MieterEcho: Die MieterWerkStadt Charlottenburg hat Anfang Mai zu einem „Abriss-Spaziergang“ eingeladen. Wer war noch beteiligt?
Wolfgang Mahnke: Die Initiative zu dem Spaziergang ging von der Hermann-Henselmann-Stiftung aus, und wurde mit dem Berliner Mieterverein und uns gemeinsam veranstaltet.
Wie groß ist das Problem des Abrisses preiswerten Wohnraums in Charlottenburg-Wilmersdorf und in ganz Berlin?
Dass Abriss von Wohnraum in Zeiten von Wohnungsnot ein Problem ist, liegt auf der Hand. Mit der Genehmigung von Abriss ist meist die Verpflichtung verbunden, Ersatzwohnraum mit entsprechender Wohnfläche und Wohnungsanzahl zu errichten. Dieser wird dann oft als Wohnungseigentum konzipiert, mit Quadratmeterpreisen zwischen 10.000 und 30.000 Euro – unbezahlbar für Haushalte, die zuvor aus den Abrisshäusern verdrängt wurden und auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind.
Dem Geschäftsmodell der Immobilienwirtschaft, Wohnraum abzureißen, um die Rendite durch Errichtung und Verkauf teuren Neubaus zu steigern, fallen insbesondere Wohngebäude aus der Nachkriegszeit mit ihren noch verhältnismäßig günstigen Mieten zum Opfer. In Zahlen wird dies am „Bauabgang im Wohnungsbau“ im Jahr 2021 deutlich: Von 460 abgerissenen Gebäuden stammten 185 (40%) aus den Jahrgängen 1949 bis 1978 und 170 Gebäude (35%) aus den Jahrgängen 1979 bis 1986. Im Umkreis von etwa 750 Metern um den Savignyplatz sind seit 2015 mehr als 250 preiswerte Wohnungen abgerissen worden, davon ein erheblicher Teil aus den öffentlichen Wiederaufbauprogrammen der 1950er Jahre.
Charlottenburg-Wilmersdorf ist zusammen mit dem Bezirk Mitte Spitzenreiter bei der Genehmigung von Abrissen. Auf Anfrage des Abgeordneten Niklas Schenker (Die Linke) hat der Senat eine umfassende und sehr informative Übersicht über das Geschehen im Zeitraum von 2018 bis 2021 gegeben.
Welche Gesetze regeln den Abriss von Wohnraum?
In Berlin gibt es das „Zweckentfremdungsverbotsgesetz“ von 2014, das Abriss unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Erhalt geht vor Abriss. Wird dennoch eine Genehmigung erteilt, steht sie in aller Regel unter dem Vorbehalt, dass ein Ersatzwohnbau errichtet wird.
Wie könnte seitens der Politik stärker gegen den Abriss preiswerten Wohnraums vorgegangen werden?
Der Senat begünstigt Abriss durch seine Ausführungsregelungen zum Zweckentfremdungsverbot. Dort schreibt er vor, dass Abriss zu genehmigen ist, wenn dem Eigentümer die Erhaltung des Wohngebäudes nicht mehr zuzumuten ist. Dazu muss der Eigentümer eine Renditeberechnung vorlegen. Weist diese aus, dass die für die Erhaltung aufzubringenden Mittel nicht innerhalb von 10 Jahren durch entsprechende Rendite aus der Miete ausgeglichen werden können, gilt der Erhalt des Gebäudes als unzumutbar und der Abriss ist zu genehmigen.
Das bedeutet die Anerkennung einer Mindestrendite im Immobilienbereich von wenigstens 10%. Eine solche Rendite ist weder auf dem Kapital- noch auf dem Immobilienmarkt seriös zu erzielen. Seitens des Initiativenforums wurde im Dezember 2022 erstmals die Forderung erhoben, den Refinanzierungszeitraum dem Marktwert von Wohnhäusern anzupassen. Er beträgt das 25- bis 40-fache der Jahresnettomiete, was einer Rendite von 2,5% bis 4% entspricht. Dies ist beim Senat ungehört geblieben. Solange es hier keine Änderung gibt, lassen sich Abrisse nicht verhindern.
Plant die MieterWerkStadt Charlottenburg weitere Aktionen zu Abriss oder anderen Problemen von Mieter/innen?
Nach den Berliner Wahlen werden wir voraussichtlich wieder zu einem Spaziergang zu Abrisshäusern einladen – auch um die Abrissbegünstigung durch den Senat öffentlich zu machen. Der Schwerpunkt unserer Arbeit wird auf der Wiederbelebung des Milieuschutzes liegen, der dank der schwarz-grünen Zählgemeinschaft im Bezirk seit 2023 praktisch zum Erliegen gekommen ist.
Das Interview führte Andreas Hüttner.
Wolfgang Mahnke ist langjähriges Mitglied der BMG und deren Delegierter für Wilmersdorf. Er ist aktiv in der MieterWerkStadt Charlottenburg.
