MieterEcho: Was unterscheidet den neuen kommunalen Wohnungsbau von herkömmlichen Fördermodellen?
Andrej Holm: Die Initiative Neuer Kommunaler Wohnungsbau (INKW) hat bereits 2014 die ersten Ideen für einen öffentlichen Wohnungsbau erarbeitet, der auf der Basis von öffentlichen Investitionen statt mit Förderprogrammen erfolgen sollte. Ausgangspunkt für diese Überlegung waren die negativen Erfahrungen mit den Programmen des Sozialen Wohnungsbaus und der Wohnraumförderung, die immer nur befristete Bindungen erwirken. Seit 2011 hat sich der Bestand von Sozialwohnungen in Berlin von über 240.000 auf unter 100.000 verringert, weil Mietpreis- und Belegungsbindungen nach dem Ende der Förderperiode auslaufen. Mit öffentlichen Investitionen in einen kommunalen Wohnungsbau sollen dauerhafte Bedingungen für eine soziale Wohnversorgung geschaffen werden. Dabei werden die Erstellungskosten von den Mieten entkoppelt. Wie bei anderen Infrastrukturprojekten gibt es nicht die Erwartung, dass die Finanzierung von den Nutzer/innen bezahlt wird. Solch eine öffentliche Investition in den kommunalen Wohnungsbau ist also nicht zum Nulltarif zu haben, und es ist letztendlich eine politische Frage, ob eine Landesregierung bereit ist, in die Infrastruktur einer sozialen Wohnversorgung zu investieren.
Welche Voraussetzungen, z. B. Kapazitäten für Planung und Bauausführung, bräuchte es für einen kommunalen Wohnungsbau?
Bisher setzen die meisten landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ihre Neubauprojekte mit privaten Entwicklern um, die dann als Generalübernehmer oder Generalunternehmer die meisten Aufgaben der Planung und Bauausführung übernehmen. Schon in den 1920er Jahren erkannten die gemeinnützigen und öffentlichen Wohnungsunternehmen, dass eine profitorientierte Bauwirtschaft kein verlässlicher Partner für die soziale Wohnversorgung ist, und setzten auf die Bauhütten und die sozialen Baubetriebe. Seit vielen Jahren gibt es hierzu den Vorschlag, die Wohnungsbaugesellschaften zu einer großen Gesellschaft zusammenzuführen oder zumindest im Verbund zu agieren. Gerade weil Neubau, Modernisierung und Umbaumaßnahmen eine Daueraufgabe des Wohnungswesens sind, lohnt es sich auch, langfristig, solche Planungs- und Baustrukturen aufzubauen. Auch, um sich von Marktpreisen der Baubranche unabhängig zu machen. Doch insbesondere die Parteien, die sich am lautesten für den Neubau als Lösung der Wohnungsfrage einsetzen, haben bisher keine Vorschläge in diese Richtung entwickelt.
Wie könnte kommunaler Wohnungsbau finanziert werden?
In der Geschichte gab es verschiedene Modelle, um einen öffentlichen Wohnungsbau zu finanzieren. In den 1920er Jahren setzten Berlin und Wien auf zweckgebundene Hauszins- bzw. Wohnbausteuern, die vor allem von Vermieter/innen mit besonders hohen Mieteinnahmen eingefordert wurden. Im ehemaligen Jugoslawien und bis heute in Österreich gab und gibt es sogenannte Wohnbauabgaben, bei denen ein bestimmter Prozentsatz aus jedem Einkommen zweckgebunden für den Wohnungsbau abgeführt wird. In Wien sind das derzeit 1,5%, die jeweils zur Hälfte von den Unternehmen und den Lohnempfangenden gezahlt werden. Eine Alternative dazu wäre ein kommunales Wohnungsbauprogramm als Eigenkapitalzuschuss für die landeseigenen Unternehmen, um deren Zins- und Tilgungskosten für die Neubaukosten signifikant zu reduzieren und günstige Mieten zu ermöglichen. Diese könnten einkommensabhängig gestaffelt werden, so dass Haushalte mit weniger Geld eine reduzierte Miete bekommen und Haushalte mit höheren Einkommen auch höhere Mieten zahlen.
Eine zweite Säule für eine Ausweitung des kommunalen Wohnungsbestandes wäre die Umsetzung des Volksentscheids für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. Welchen Einfluss hätte dies auf den Wohnungsmarkt?
Der Entwurf für ein Vergesellschaftungsgesetz sieht vor, dass etwa 220.000 Wohnungen in öffentlichen Besitz übergehen. In diesen Wohnungen würden Mieterhöhungen dauerhaft ausgebremst und Neuvermietungen würden zu sozialen Konditionen erfolgen. Eine soziale Wohnversorgung kann nur durch die konsequente Ausweitung der öffentlichen und gemeinwirtschaftlichen Bestände erreicht werden. Die Vergesellschaftung wäre ein großer Schritt in die richtige Richtung.
Das Interview führte Andreas Hüttner.