Von Rechtsanwalt Marek Schauer
Aus Mietersicht kann der Blick auf einen neuen Mietspiegel grundsätzlich nicht positiv sein. Denn er ist nichts anderes als die Lizenz zur Mieterhöhung für den Vermieter. Alle Einwände, dass der Mietspiegel „immerhin“ eine „Begrenzung“ von Mieterhöhungen und daher doch auch im Mieterinteresse sei, können darüber nicht hinwegtäuschen.
Gleichzeitig ist der Mietspiegel für uns Mieter/innen die einzige Möglichkeit, den Übergriffen von Vermietern auf das eigene Einkommen entgegenzutreten. Sei es im Rahmen eines bestehenden Mietvertrages und den damit einhergehenden Mieterhöhungen unter Zugrundelegung des Mietspiegels. Oder eben bei Neuabschluss, wenn der Mietspiegel zum Teil für die Ermittlung der „legalen“ Miete zur Grundlage genommen wird. In beiden Fällen kann der Mietspiegel der Gier auf dem Wohnungsmarkt zumindest teilweise entgegengehalten werden. Im Jahr 2017, als die Arbeiten für den neuen Mietspiegel begannen, stand die Berliner MieterGemeinschaft vor folgender Lage: In Gerichtsprozessen gab es von Vermieterseite permanente Angriffe auf den Mietspiegel. Diese gab sich nicht zufrieden mit den Mietsteigerungen, die sich via Mietspiegel erzielen lassen. Parallel dazu hatten zwei von drei Vermieterverbänden den letzten Mietspiegel nicht anerkannt. Die Herausforderung war also, sowohl die Vermieter wieder „einzufangen“, um so die Angriffe auf den Mietspiegel zurückzudrängen ohne jedoch Mieterinteressen und erkämpfte Resultate des vergangenen Mietspiegels aufzugeben – wie die ¾-Spanne, welche sichert, dass Werte des „Mietenwahnsinns“ nicht als ortsüblich gelten. Gleichzeitig mussten Gutachter daran gehindert werden, in Gerichtsverfahren den Mietspiegel madig zu machen. Nach langen und heftigen Debatten sind diese Ziele aus unserer Sicht umgesetzt worden.
Neue Wohnlageeinstufung
Die Steigerungen im Mietspiegel schmerzen und bilden nur ab, was auf dem Berliner Wohnungsmarkt gerade los ist. Ärgerlich ist nach wie vor, dass nicht nur legale Mieten in die Erhebung einfließen und so Verstöße gegen die Mietpreisbremse über den Weg der Statistik zu „normalen“ Mieten werden. Hier muss der Gesetzgeber nachbessern, indem er eben nicht nur die Zeit für die Erhebung der Mieten korrigiert (statt der letzten 4 Jahre auf 8 oder mehr Jahre), sondern auch illegale Mieten außen vor lässt. Zudem sollte die Forderung der Berliner MieterGemeinschaft endlich umgesetzt werden, auch unveränderte Bestandsmieten in die Erhebung einfließen zu lassen. Aktuell sind es nur Neuvertrags- und geänderte Mieten.
Fortschritte hat der Mietspiegel für Mieter/innen trotzdem gebracht: Es gibt nunmehr eine komplett neue Art der Wohnlageeinstufung. Diese erfolgte aufgrund von vorher festgelegten Indikatoren, zum Beispiel dem Grünflächenanteil, der Entfernung zum nächsten U-Bahnhof sowie der Versorgung der Bevölkerung. Für uns Mieter/innen ist dieses System in zweierlei Hinsicht von Vorteil. Erstens ist der von Gerichtsgutachtern geäußerte Vorwurf der Willkür endgültig vom Tisch. Zweitens ist das Dauerfeuer der Vermieter, mit Änderungsanträgen Hochstufungen der Lage ihrer Immobilien zu erreichen, erledigt.
Auch bei der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung der Wohnung konnten Verbesserungen erwirkt werden. So sind zum Beispiel die Merkmale der Fahrradabstell- oder Parkplatzmöglichkeiten nur noch wohnwerterhöhend, wenn diese in ausreichender Dimension vorhanden sind (vgl. S. 24-26).
Schließlich wurde erreicht, dass sämtliche Vermieterverbände den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkennen, ohne unsererseits nachgeben zu müssen. Ob dies zum Nachlassen der Angriffe auf den Mietspiegel führen wird, werden wir kritisch beobachten.
Ob der Mietspiegel 2019 noch einen Nutzen haben wird, ist vor dem Hintergrund der Debatte um den Mietendeckel wohl offen. Jedoch ist das von uns mitgetragene Resultat eines neuen qualifizierten Mietspiegels getrennt von den Zahlen, für die die Vermieter verantwortlich sind, kein weiterer Schaden für unsere Mitglieder und die Berliner Mieter/innen.