Schon seit Jahren fällt die Deutsche Wohnen – der größte private Vermieter in Berlin – durch abenteuerliche Geschäftspraktiken auf. Systematische Unterlassung von Instandhaltungen, überteuerte Modernisierungen, Abrisse und die Nichtanerkennung des Mietspiegels bei Mieterhöhungen erhärten den Eindruck, dass die Deutsche Wohnen ihre Mieterschaft im großen Stil loswerden will. Höchste Zeit, die Deutsche Wohnen zu stoppen. Nur wie?
Die Liste der betroffenen Wohnsiedlungen und Häuser ist sehr lang: So klagen in der Gitschiner Straße viele Mieter/innen über defekte Heizungsanlagen oder mangelnde, über lange Zeit unterlassene Reparaturen. Sie erheben zudem Vorwürfe gegenüber der Deutsche Wohnen, dass sie absichtlich die Wohnanlagen verwahrlosen lässt, um Kosten einzusparen. Nach dem Auslaufen der Mietpreisbindung von etwa 1.000 öffentlich geförderten Sozialwohnungen rund um das Kottbusser Tor kam es zu jährlichen Miet-erhöhungen und dadurch zu erheblicher Verdrängung. Diese Praktiken sind kein Einzelphänomen in Kreuzberg, sondern kommen in fast allen Siedlungen oder Wohngebäuden der Deutsche Wohnen vor. In der denkmalgeschützten Friedrich-Ebert-Siedlung, im sogenannten Afrikanischen Viertel in Wedding, mit einem Bestand von 1.400 Wohnungen wird von ähnlichen Missständen berichtet. Auch dort gibt es mehrtägige Heizungsausfälle mitten im Winter, bröckelnde Fassaden und sogar Schimmelbefall. Auch dort vermutet die dagegen vorgehende Mietergruppe eine systematische Einsparung von Instandhaltungskosten. Der Bericht über die ausgefallenen Instandhaltungen im Falkenhagener Feld in Spandau und die Proteste der Mieter/innen dort hatte sogar die SPD gemeinsam mit den Koalitionspartnern dazu veranlasst, den Vorstand zu einer Anhörung einzuladen. Durch den Erwerb der Mehrheitsanteile – ein Share-Deal-Geschäft (MieterEcho Nr. 386/ Februar 2017) – an der Draaipunt Holding B. V. hatte die Deutsche Wohnen etwa 1.100 Wohnungen in der Großsiedlung „An der Kappe“ in Spandau übernommen. Nur einige Monate später folgte eine Mieterhöhungswelle, sodass derzeit die Nettokaltmieten oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete des Berliner Mietspiegels liegen. Für eine 2,5-Zimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 45,27 qm werden 412,53 Euro Kaltmiete verlangt, das sind 9,11 Euro/qm.
Modernisierungen und Abrisse
Noch krasser ist es in der denkmalgeschützten Siedlung Altes Wasserwerk in Tegel. Seit Jahren sind die 13 Mieter/innen wegen der ausbleibenden Instandhaltung mit unzumutbaren Wohnverhältnissen, darunter Feuchtigkeitsproblemen, Schimmelpilz sowie demontierten Heizkörpern konfrontiert. Als die Mieter/innen sich mit Mietminderungen zur Wehr setzten, reagierte die Deutsche Wohnen mit Räumungsklagen. Die Veräußerung der Anlage an einen Wohnimmobilien-Entwicklungsfonds legte die jahrelange Praxis der Deutsche Wohnen offen: Ab Oktober 2017 sollen Teilabriss und Neubau von Wohnungen im gehobenen Preissegment folgen. Auch in der Siedlung Westend soll der Bestand durch Neubau ersetzt werden. Anstelle der 212 relativ preiswerten Wohnungen (durchschnittliche Nettokaltmiete bei 5,90 Euro/qm) sollen 580 Wohnungen im oberen Preissegment entstehen. Selbst wenn der Bezirk nun einen Anteil von 25% „bezahlbaren Wohnraum“ verhandelt hat, ist die Zahl von 145 bezahlbaren Wohnungen niedriger als der heutige Bestand. Die Deutsche Wohnen spricht von Vorteilen wie Absenkung der Wohnnebenkosten („zweite Miete“) oder Schaffung altersgerechter Grundrisse. Diese Geschäftspolitik, die sehr hohe Mieteinnahmen verspricht, ist auch in den Geschäftsberichten klar erkennbar. So liest man 2015 über die Aufwertung ihres Portfolios durch abgeschlossene Modernisierungen wie beispielsweise von 806 Wohnungen in der Siedlung Onkel-Toms-Hütte, wodurch es zu einer Wertsteigerung von 1.255 auf 1.693 Euro/qm kam. Auch in 1.148 Wohnungen in der Hellersdorfer Promenade steigerte man den „Portfoliowert“ von 540 Euro/qm auf 1.300 Euro/qm. Ebenfalls hohe, wenn nicht sogar aufgrund der zentralen Lage höhere, Steigerungsraten werden von den umfassenden Modernisierungen der rund 3.000 Wohneinheiten in der Springsiedlung und der Otto-Suhr-Siedlung in Kreuzberg erwartet. Nach den Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre kam es bereits zu kräftigen Mieterhöhungen. Die Deutsche Wohnen behauptet zwar, dass in der Siedlung 30 bis 40% der Mieter/innen eine Härtefallregelung bekommen haben, davon wissen diese aber nichts. In der Siedlung leben vor allem Rentner/innen und Familien mit Kindern – ein großer Teil davon mit Migrationshintergrund. Die Mehrzahl der Mieter/innen verfügt nur über ein geringes Einkommen und ist nicht in der Lage, die neue Miete zu bezahlen. Es muss also das Schlimmste befürchtet werden, auch wenn der Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, Florian Schmidt (B90/Grüne), durch den Milieuschutz zum Beispiel die Fassadendämmung zu verhindern versucht.
Fragliche Bewertungsmethoden
Wie ein Promotionsfilm der Deutsche Wohnen aus dem Jahr 2014 zeigt, setzt die Deutsche Wohnen den „Fokus auf das gehobene Preissegment und Konzentration auf ausgesuchte Standorte mit überdurchschnittlichem Marktpotenzial“. Die Wachstumsregion Berlin wird als sogenannte „Core+-Region“ mit hohem Mietsteigerungspotenzial klassifiziert. Für das Jahr 2016 haben laut Philip Grosse, Finanzvorstand der Deutsche Wohnen, Transaktionen auf dem Berliner Wohnungsmarkt „regelmäßig Preise deutlich oberhalb der Bewertung vergleichbarer Immobilien des Deutsche-Wohnen-Bestands“ erreicht. Die Mietsteigerungspotenziale gegenüber den derzeitigen Vertragsmieten werden weiterhin als sehr hoch, etwa 20%, geschätzt. Einer Pressemeldung aus dem Jahr 2016 zufolge wurde das Portfolio durch Neubewertung von 1,75 auf 2,2 Milliarden Euro gesteigert. Die Bewertungsmethoden und -ergebnisse wurden jedoch in der Vergangenheit oft infrage gestellt, zum Beispiel bei der Hauptversammlung der Deutsche Wohnen AG im Juni 2015. Die Unter- oder Überbewertung des Portfolios – so meinen Kritiker/innen – werde methodisch praktiziert, um Erfolge zu verbuchen oder die Verschuldungsquote zu drücken. Denn eine niedrige Verschuldungsquote bedeutet eine höhere Bonität, was den Zugang zu Krediten und zu niedrigeren Zinsen erleichtert. Auf diese Weise wurde die Übernahme des Wohnungsunternehmens Gehag sowie im Jahr 2013 der Erwerb der GSW Immobilien AG mit etwa 61.000 Wohnungen finanziert. Dadurch konnte die Deutsche Wohnen nicht nur ihren Wohnbestand verdoppeln, sondern zum größten privaten Vermieter in Berlin aufsteigen.
Mehr Kompetenzen für Berlin
Selbst bei der Anhörung im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen im Berliner Abgeordnetenhaus im Februar war erwartungsgemäß kein Einsehen der Deutsche Wohnen erkennbar. Der Vorstand hielt es nicht für erforderlich, persönlich Fragen zu beantworten und schickte stattdessen nur die Pressesprecherin. Notwendig ist, den öffentlichen Druck weiter zu erhöhen, bis der Vorstandsvorsitzende Michael Zahn, der die strategische Aufstellung der Deutsche Wohnen zu verantworten hat, sich öffentlich mit den Problemen in der Mieterstadt Berlin auseinandersetzt. Doch um die Deutsche Wohnen wirklich zu stoppen, braucht es mehr Kompetenzen des Landes Berlin durch die Verschärfung miet- und baurechtlicher Regelungen auf Bundesebene. Hierzu gehören die Wiedereinführung von Mietobergrenzen in Milieuschutzgebieten, die Abschaffung der Modernisierungsumlage, einen wirklichen Kündigungsschutz, ein ausnahmsloses Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen in der ganzen Stadt sowie eine Mietspiegelpflicht und niedrigere Mieterhöhungsmöglichkeiten in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Daneben gilt es, die Schlupflöcher bei der Grunderwerbssteuer zu schließen und den sozialen Wohnungsbau endlich in Gang zu bringen. Vor allem aber müssen wir auch darüber diskutieren, ob und wie börsennotierte und profitorientierte Akteure wie die Deutsche Wohnen, aber auch andere Wohnungsunternehmen, zum Beispiel durch eine Reform des Enteignungsgesetzes (Wohnen ist Grundrecht) und Bodenrechts in ihre Schranken verwiesen werden können.