Im April dieses Jahres wurde zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und den öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften eine Kooperationsvereinbarung mit dem Titel „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ geschlossen. Diese enthält neben vielen Absichtserklärungen bezüglich Neubau und Ankauf von Wohnungen auch Regelungen zu Mieterhöhungen und zu Mietbelastungen für einzelne Haushalte. Zu bezweifeln ist, dass die Maßnahmen eine spürbare Auswirkung auf den Wohnungsmarkt haben, sicherlich aber werden sich einige Regelungen positiv auf die betroffenen Mieter/innen auswirken, und werden deshalb hier vorgestellt.
Neuvermietungen
Die Wohnungsbaugesellschaften verpflichten sich, in Neubauprojekten ab dem 1. Juli 2017 grundsätzlich mindestens 50% der neuen Wohnungen mietpreis- und belegungsgebunden an WBS-Berechtigte zu vergeben.
Wiedervermietungen
60% der Wiedervermietungen sollen WBS-berechtigten Haushalten maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete angeboten werden. Von diesen 60% sind 25% der Wohnungen besonderen Bedarfsgruppen wie Transferleistungsbeziehenden, Obdachlosen, Geflüchteten, Studierenden sowie Wohnungssuchenden mit vergleichbaren Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt vorbehalten. Die Wohnungsbaugesellschaften sollen gewährleisten, dass die Mietbelastung durch die Nettokaltmiete* des jeweiligen Haushalts nicht mehr als 30% des Haushaltseinkommens beträgt (siehe unten).
Mieterhöhungen im Bestand
Mieterhöhungen im Bestand sollen nicht mehr als 2% pro Jahr betragen. Möglich ist aber auch eine einmalige Mieterhöhung von 4% in zwei Jahren. Die durch den Mietspiegel gegebene Kappungsgrenze darf dabei selbstverständlich nicht überschritten werden, die Mieterhöhung wird außerdem dann begrenzt, wenn sie die Mietbelastung von 30% des Nettohaushaltseinkommens übersteigt (siehe unten).
Mieterhöhung bei Modernisierungen
Für alle Modernisierungen, die seit 1. November 2016 angekündigt wurden, gilt: Bei Modernisierungen darf die Nettokalt-miete* höchstens um 6% der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden und – das ist die zweite Kappungsgrenze – die Miete soll nach dieser Mieterhöhung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Außerdem darf die Mietbelastung durch die Nettokaltmiete* des jeweiligen Haushalts von 30% nicht überschritten werden.
30%-Grenze: Miete im Verhältnis zum Einkommen
Auch ohne Veränderung durch eine Mieterhöhung besteht ein Anspruch auf Absenkung der Miete, wenn die Mietbelastung durch die Nettokaltmiete* 30% des Haushaltseinkommens übersteigt (Härtefall). In allen Fällen gelten die Angemessenheitsregeln des WBS. Die Mieter/innen müssen jeweils selbst tätig werden. Die Wohnungsbaugesellschaften reduzieren die Miete nicht von allein. Ein Antrag bedarf keiner besonderen Form, ein einfacher Hinweis genügt. Allerdings müssen den Gesellschaften die entsprechenden Einkommensnachweise geliefert werden. Die Prüfung der WBS-Berechtigung wird von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften selbst durchgeführt.
* Siehe Infokasten Vorschaltgesetz.
Vorschaltgesetz
Auf der Sitzung am 9. Mai beschloss der Senat die Erarbeitung eines sogenannten Vorschaltgesetzes. Dieses Gesetz soll einige der 2018 im Rahmen einer umfassenden Reform des sozialen Wohnungsbaus in Kraft tretenden Regelungen vorwegnehmen. Dazu gehört auch die generelle Umstellung der Bezugsgröße für den Mietzuschuss von Nettokaltmiete auf Bruttowarmmiete. Bis zum Redaktionsschluss war das Gesetz noch nicht verabschie-det. Die Redaktion geht aber davon aus, dass die Umstellung von Nettokaltmiete auf Bruttowarmmiete nicht nur für den sozialen Wohnungsbau, sondern auch für die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften verbindlich wird.
WBS-Berechtigung
Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben grundsätzlich Haushalte, deren Einkommen die maßgebliche Berliner Einkommensgrenze nicht überschreitet.
Haushaltsgröße Haushaltseinkommen pro Jahr
1-Personen-Haushalt 16.800 Euro
2-Personen-Haushalt 25.200 Euro
zuzüglich jede weitere zum Haushalt rechnende Person 5.740 Euro
Zuschlag für jedes zum Haushalt gehörende Kind 700 Euro
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bietet auf ihrer Website die Möglichkeit zur detaillierten Überprüfung der WBS-Berechtigung:
www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wbs/index.shtml