Eigentümerwechsel und Modernisierung

Unser Haus wurde verkauft und der neue Eigentümer hat nun um ein Gespräch gebeten. Themen hat er nicht genannt. Worauf sollte ich achten?
Eine Pflicht, ein derartiges Gespräch zu führen, besteht grundsätzlich nicht. Deshalb rate ich davon ab, einer solchen Bitte nachzukommen. Sollten Sie das Gespräch dennoch führen wollen, weil Sie fürchten, das Verhältnis zu Ihrem Vermieter möglicherweise gleich zu Beginn durch eine Verweigerung zu belasten, wäre es ratsam zu versuchen, im Vorfeld das Anliegen seines Besuchs herauszufinden. Insbesondere sollten Sie sehr wachsam sein und im Rahmen eines solchen Gesprächs weder mündlich noch schriftlich rechtsverbindliche Vereinbarungen treffen. Denn auch Vereinbarungen, die bei der Gelegenheit eines solchen Gesprächs getroffen werden, können wirksam sein. Hin und wieder versuchen Vermieter im Rahmen solcher Gespräche, die Mieter/innen zum Abschluss eines neuen Mietvertrags oder gar einer Mietaufhebungsvereinbarung zu bewegen. Gern wird auch eine beabsichtigte Modernisierung vorgestellt und eine Duldungsverpflichtung oder der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung bezüglich dieser Modernisierungen angestrebt. Deshalb sollten Sie, sofern Sie sich auf ein Gespräch einlassen, einen unbeteiligten Dritten – beispielsweise einen Freund oder eine Freundin – hinzuziehen. Legt Ihnen der Vermieter ein vorgefertigtes Schriftstück vor, lassen Sie sich dieses aushändigen und vor Unterschrift unbedingt in einer unserer Beratungsstellen prüfen.

Die neue Hausverwaltung hat eine Besichtigung angekündigt, ohne einen Grund zu nennen. Muss ich den Besuch gestatten?
Zunächst sollten Sie prüfen lassen, ob die Hausverwaltung überhaupt ordnungsgemäß von Ihrem Vermieter bevollmächtigt ist. Aber auch wenn das so ist, heißt das noch nicht, dass Sie den Besuch der Hausverwaltung dulden müssen. Sie als Mieter entscheiden, welchen Besuch Sie gestatten und welchen nicht. Das gilt auch gegenüber dem Vermieter oder der von ihm beauftragten Hausverwaltung, da Sie für die von Ihnen angemietete Wohnung das Hausrecht innehalten. Der Vermieter bzw. sein Beauftragter hat nur dann einen Anspruch auf Besichtigung bzw. Besuch der Wohnung, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dieses berechtigte Interesse muss er in seinem Schreiben nennen, das heißt der Vermieter muss den Grund seines Besuchs angeben, damit Sie überprüfen können, ob dieser Grund ein berechtigtes Interesse darstellt. Im Zweifel sollten Sie das Ankündigungsschreiben in einer Beratungsstelle anwaltlich prüfen lassen, zum einen, ob nicht der Grund aus dem Schreiben ersichtlich ist, und zum anderen, ob dieser ein berechtigtes Interesse darstellt.
Unangekündigtem Besuch sollten Sie ohne Diskussion den Zutritt verweigern. Nur bei Gefahr im Verzug, beispielsweise Feuer, müssen Sie den Zutritt zu Ihrer Wohnung auch ohne Ankündigung gestatten. Auch bei ordnungsgemäß angekündigtem Besuch sollten Sie nur denjenigen Personen Zutritt gestatten, deren Anwesenheit für den Zweck der Besichtigung notwendig ist. Auch der Umfang der Besichtigung ist eingegrenzt. Soll ein Mangel am Schlafzimmerfenster besichtigt werden, haben die Besucher in den anderen Räumen der Wohnung nichts zu suchen.

Ein Architekturbüro will im Auftrag meines Vermieters die Wohnung neu vermessen. Eine Vollmacht wurde nicht vorgelegt. Muss ich die Vermessung erlauben?
Der Vermieter oder die von ihm bevollmächtigte Hausverwaltung muss einen Besichtigungstermin der Wohnung selbst schriftlich ankündigen und Ihnen auch mitteilen, wer die Wohnung betreten möchte. Die Vermessung stellt zwar ein berechtigtes Interesse dar, jedoch müssen auch hier die Formalien der Ankündigung eingehalten werden. Das Schreiben sollten Sie deshalb wegen der fehlenden Vollmacht im Original zurückweisen und Sie sollten auch darauf bestehen, dass Ihnen der Vermieter mitteilt, wer (also welche von ihm Beauftragten) die Wohnung betreten möchten und wie viele Personen insgesamt kommen werden. Sie haben auch einen Anspruch darauf, dass diese namentlich genannt werden. Auch bei der Durchführung von Besichtigungen, sofern Sie im Einzelfall unvermeidlich sind, sollten Sie dafür sorgen, dass eine dritte unbeteiligte Person anwesend ist, um im Bedarfsfall eine Zeugin oder einen Zeugen für den Ablauf des Besuchs zu haben.

Ich wohne in einer umgewandelten Eigentumswohnung. Mein Vermieter will die Wohnung verkaufen. Ständig melden sich Kaufinteressenten, die die Wohnung besichtigen wollen. In welchem Umfang bin ich verpflichtet, den Interessenten Zugang zu gewähren?
Die Besichtigung von Kaufinteressenten ist ein anerkannter Grund zur Wohnungsbesichtigung. Jedoch muss die Besichtigung durch die Kaufinteressenten vom Vermieter rechtzeitig, das heißt zwei bis drei Tage vorher angekündigt werden. Sie müssen diese nur in angemessenem Umfang dulden. Besichtigungen müssen Sie in der Regel dreimal monatlich höchstens einmal pro Woche zu den üblichen Zeiten gestatten. Sind Sie berufstätig, sind Besichtigungen werktags zwischen 19 Uhr und 20 Uhr mit einer Dauer von jeweils 30 bis 45 Minuten zumutbar. Sind Sie nicht berufstätig, sind Zeiten tagsüber zwischen 10 und 13 Uhr oder 15 bis 18 Uhr üblich. Am Wochenende und an Feiertagen müssen Sie Besichtigungen nicht hinnehmen. Am besten ist, Sie unterbreiten dem Vermieter Terminvorschläge. Sie können auch bestimmen, wie viele Besucher Sie jeweils in die Wohnung lassen. Auf jeden Fall sollten Sie nur so viele Besucher gleichzeitig in die Wohnung lassen, wie Sie beaufsichtigen können. Sie haben einen Anspruch darauf, dass sich die Kaufinteressenten Ihnen gegenüber ausweisen. Bleiben Sie nicht mit fremden Personen allein in der Wohnung. Ziehen Sie Freund/innen, Nachbar/innen oder andere Bekannte hinzu.

Für den Auszug aus meiner Wohnung hat mir mein Vermieter eine Abfindung in Höhe von 5.000 Euro angeboten. Zudem soll mir die Ausführung der Schönheitsrenovierungen erlassen werden. Das klingt verlockend, dennoch bin ich unsicher, ob ich darauf eingehen soll.
So verlockend ist das Angebot nicht. 5.000 Euro ist relativ wenig Geld für die Aufgabe der Mietwohnung und der Verzicht des Vermieters auf die Ausführung der Schönheitsrenovierung ist in derartigen Vereinbarungen üblich. Egal wie hoch die Abfindung ist, lassen Sie unbedingt vor Unterzeichnung einer Mietaufhebungsvereinbarung prüfen, wie hoch die Miete für eine vergleichbare neu anzumietende Wohnung ist, und ob die Klausel im Mietvertrag zur Ausführung der Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam ist. Denn eine Abfindung ist schnell aufgebraucht, wenn die neue Miete erheblich höher ist als die bisherige. Deshalb ist von derartigen Abfindungsvereinbarungen eher abzuraten. Sollten Sie aus persönlichen Gründen dennoch ein solches Angebot annehmen wollen, sollten Sie unbedingt versuchen, die Höhe der Abfindung zu verhandeln. Erfahrungsgemäß können Sie mehr aushandeln als die zuerst genannte Summe. Bei der Formulierung entsprechender Schreiben stehen Ihnen die Berater/innen in den Beratungsstellen zur Seite. Und lassen Sie sich vor Unterzeichnung der Vereinbarung auf jeden Fall in einer Beratungsstelle anwaltlich beraten. Es passiert leider hin und wieder, dass Mieter/innen wegen ungünstiger Formulierungen in den Vereinbarungen die Wohnung verlieren, ohne den erwarteten Ausgleich – auch goldener Handschlag genannt – zu erhalten, etwa weil der Vermieter nach Unterzeichnung und Rückgabe der Wohnung insolvent wird.

Mein Vermieter will die Wohnung, in der ich wohne, verkaufen. Er hat mich gebeten, auf die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verzichten, um den Kaufvertrag schneller abzuschließen. Kann das Nachteile für mich haben?
Natürlich kann es Nachteile für Sie haben, denn wenn der Erwerber früher Eigentümer ist, kann er möglicherweise auch schneller die Wohnung modernisieren. Und wenn Sie auf ein Recht erst einmal wirksam verzichtet haben, können Sie es nicht mehr ausüben, auch wenn sich die persönliche Situation ändert, beispielsweise wenn Sie wegen einer unerwarteten Erbschaft oder eines Lottogewinns doch Chancen hätten, das Vorkaufsrecht auszuüben. Egal wie unwahrscheinlich dieser Fall ist, würde ich Ihnen nicht raten, auf die Ausübung Ihres Vorkaufsrechts zu verzichten, zumindest nicht ohne Gegenleistung. Denn ich sehe hier für Sie keine Notwendigkeit und schon gar keine Vorteile, auf das Vorkaufsrecht zu verzichten.

Meine Wohnung wurde verkauft. Im Kaufvertrag steht ein erheblich höherer Kaufpreis für den Fall, dass die Wohnung nicht vermietet ist. Bei der Ausübung meines Vorkaufrechts soll ich den höheren Kaufpreis zahlen. Ist das zulässig?
Offenbar ist dies ein neuer Trick, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu erschweren. Diese Regelung wird seit einiger Zeit in viele Kaufverträge aufgenommen. Sie können in den bestehenden Kaufvertrag nur mit der Konsequenz eintreten, dass Sie den höheren Preis für die unvermietete Wohnung zahlen, denn da Sie diese dann kaufen, ist sie ja nicht mehr vermietet.

Ich habe der neuen Hausverwaltung ein SEPA-Lastschriftmandat erteilt. Die Miete wurde nun nicht zum vereinbarten Termin von meinem Konto eingezogen. Stellt die vom Vermieter nicht eingezogene Miete einen Mietrückstand dar? Muss ich monatlich die Ausführung der Lastschrift kontrollieren, um nicht eine Kündigung wegen Mietrückstands zu riskieren?
Haben Sie das SEPA-Lastschriftmandat per Post übersandt, sollten Sie nachfragen, ob es bei der neuen Hausverwaltung eingegangen ist. Sofern es auf dem Postweg verloren ging, hatte die Hausverwaltung keine Berechtigung, die Miete einzuziehen. Da die Mietzahlung eine Bringschuld ist, müssen Sie für den fristgerechten Eingang der Mietzahlung beim Vermieter sorgen und in diesem Fall hätten Sie also Ihre Zahlungspflicht nicht erfüllt. Da es sich um nur eine Monatsmiete handelt, dürfte eine Kündigung wegen Mietrückstands unzulässig sein. Aber Sie sollten gewissenhaft prüfen, ob die Miete monatlich vom Konto abgerufen wird, um sicher zu gehen, dass die Lastschrift ordnungsgemäß ausgeführt wurde und Sie nicht mit einem kündigungsrelevanten Betrag in Rückstand geraten. Die regelmäßige monatliche Überprüfung empfiehlt sich auch, um sicher zu gehen, dass das Lastschriftmandat nicht an der mangelnden Deckung des Kontos scheiterte, oder der Vermieter mehr – beispielsweise die vereinbarte und nicht die von Ihnen geminderte Miete oder streitige Betriebskostennachforderungen – abbuchen lässt. Eine Überprüfung bei Lastschriftmandaten sollten Sie stets auch deshalb vornehmen, weil die Möglichkeit, zu Unrecht abgebuchte Beträge vom Kreditinstitut zurückbuchen zu lassen, zeitlich begrenzt ist. Sofern dem Vermieter das Lastschriftmandat vorliegt, ist es zwar seine Aufgabe, hiervon Gebrauch zu machen, jedoch entfällt bei Nichtdurchführung nicht etwa der Zahlungsanspruch. Deshalb sollten Sie für solche Fälle Rücklagen zur (Nach-)Zahlung der Miete bilden. Zur Vermeidung derartiger Probleme ist die Zahlung der Miete per Dauerauftrag an den Vermieter ratsam. Denn beim Dauerauftrag sind Sie es, der die Bank beauftragt, monatlich die Überweisung durchzuführen.

Unsere Wohnung soll umfassend modernisiert werden. Der Vermieter hat uns den Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung angeboten. Mieter/innen, die diese Vereinbarung mit ihm abschließen, sollen nach Abschluss der Modernisierung eine geringere Miete zahlen. Worauf müssen wir achten.
Modernisierungsvereinbarungen haben Vor- und Nachteile. Sie sollten deshalb vor Unterzeichnung die Vereinbarung konkret für Ihren Einzelfall in einer Beratungsstelle überprüfen lassen. Sofern eine Vereinbarung einmal unterzeichnet ist, gilt sie in der Regel auch und ist nur in Ausnahmefällen anfechtbar oder widerrufbar.
Lassen Sie die Modernisierungsankündigung zunächst daraufhin prüfen, ob diese überhaupt ordnungsgemäß erklärt ist und nicht an formellen Fehlern scheitern würde. Ist das Risiko, in einem Duldungsprozess zu unterliegen sehr hoch, und haben Sie keinen Rechtsschutz, kann der Abschluss durchaus empfehlenswert sein. In solchen Fällen sollten Sie sich beraten lassen.
Eine Modernisierungsvereinbarung sollten Sie nur dann unterschreiben, wenn diese gegenüber einer duldungspflichtigen Maßnahme Vorteile für Sie bringt und Sie mit sämtlichen Regelungen dieser Vereinbarung zufrieden sein können. Eine Vereinbarung sollte auf jeden Fall den Vorteil haben, dass die Mieterhöhung begrenzt ist. Bei einer geduldeten Modernisierung ist es nicht ausgeschlossen, dass die Mieterhöhung höher ausfällt als angekündigt. Achten Sie aber darauf, für die zu erwartende Erhöhung keinen festen Betrag, sondern einen Maximalbetrag zu vereinbaren. Andernfalls sind Sie an den vereinbarten Betrag gebunden und verzichten zudem auf die Möglichkeit zur Prüfung der Mieterhöhung.

Der neue Vermieter hat unseren Keller aufgebrochen und dort Leitungen verlegt, ohne uns vorher darüber zu informieren. Im Hof liegt Bauschutt und Müll. Was können wir tun?
Das Aufbrechen Ihres Kellers stellt eine verbotene Eigenmacht des Vermieters dar und begründet somit in der Regel den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Hier könnte ein Antrag bei Gericht auf Baustopp bzw. Entfernung der Leitungen in Betracht kommen. Ob dieses in Ihrem Fall Aussicht auf Erfolg hat, sollten Sie schnellstmöglich prüfen lassen. Lassen Sie sich dazu unbedingt unverzüglich beraten, um nicht etwa durch Zeitverzug Nachteile zu riskieren. Die Berater/innen in unseren Beratungsstellen sagen Ihnen, was zu tun ist. (Verbotene Eigenmacht des Vermieters war Thema der Fragen und Antworten im MieterEcho Nr. 376/ September 2015.)

• Mehr zum Thema finden Sie in unseren Infoschriften "Eigentümerwechsel" und "Modernisierung".

Bitte beachten Sie: Der Beitrag wurde im MieterEcho Nr. 377 / Oktober 2015 veröffentlicht und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Drucklegung wieder!