaktion auf die Wohnraumknappheit reflektieren“. In den genannten „A-Städten“ blieb die Bautätigkeit im untersuchten Zeitraum „mit durchschnittlich 28.200 Wohnungen pro Jahr deutlich hinter dem berechneten Baubedarf von 88.300 Wohnungen zurück“. Die Verfasser der Studie kommen deshalb zu dem Schluss, dass in den deutschen Metropolenregionen deutlich zu wenig gebaut werde und die Bautätigkeit „massiv“ ausgeweitet werden müsse, um den Wohnungsmangel in den Griff zu bekommen. In Bezug auf die Bautätigkeit in Berlin ist das Ergebnis geradezu niederschmetternd. Lediglich 25% des errechneten Wohnungsbedarfs wurde hier in den Jahren 2011 bis 2015 gebaut. Wiederum in die einzelnen Segmente aufgeteilt lauten die Anteile für 1-Zimmer-Wohnungen 46%, für 2-Zimmer-Wohnungen 21%, für 3- und 4-Zimmer-Wohnungen 20% und für größere Wohnungen 34%. Die Situation, so prognostizieren die Verfasser, werde sich in der Zukunft „weiter zuspitzen“. In Berlin werde die Nachfrage weiterhin hoch bleiben.
Bau neuer Stadtviertel notwendig
Die rot-rot-grüne Landesregierung hat in ihrer Koalitionsvereinbarung unter der Überschrift „Bezahlbares Wohnen für alle“ verschiedene politische Maßnahmen festgehalten, mit denen den Folgen des angespannten Wohnungsmarkts begegnet werden soll. Sie sollen unter anderem dafür sorgen, dass Mieter/innen ihr vertrautes Wohnumfeld nicht verlassen müssen bzw. angemessenen Wohnraum finden. Zudem sollen Mieter/innen „vor den Folgen von Immobilienspekulation, Luxussanierung und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt werden“. Eine zunehmende Verdrängung soll verhindert werden. Ein Instrument, eine soziale Wohnraumversorgung zu sichern, sieht die Koalition in den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Deren Bestand will sie bis zum Jahr 2025 durch Neubau und Ankauf auf mindestens 400.000 Wohnungen erhöhen. In den nächsten fünf Jahren sollen mindestens 30.000 neue landeseigene Wohnungen gebaut werden. Bei den Absichten der Koalition handelt es sich sicherlich um notwendige Maßnahmen – gleichwohl sind sie eine Reaktion auf die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt, die wiederum auch auf die Verknappung des vorhandenen Wohnraums zurückgehen. Das Grundproblem, dass ein knappes Angebot in bestimmten Segmenten zu höheren Mieten und damit zur Verdrängung finanzschwächerer Mieter/innen führt, kann so höchstens abgemildert werden. An der erheblichen Ausweitung des Wohnungsneubaus – egal durch wen – führt wohl nichts mehr vorbei. Als Lösung schlagen die Gutachter des IW zum einen eine Nachverdichtung des bestehenden Wohnraums vor, was allerdings nicht ausreichen werde. „Der Bedarf ist in vielen Großstädten Deutschlands jedoch so groß, dass er nicht alleine mit Nachverdichtungen und einer besseren Nutzung von brachliegenden Flächen gedeckt werden kann. In den stark wachsenden Räumen müssen daher auch neue Stadtviertel geschaffen werden“, heißt es am Ende der Studie. Die Entwicklung in Berlin tendiert zumindest in diese Richtung. Bereits in der letzten Wahlperiode hatte der damalige Bausenator Andreas Geisel (SPD) den Bau von zwölf neuen Stadtquartieren angekündigt, die von den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, Baugruppen und Privatunternehmen errichtet werden sollen. Zusammengenommen soll hier Wohnraum für 100.000 Menschen geschaffen werden. Eines dieser Vorhaben – die Entwicklung der Elisabeth-Aue in Pankow – will Rot-Rot-Grün laut Koalitionsvereinbarung allerdings nicht weiter verfolgen.