Dr. Ulrich Maly ist seit 2002 Oberbürgermeister der Stadt Nürnberg und wurde im April dieses Jahres zum Präsidenten des Deutschen Städtetags gewählt.
MieterEcho: Herr Dr. Maly, in vielen Städten wird es auf dem Mietwohnungsmarkt extrem eng. Führt an einem neuen geförderten Wohnungsbau noch ein Weg vorbei?
Dr. Ulrich Maly:
In Städten und Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten ist ein neuer geförderter Wohnungsbau unverzichtbar. Nur wenn mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird, haben Menschen mit geringem Einkommen dort eine Chance, eine angemessene Wohnung zu bezahlbaren Mietpreisen zu bekommen. Hier müssen sich Bund, Länder und Kommunen gemeinsam darum bemühen, den geförderten Wohnungsbau zu stärken, um so zu einem größeren Angebot an preis- und belegungsgebundenem Wohnraum beizutragen.
Sie plädieren also für eine stärkere Objektförderung, bei der die Fördergelder direkt in den Bau neuer Wohnungen fließen. Warum ist es nicht ausreichend, einkommensschwache Mieter/innen zu unterstützen, mit der sogenannten Subjektförderung?
Die Subjektförderung, beispielsweise das Wohngeld oder die Übernahme der Unterkunftskosten im Rahmen der Sozialgesetzbücher II und XII, hilft den einkommensschwächeren Haushalten, die steigenden Wohnkostenbelastungen zu schultern. Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum wird auf diese Weise aber nicht ausgeweitet. Die Subjektförderung leistet also lediglich einen finanziellen Ausgleich für steigende Mieten. Die eigentliche Ursache für den Mietpreisanstieg, nämlich die bestehende Lücke zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage, wird hierdurch nicht geschlossen. Dafür müssen neue Wohnungen gebaut werden, und zwar insbesondere im mittleren und preiswerten Marktsegment und genau die baut der Markt derzeit nicht.
Also reichen mietenpolitische Maßnahmen allein nicht aus, um bezahlbares Wohnen zu gewährleisten?
Mietrechtliche Maßnahmen führen zwar zu einer zeitweisen Entlastung, lösen das Problem langfristig aber ebenfalls nicht. Sie können den Anstieg der Mieten bremsen, weshalb sich der Deutsche Städtetag auch für mietrechtliche Maßnahmen zur Begrenzung des Mietpreisanstiegs ausgesprochen hat. Das Wohnungsdefizit in den Städten muss dagegen auf andere Weise abgebaut werden. Aus diesem Grund betont der Deutsche Städtetag zugleich, dass die gemeinsamen Bemühungen aller Verantwortlichen um eine Ausweitung des Wohnungsneubaus in den Städten mit Wohnraummangel im Vordergrund stehen müssen.
Es stellt sich nur die Frage: Wo sollen die neuen Wohnungen herkommen?
Klar ist: Allein durch eine Stärkung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus lassen sich die Versorgungsengpässe auf den angespannten Wohnungsmärkten nicht beheben. Wir brauchen daher auch Impulse für den freifinanzierten Mietwohnungsbau. Der Bau freifinanzierter Wohnungen muss sich – anders als dies derzeit der Fall ist – auch im mittleren Preissegment rechnen. Deshalb plädiert der Deutsche Städtetag im Unterschied zu anderen Verbänden beispielsweise auch für die Gewährung einer gezielten Investitionszulage für den Mietwohnungsbau in Städten und Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten. Anders als durch undifferenzierte Verbesserungen der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, die räumlich ungesteuert wirken, können damit Investitionsanreize genau dort gesetzt werden, wo eine Ausweitung des Wohnungsangebots erforderlich ist. Die knappen Mittel der öffentlichen Haushalte sollten genau dort zielgerichtet eingesetzt werden, wo die Menschen sie am dringlichsten brauchen.
Über die konkrete Art der Förderung herrscht keine Einigkeit. In der Diskussion sind unter anderem Zinssubventionen und die Eigenheimzulage. Was halten Sie davon?
In Anbetracht der gegenwärtig sehr niedrigen Marktzinsen dürften sich durch eine Zinssubventionierung nur geringe Investitionsanreize erzielen lassen. Die Wiedereinführung der Eigenheimzulage kann zur Behebung der Versorgungsengpässe in den Städten keinen Beitrag leisten. Was wir dort brauchen, sind gezielte Anreize für den Mietwohnungsbau, vor allem für den Bau von geförderten belegungs- und mietpreisgebundenen Wohnungen. Zudem: Die Eigenheimzulage wirkt räumlich undifferenziert und hatte in der Vergangenheit erwiesenermaßen hohe Mitnahmeeffekte. Mit gutem Grund hat sich der Deutsche Städtetag seinerzeit für die Abschaffung dieser für die öffentliche Hand sehr teuren „Stadtfluchtprämie“ eingesetzt.
Ein fertiges Konzept für die Neubauförderung gibt es im Moment nicht. Viele alte Modelle sind überholt, neue Formen der Förderung müssen entwickelt werden. In welche Richtung gehen Ihre Überlegungen?
Mir geht es darum, das kollektive Nachdenken darüber zu befördern, wie wir heute und in Zukunft allen Menschen Wohnungen zu angemessenen Kosten zur Verfügung stellen können. Dabei denke ich vor allem an alte Menschen, die in ihrem Berufsleben zu wenig verdient haben, um sich im Alter angemessenen Wohnraum leisten zu können. Dafür müssen wir womöglich wieder in größerem Stil geförderte Wohnungen in Regie der städtischen Wohnungsbaugesellschaften oder mit Akteuren am Markt erstellen. Es geht mir auch darum, das alte Trauma „Neue Heimat“ abzuschütteln. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind heute ganz anders aufgestellt und werden so geführt, dass sie die öffentliche Aufgabe der Wohnraumversorgung effizient und wirksam schultern können. Das schließt nicht aus, Wohngruppen, Genossenschaften und andere Zielgruppen zu fördern, die auf langfristige Konzepte zur Wohnraumversorgung mittlerer und niedriger Einkommensschichten abzielen. Konzeptausschreibungen oder die Nutzung des Bodenpreises als mietsenkendes Element sind weitere Stichworte dazu.
Welche konkreten Instrumente bieten sich aus Sicht des Deutschen Städtetags an?
In seinem Positionspapier zur Bekämpfung von Wohnraummangel hat der Deutsche Städtetag den aus meiner Sicht erforderlichen Mix von Maßnahmen und Instrumenten benannt: Anreize für eine zielgerichtete Ausweitung des geförderten und freifinanzierten Wohnungsbaus in den von Wohnraummangel betroffenen Städten, unter anderem durch geeignete und finanziell adäquat ausgestattete Wohnraumförderprogramme der Länder, die Gewährung von Investitionszulagen für den freifinanzierten Mietwohnungsbau, die Bereitstellung von Grundstücken zu adäquaten Konditionen, verbesserte Wohngeldleistungen, eine Stärkung der Rolle kommunaler Wohnungsunternehmen sowie auch flankierende Maßnahmen im Bereich des Mietrechts. Mit welchen konkreten Konzepten dieser Handlungsrahmen gefüllt wird, hängt von der jeweiligen Situation am örtlichen Wohnungsmarkt ab. Denn für ein einheitliches Konzept ist die Ausgangslage auch in den Städten mit angespannten Wohnungsmärkten zu unterschiedlich in Bezug auf die Eigentümerstruktur, die Altersstruktur der Wohngebäude, den Mix an Wohnungsgrößen, das Mietniveau, die Lage am Grundstücksmarkt und die Struktur der nachfragenden Haushalte. Die Probleme lassen sich nicht nach Textbuch lösen und schon gar nicht für alle Städte gleich.
Vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Philipp Mattern.