Um umfangreichen Wohnungsneubau zu realisieren, braucht es eine funktionierende Verwaltung, geeignete Grundstücke sowie Instrumente zur Umsetzung politischer und sozialer Ziele. Vor allem aber ist ein schlüssiges Gesamtkonzept nötig, das diese Elemente zielgerichtet einzusetzen weiß. Dass es in Berlin an alldem mangelt, wird bei der Betrachtung der zahlreichen Neuerungen schnell deutlich.
Die geplante Neuausrichtung der Berliner Liegenschaftspolitik ist löblich, wenn auch überfällig. Mehr noch: Die bisherige Vergabepraxis hätte gar nicht stattfinden dürfen. Über zehn Jahre lang galt die Maxime, Grundstücke meistbietend zu verkaufen, ohne sich Gedanken über die langfristigen Folgen zu machen. Jetzt, wo kaum noch etwas übrig ist, beginnt das Umdenken. Die verbliebenen Grundstücke sollen in Zukunft einer gezielten Nutzung zugeführt werden, unter anderem dem Bau günstiger Wohnungen. Eigentlich selbstverständlich bei öffentlichem Eigentum. Welche Auswirkungen die Zusammenlegung von Liegenschaftsfonds und Berliner Immobilienmanagement GmbH konkret haben wird, bleibt abzuwarten. Angestrebt ist in Berlin auch die Einführung einer „sozialgerechten Bodennutzung“. Im Kern geht es darum, Eigentümern und Investoren einen Teil der Wertsteigerung abzuknöpfen, den ihre Grundstücke durch die Schaffung neuen Baurechts erlangen. Dazu soll ein Regelwerk erarbeitet werden, um städtebauliche Verträge auf der Grundlage des Baugesetzbuchs zu schließen. Anders formuliert: Bauen darf dann nur, wer sich verpflichtet, einen Teil der Folgekosten zu tragen. So soll die durch den Neubau notwendige öffentliche Infrastruktur mitfinanziert werden. Auch die Bereitstellung günstigen Wohnraums könnte so erzwungen werden, indem Teile der Planwertgewinne in Form von Belegungsbindungen abgeschöpft werden. Über die Details, auch bezüglich der Umsetzung, ist bisher wenig bekannt. In München etwa, wo die sozialgerechte Bodennutzung seit vielen Jahren praktiziert wird, ist eine referatsübergreifende Arbeitsgruppe mit der Umsetzung beschäftigt. Es fragt sich, wer diese Aufgabe in Berlin übernehmen soll. Die Wohnungsbauleitstelle wird das nicht leisten können und auch die bezirklichen Bauämter dürften dafür keine Kapazitäten haben.
Sorgentelefon für Häuslebauer
Im Mai nahm die neue Wohnungsbauleitstelle ihre Arbeit auf. Sie hat die Aufgabe, „als Anlaufstelle für die zwölf Bezirke, für Investoren und alle Akteure des Wohnungsmarkts zu dienen, Projektentwicklungen zu befördern, Abstimmungen zwischen Behörden zu beschleunigen, Flächenpotenziale zu aktivieren, zu beraten und zu moderieren“. So heißt es in einer Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Ein ambitioniertes Vorhaben, wenn man bedenkt, dass die Leitstelle im Kern aus lediglich zwei Mitarbeiter/innen besteht, die jeweils für die Hälfte einer Millionenstadt mit enormen Neubaubedarf zuständig sind. Der eigentliche Haken an der Konstruktion ist jedoch, dass die Leitstelle den Wohnungsbau gar nicht leitet, sondern lediglich „moderiert“. Sie verfügt über keine eigenen Kompetenzen, sondern übernimmt die Rolle eines „Mittlers zwischen öffentlichen Stellen auf Bezirks- und Landesebene und den Privaten“, wie Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) klarstellt. Prozesse sollen so beschleunigt werden. Dass eine derartige Vermittlung zwischen Bauwilligen und Behörden überhaupt nötig ist, verweist auf ein hausgemachtes Problem, nämlich eine völlig unzureichend ausgestattete und koordinierte Verwaltung. Entsprechend gut wird das Angebot der Leitstelle bisher angenommen. „Es ist erstaunlich, was alles bei uns landet“, so Grit Schade, eine der beiden Angestellten. Sie berichtet von Familien, die schon seit Ewigkeiten auf ihre Baugenehmigung warten und verzweifelt bei ihr um Rat suchen. In solchen Fällen kann die Wohnungsbauleitstelle sicher kompetente Hilfe leisten – den in großem Umfang nötigen Wohnungsneubau „leiten“ wird sie kaum. So sinnvoll die nun beschlossenen Neuerungen im Einzelnen auch sein mögen – ohne ein Gesamtkonzept und ohne adäquat ausgestattete Verwaltungsstrukturen werden sie den enormen Neubaubedarf kaum bewältigen und erst recht nicht den Mangel an günstigen Wohnungen beheben können.