Im Wettbewerb um Touristen aus aller Welt sprießen Hotels, Hostels und Ferienwohnungen in angesagten Berliner Stadtteilen aus dem Boden. Bewohner/innen „touristifizierter“ Kieze zeigen sich zunehmend genervt von der damit einhergehenden Lärmbelästigung und der Verschmutzung des öffentlichen Raums. Bei Ferienwohnungen wird oftmals Wohnraum zur Unterbringung der Hauptstadtgäste (illegal) umgenutzt, was angesichts des immer knapper werdenden Angebots insbesondere kleiner Wohnungen die Mieten steigen lässt.
Während der Geschäftsführer der Berlin Tourismus Marketing GmbH (BTM) Burkhard Kieker angesichts des öffentlichen Drucks abwiegelt und verlauten lässt, Touristenströme ließen sich in einer Weltstadt wie Berlin nun einmal nicht regulieren, versucht die rot-rote Koalition kurz vor den Wahlen, sich mit Gesetzen zur Eindämmung von Ferienwohnungen zu profilieren. So hoffen die Regierenden, ihre wohnungspolitische Untätigkeit kaschieren zu können, indem sie die Wiedereinführung des Zweckentfremdungsverbots in denjenigen Stadtteilen erwägen, in denen sich die Umnutzung von Wohnraum in Ferienappartements häuft.
Ferienwohnungsparadies Kreuzberg
Beim Thema Ferienwohnungen fällt der Blick schnell auf Kreuzberg. Kein anderer Stadtteil steht in der Auseinandersetzung mit den Auswirkungen des Tourismusbooms derart im Fokus. Denn nicht erst seit gestern ist das Gebiet zwischen Bergmannstraße und Schlesischem Tor einer der „Places to be“ für Ber-linreisende. Wer in den Kreuzberger Kiezen einen erlebnisorientierten Stadturlaub verbringt, will natürlich unweit der angesagtesten Ecken wohnen. Und so wächst neben der Zahl der Hostels auch das Angebot an Ferienwohnungen. Aber was bedeutet es für Mieter/innen, wenn Touristen zu den neuen Nachbarn im Haus gehören?
Martin Breger von der Mieten-AG im Graefekiez (MieterEcho Nr. 342, August 2010) beschäftigt seit einiger Zeit mit dem Thema. Es sei keinesfalls der Fall, dass es plötzlich nur noch Ferienwohnungen geben würde, so Breger. Und auch diejenigen Anwohner/innen, die erwirkt haben, dass die allabendlich von trinkenden Touristen und Straßenmusikern belagerte Admiralbrücke immer um 22 Uhr polizeilich geräumt wird, seien nicht das beste Beispiel für einen angemessenen Umgang mit dem Problem Tourismus. Denn in Kreuzberg sei es nun mal schon immer so gewesen, dass die Nachtruhe nicht jeden Abend pünktlich um 22 Uhr beginnt – auch ohne Touristen. Dass sich Ferienwohnungen und Tourismus in geballter Form aber ganz eindeutig zur Belastung von Mieter/innen entwickelt haben, das sei sicher der Fall. Beispielsweise berichten Mieter/innen aus Häusern, in denen Ferienwohnungen angeboten werden, von steigenden Betriebskosten. Die Kurzzeitgäste buchen die Wohnungen zum Pauschalpreis – sparsamer Energie- oder Wasserverbrauch spielt für sie also keine Rolle.
Tourismus und Gentrifizierung
Im Graefekiez wird schnell sichtbar, was die allseits beworbene Attraktivität der sogenannten Szenestadtteile ausmacht. Die Atmosphäre des zentral gelegenen Stadtteils ist urban und an jeder Ecke finden sich Geschäfte, Kneipen und Restaurants. Davon werden nicht nur Reisende angezogen, sondern auch wohlhabende Zuziehende. Tourismus und Gentrifizierung sind keine voneinander unabhängigen Phänomene. Breger vermutet, dass sich für viele größere Immobilienunternehmen daher ein Einstieg in den Ferienwohnungsmarkt gar nicht lohne. „Im Graefekiez können mittlerweile ohne Weiteres Neuvermietungspreise von 10 Euro/qm realisiert werden und das bei Wohnungen, die einen Mietspiegelwert von etwas über 5 Euro/qm aufweisen.“ Die Vermietung von Ferienwohnungen sei daher eher das Metier von Privatleuten, die eine oder mehrere Wohnungen im Kiez besitzen. Nicht selten ist bei zum Kauf angebotenen Eigentumswohnungen vermerkt, dass die Wohnung auch zur Vermietung als Ferienwohnung nutzbar sei.
Rechtliche Auflagen
Die Formen der Vermietung von Ferienwohnungen reichen vom professionellen Inter-netauftritt mit mehreren Angeboten in unterschiedlichen Häusern bis zur Vermietung der Zweitwohnung von Auswärtigen zwischen ihren gelegentlichen Aufenthalten in Berlin. Rechtliche Einschränkungen beim Geschäft mit Ferienwohnungen gibt es in Berlin momentan kaum. Die Vermietung einer Ferienwohnung bedarf allein der formellen Anzeige einer gewerblichen Tätigkeit und unterliegt dann den allgemeinen Gewerbebestimmungen. Angaben darüber, ob für das neue Gewerbe Wohnraum umgenutzt wurde, müssen Anbieter von Ferienwohnungen nicht machen. Ab einer Größe von 12 Betten sind zwar – seit 2010 zusätzliche – Brandschutzvorschriften zu beachten, aber diese Auflagen sind in der Praxis leicht zu umgehen, wenn das Ferienwohnungsgewerbe erst gar nicht bei der Behörde angezeigt wird. Nach Bregers Einschätzung ist daher insbesondere die Vermietung unter der Hand im Graefekiez besonders beliebt. Auch ohne Internetanzeige sei es mittlerweile spielend einfach, Ferienwohnungen zu vermitteln, es reiche das Mund-zu-Mund-Prinzip.
Wohnen in der Filmkulisse
Was geschieht, wenn sich die Ferienwohnungen immer stärker ausbreiten, zeigt sich im Chamissokiez. Hier droht das Verhältnis zwischen Kurzzeitbesuchern und Alteingesessenen zu kippen. Lorenz Hettich, Architekt und Stadtplaner und aktiv in der Stadtteilinitiative „Wem gehört Kreuzberg“, schätzt, dass zwar insgesamt nur 7 bis 8% der insgesamt ca. 3.700 Wohnungen im Chamissokiez als Ferienwohnungen genutzt werden. Allerdings werden den Touristen, so Hettich, hauptsächlich ehemals preisgünstige Wohnungen in den Erdgeschossen und Hinterhäusern angeboten. Bezogen auf Wohnungen im unteren Preissegment machen die Ferienwohnungen daher einen Anteil von 20% aller Wohnungen im Kiez aus. Eine der Folgen der fortschreitenden Zweckentfremdung von günstigem Wohnraum ist, dass ALG-II-Beziehende und Menschen mit geringem Einkommen kaum mehr eine Wohnung in ihrem Kiez finden. Hinzu kommt, dass sich durch das erhöhte Touristenaufkommen die lokale Infrastruktur ändert. Das Angebot an Lebensmitteln, Konsumgütern und Dienstleistungen wird der Nachfrage der Urlauber angepasst. Und weil bei Touristen das Geld oft locker sitzt, ziehen mit steigenden Preisen auch die Lebenshaltungskosten für die Anwohner/innen an. Auf rechtlicher Ebene wird dem Umwandlungsprozess von Miet- in Ferienwohnungen nichts entgegen gesetzt, obwohl der Chamissokiez noch bis zum Jahr 2012 unter Milieuschutz steht. Die geltenden Bestimmungen des Milieuschutzes beschränken die Möglichkeit zur Umnutzung ohne vorherige behördliche Genehmigung. Aber weil die Bezirksverwaltung die Einhaltung ihrer eigenen Vorschriften nicht überprüft, wird der Genehmigungsvorbehalt regelmäßig unterlaufen (siehe Seiten 18 bis 26).
Die Stadt als Hotel
Der wachsende Tourismus in Berlin wird von der Tourismuslobby befeuert, und die laxen rechtlichen Bestimmungen begünstigen sowohl eine erhöhte Nachfrage nach Ferienwohnungen als auch ein steigendes Angebot. Einem Bericht des Tagesspiegel vom 26. Juni 2011 zufolge schätzt der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband Berlin-Brandenburg, dass in ganz Berlin 15.000 Ferienwohnungen existieren. Tendenz steigend. Genaue Statistiken liegen in diesem Bereich nicht vor und der Senat hat weder bezüglich der besonders betroffenen Bezirke noch der gesamten Stadt einen Überblick über die Art und den Umfang von Umnutzungen von Miet- in Ferienwohnungen. Daher sind es Stadtteilinitiativen, die eigene Recherchen betreiben und sich äußern, wenn es darum geht, wie viel Tourismus einzelne Kieze und die Stadt vertragen. Kosmetische Lösungen wie die Eindämmung von Ferienwohnungen in besonders gefragten Kiezen sind zwar ein Anfang, werden aber die mit dem vom Senat gewollten Zustrom von Berlinreisenden einhergehenden Auswirkungen und Konflikte nicht verhindern können. Wer Touristen ungebremst anlockt, muss auch deren Unterbringung in einer für alle verträglichen Form gewährleisten. Eine bewohner- und kiezfreundliche Tourismuspolitik heißt, die Belange der Betroffenen ernst zu nehmen und darüber hinaus sicherzustellen, dass Mieter/innen nicht vom Tourismus und dessen Folgen verdrängt werden.
MieterEcho 348 / Juli 2011