Die Vereinbarung zwischen dem Mieter und Vermieter über den Einbau einer Heizungsanlage (Modernisierungsvereinbarung) berechtigt für sich genommen den Vermieter nicht dazu, einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Drittanbieter zu schließen und die hierdurch entstandenen Kosten auf den Mieter umzulegen.
AG Lichtenberg, Urteil vom 07.09.2005 - 7 C 151/05 -
Mieter und Vermieterin hatten eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen, nach der der Vermieter in die Wohnung des Mieters eine zentrale Heizungsanlage ein- und die vorhandenen Kohleöfen ausbauen sollte. Im Anschluss an den Einbau der Heizungsanlage wurde der Betrieb der Heizungsanlage ohne Zustimmung des Mieters an einen Wärmecontractor übertragen, der bei der Heizkostenabrechnung die gesamten Kosten für die Wärmelieferung in Rechnung stellte. Der Hauptgesellschafter der Vermieterin war zugleich Hauptgesellschafter des Wärmecontractors. Die Abrechnung der Heizkosten ergab einen Nachzahlungsbetrag zulasten des Mieters in Höhe von 820 Euro. Der Mieter verweigerte die Zahlung mit dem Hinweis darauf, dass die Kosten für die Beheizung des Wohnraums überdurchschnittlich hoch seien. Er verlangte insoweit von der Vermieterin Angaben darüber, wie sich die Kosten im Einzelnen zusammensetzen. Die Vermieterin verweigerte eine genaue Darstellung und berief sich zur Begründung der hohen Heizkosten auf das Verbrauchsverhalten des Mieters.
Mit der Klage verlangte die Vermieterin die Verurteilung des Mieters zur Zahlung des Heizkostenabrechnungsbetrags von 820 Euro. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es ließ offen, ob der Mieter dem Grunde nach verpflichtet war, die Kosten für eine Wärmelieferung durch Dritte (das heißt einschließlich Finanzierungskosten, Instandhaltungskosten, Unterhaltungskosten und Heizkosten) zu tragen. Im vorliegenden Fall habe der Mieter substanziiert die Wirtschaftlichkeit der von der Vermieterin gewählten Verfahrensweise (Wärmelieferung) bestritten. In einem solchen Fall obliege es der Vermieterin, nunmehr die Wirtschaftlichkeit näher darzulegen. Dies sei ihr insbesondere auch deshalb möglich, weil aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Überschneidungen eine wirtschaftliche Verflechtung der Vermieterin und der Wärmelieferantin zumindest nahe liege.
Gegen das klageabweisende Urteil hatte die Vermieterin Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht (LG Berlin) teilte der Vermieterin darauf hin mit, dass die Berufung wenig Aussicht auf Erfolg habe, weil eine Anspruchsgrundlage für die geltend gemachte Nachzahlung vom Vermieter nicht aufgezeigt werde.
Grundsätzlich gelte, dass mit der Mietzahlung auch die vom Vermieter zu erbringenden Leistungen abgegolten werden, wozu insbesondere auch die Finanzierung und Instandhaltung der Mietsache gehöre. Wenn und soweit ein Mieter für Leistungen des Vermieters über die Mietzahlung hinaus eine gesonderte Vergütung oder Kostenumlage entrichten solle, bedürfe dies einer ausdrücklichen Vereinbarung.
Die zwischen den Mietvertragsparteien geschlossene Modernisierungsvereinbarung beinhalte lediglich den nachträglichen Einbau einer zentralen Heizungsanlage durch den Vermieter. Betriebskosten können auf den Mieter nur umgelegt werden, soweit dies nach Art und Umfang vereinbart ist. Die zwischen Mieter und Vermieter getroffene Vereinbarung enthalte mangels anderer Anhaltspunkte lediglich die Verpflichtung, dass der Mieter Vorauszahlungen für die Heizkosten zu leisten habe, eine nähere Spezifizierung der umlagefähigen Kosten ist nicht erfolgt.
Aus diesem Grund konnte der Vermieter nach Ansicht des Landgerichts nicht zugleich das Entgelt für die Wärmelieferung (einschließlich Finanzierung, Instandhaltung usw.) auf den Mieter umlegen. Im Übrigen gelte, dass der Vermieter von Wohnraum, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten (Wärmecontrator) übertragen will, hierfür der Zustimmung durch den Mieter bedarf, wenn keine mietvertragliche Grundlage besteht und dem Mieter durch das Wärmecontracting zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen. Andernfalls sei der Vermieter nicht berechtigt, die durch die Fremdvergabe entstandenen Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umzulegen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Stenzel