Für Henrik Müller, der auf Spiegel Online regelmäßig dem unbedarften Leser ökonomische Zusammenhänge erklärt, hat die Lage „etwas Tragisches“: „Die niedrigen Zinsen sollten eigentlich dem Wohnungsbau nützen und damit die Lage an den Wohnungsmärkten entspannen. Aber das geschieht nicht. Stattdessen sieht es so aus, als ob sie zu einer Inflation der Wohnkosten beitragen. “ (Spiegel Online, 31.3.19)
Die Tragik kann man etwa so darstellen: Weil der gemeine Sparer weder bei einer Tagesgeldanlage, noch gar bei Sparbriefen oder einer Lebensversicherung eine nennenswerte Verzinsung erhält, drängt er ins „Betongold“. Er kauft eine Wohnung, um sie zu vermieten oder sie in einigen Jahren mit Gewinn wieder zu verkaufen. Oder er erwirbt Anteile an einem Immobilienfonds. So steigt die Nachfrage nach Immobilien und deren Preise steigen folgerichtig. Die Nachfrage steigt auch deshalb, weil die Immobilienbesitzer keine Mühe haben, bei der Bank eine einigermaßen niedrig verzinsliche Hypothek aufzunehmen, um die Objekte zu kaufen, was natürlich die Preise für Immobilien weiter nach oben treibt. Schließlich müssen die Eigentümer – egal ob Privatperson, Immobilienfonds oder Deutsche Wohnen – die Miete schön anheben, um auf die teure Geldanlage eine entsprechende Rendite zu erhalten. Weil sich in einigen Städten und Ballungsräumen auch zu höheren Mieten immer noch Mieter/innen finden, steigt das Mietniveau munter weiter.
Diese Darstellung trifft die Realität ganz gut. Es wird nicht behauptet, dass die Niedrigzinsen, wie sie etwa die Europäische Zentralbank (EZB) für die Eurozone und somit auch für Deutschland seit einiger Zeit festgelegt hat, der einzige oder auch nur der wichtigste Faktor bei der Befeuerung der Spekulation, den rasant steigenden Immobilienpreisen und den damit immer weiter steigenden Mieten sind. Ganz offensichtlich haben politische Entscheidungen, vor allem der bewusste Rückzug aus der öffentlichen Wohnungsbauförderung, der Zuzug in die Städte und die steuerliche Förderung der Finanzspekulation zur aktuellen Misere beigetragen. Aber die Frage stellt sich, warum der Wohnungsmarkt in einer wichtigen Beziehung anders funktioniert als der Markt mit sonstigen Waren. Warum steigen die Mieten, während gleichzeitig die Inflation der Verbrauchsgüterpreise sich seit mindestens zwanzig Jahren in engen Grenzen hält?
Marktmechanismen funktionieren nicht
Anders gefragt: Wie kommt es, dass ein entscheidender Vorzug des Kapitalismus auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt nicht oder nur schlecht funktioniert. Der Vorzug besteht kurz zusammengefasst darin, dass steigende Preise (und damit steigende Profite der dort tätigen Kapitalist/innen) in einem Sektor der Volkswirtschaft im Normalfall Kapital aus anderen Sektoren anlocken. Deren zusätzliche Investitionen in diesem besonders profitablen Sektor führen über kurz oder lang zu erhöhtem Angebot der dort produzierten Waren. Ändert sich sonst nichts, sinken wegen des Mehrangebots deren Preise wieder, was entsprechend zu auch wieder sinkenden Profiten führt. Bei Karl Marx wird diese These unter der Überschrift „Ausgleich der Profitraten“ vertreten. Er stimmt in diesem Punkt im übrigen mit den professionellen Lobsängern der freien Marktwirtschaft überein, die an unseren Universitäten und Forschungsinstituten das Fach Volkswirtschaft vertreten.
Auch dass der Ausgleich der Profitraten durch Ausweitung der Produktion nicht immer und überall glänzend funktioniert, ist unbestritten. Bei einigen Waren kann der Ausgleichsprozess durchaus länger dauern. Klassische Beispiele dafür sind landwirtschaftliche Produkte oder Rohstoffe, deren Produktion nicht schnell erhöht werden kann. Die weltweite Produktion von Erdöl zum Beispiel konnte im Boom vor der Finanzkrise 2007 nicht schnell genug gesteigert werden, so dass der Erdölpreis auf weit über 100 Dollar je Fass stieg und noch mehr als ein Jahr so hoch blieb und den Erdölkonzernen und einigen Förderländern satte Extraerträge bescherte, obwohl die Weltwirtschaft 2008 schon in die Rezession abgetaucht war. Dass steigende Preise (und hohe Profitraten) Kapital anlocken und in der Regel zu erhöhter Produktion führen, ist der von Marktanbetern gepriesene, aber dennoch durchaus vorhandene Vorzug der kapitalistischen Produktionsweise.
Dass dieser Mechanismus im Wohnungssektor fast gar nicht funktioniert, ist eine Tatsache, die höchstens von der Immobilienlobby und den ihr hörigen Politikern geleugnet wird. Sie erfinden deshalb eine Vielzahl von Gründen dafür – etwa den, dass das Baurecht zu kompliziert, die Bürokratie zu schwerfällig und die Gemeinden zu langsam seien, Baugrund auszuweisen. Der eigentliche Grund allerdings ist, dass ein wesentlicher Teil einer Wohnung und eines Hauses das Grundstück ist, auf dem sie errichtet sind. Grund und Boden können aber bekanntlich nicht produziert und deshalb auch nicht vermehrt werden. Das Kapital, das angesichts steigenden Bedarfs an Wohnungen, steigender Mieten und Gewinne in den Immobiliensektor strömt, erzeugt nur zum Teil mehr Wohnungen. Der andere Teil schlägt sich in steigenden Preisen für Immobilien nieder. Nach kapitalistischer Logik müssen die Preise sich rentieren. Das tun sie, wenn höhere Mieten darauf bezahlt werden. Sie tun es auch, so lange der Preisboom anhält. Auch brachliegender Boden wirft Rendite ab, wenn er zu höheren Preisen verkauft werden kann.
Boden ist beständig
Die ökonomischen Klassiker haben die Grundrente vom Gewinn des Kapitalisten unterschieden. Letzterer wirft sein Kapital in die Produktion von Waren. Der Grundbesitzer (damals der Adel und damit der Klassengegner) erhält Miete, Pacht oder Rente ohne eigene Leistung. Heute streicht diese Einkünfte das grundbesitzende Kapital ein. Zum leistungslosen Einkommen, der Rente auf den Boden, tritt jener Teil der Miete, der als Bezahlung für die Errichtung und den Unterhalt der Wohnung als hergestellter Ware gilt. Als Drittes, und aktuell am interessantesten, tritt der Spekulationsgewinn hinzu.
Für die Spekulation ist Grund und Boden ein außergewöhnlich geeignetes Objekt – viel besser als etwa Tulpenzwiebeln, Gemälde, Bitcoins oder Aktien. Boden ist beständig. Zugleich bietet er die Chance, am kapitalistischen Aufschwung zu partizipieren. In der vierzigjährigen Geschichte des Neoliberalismus (etwa seit 1980) hat sich die Spekulation mit Grund und Boden sogar als Ersatz für den kapitalistischen Aufschwung erwiesen. Wie allgemein bekannt, entsteht in der Spekulation kein ökonomischer Wert. Dennoch bleibt ein Gewinn bei dem hängen, der teurer verkauft, als er gekauft hat. Wenn es dem neuen Besitzer wieder gelingt, einen Gewinn aus der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis zu machen, und danach vielen anderen, gewinnen sie alle. In der Aufwärtsphase der Spekulation profitieren sogar die an der Sache nicht direkt Beteiligten, die mehr Waren an die Spekulationskünstler verkaufen können, wodurch wiederum die Konjunktur angeregt wird. Man könnte meinen, das sei ein Witz. Ist es aber nicht, sondern lenkt heute die praktizierte Wirtschaftspolitik.
Sie besteht darin, die Gunst des beweglichen Spekulationskapitals zu erhaschen. Man nennt es auch den Standortwettbewerb und den immer währenden Versuch, hier oder dort ein freundliches Investitionsklima zu schaffen. Im Immobiliensektor hat das durchaus befremdliche Ergebnisse gehabt. Kurz vor dem Crash 1990 war zum Beispiel das hübsche Grundstück in Zentral-Tokio, wo der japanische Kaiser wohnt, so teuer wie ganz Kalifornien. Kurz vor dem übernächsten Crash 2007 legten die Banker weltweit ihre – nicht geringen – Spekulationsüberschüsse in Hypotheken von US-Arbeiter/innen und Kleinbürger/innen an, weil die Preise ihrer Häuschen so schön stiegen.
Niedrige Zinsen haben in der Tat etwas mit den Spekulationswellen am Immobilienmarkt zu tun. Die niedrigen Zinsen sind allerdings nicht die unabhängige Variable (Ursache), die hohen Preise nicht die abhängige Wirkung. Vielmehr sind beides Resultate des ungeheuren Überflusses an Geld, das verzweifelt Anlage sucht.
Lucas Zeise ist Wirtschafts- und Finanzjournalist und arbeitete unter anderem als Ressortleiter für die Börsen-Zeitung, die Financial Times Deutschland und später auch als Chefredakteur von Unsere Zeit, dem Zentralorgan der Deutschen Kommunistischen Partei (DKP).