Schwarze Punkte, die mit der Zeit flächig werden – so zeigte sich Schimmel in der modernisierten Wohnung von Bettina Langholt* im nördlichen Prenzlauer Berg. Die dunklen Flecken bildeten sich neben dem Wohnzimmerfenster in einer Außenwandecke und dehnten sich Richtung Decke sowie entlang der Fußleiste aus. Im Bad bildete sich der unangenehme Befall rund um das Fenster.
Die Mieterin forderte von ihrer Vermieterin, einer Genossenschaft, dass die Ursachen des Schimmels beseitigt werden müssten. Zuvor war bereits einmal der Schimmel entfernt worden, aber über die reine Symptombekämpfung gingen die Maßnahmen nicht hinaus. Die Genossenschaft zog sich auf die pauschale Behauptung zurück, der Schimmel sei durch falsches Mieterverhalten entstanden. Die Mietrechtsanwältin Carola Handwerg, die Bettina Langholt zur Seite stand, kennt solche Reaktionen: „Es ist Standard, dass Vermieter die Verantwortung von sich weisen und behaupten, Schimmel würde durch besseres Heizen und Lüften von alleine wieder weggehen.“ Da die Mieterin ausreichend heizte und lüftete, fühlte sie sich zu unrecht beschuldigt. Auf Anraten ihrer Anwältin minderte sie die Miete, um ihrem Interesse an der endgültigen Mängelbeseitigung Nachdruck zu verleihen.
Kündigung nach Mietminderungen
Als die Mietminderungen sich aufsummierten, erhielt Langholt von der Genossenschaft keine Instandsetzungsankündigung, sondern eine fristlose Kündigung. In Absprache mit ihrer Anwältin reagierte die Mieterin mit einer Instandsetzungsklage. Das Ziel war, die Beseitigung der Ursachen für den Schimmel durch eine bauliche Sanierung gerichtlich durchzusetzen. Eine Instandsetzungsklage bezieht sich auf die Pflicht des Vermieters, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 Absatz 1 BGB). In der Klageschrift wurden die den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigenden Mängel beschrieben und dargelegt, wie und wo sich der Schimmel entwickelt hatte. Zudem wurde ausgeführt, dass die Mieterin ausreichend heizte und lüftete, und ihr die Mängel also nicht anzulasten waren.
Gutachterin prüft Ursachen
Vom Gericht wurde eine Gutachterin beauftragt, den Schimmel, das Mieterverhalten und die baulichen Bedingungen zu überprüfen. Sie installierte Messgeräte in Wohnzimmer und Bad, die einen Monat lang die Temperatur und die Luftfeuchtigkeit protokollierten. Bei der ersten Begutachtung der Wohnung waren auch Vertreter der Genossenschaft anwesend, die versuchten, die Mieterin gegenüber der Gutachterin als unglaubwürdig und übertreibend darzustellen. Die Gutachterin bemerkte jedoch gleich, dass das Badfenster nicht fachgerecht eingebaut war. Neben dem Fensterrahmen gab es Wärmebrücken, die zur Auskühlung der Flächen und Bildung von Schwitzwasser führten. Bei einem zweiten Termin untersuchte die Gutachterin die Wohnzimmerwand mithilfe einer Wärmekamera. Genau dort, wo der Schimmel saß, stellte sie eine niedrigere Wandtemperatur fest. Entlang der Außenwandecke und der Fußleiste gab es also ebenfalls Wärmebrücken, die Ursache des Schimmels waren.
Vermieterin einsichtig
In der Gerichtsverhandlung legte die Gutachterin dar, dass die Schimmelbildung nicht auf das Verhalten der Mieterin zurückzuführen war, sondern auf Baumängel. Zur Mängelbeseitigung empfahl sie den fachgerechten Neueinbau des Badfensters und eine zusätzliche Dämmung für die Wohnzimmerwand. Das Gericht folgte der Gutachterin und stellte fest, dass die Genossenschaft die Mängel beheben muss. Die Vertreter der Genossenschaft zeigten sich einsichtig und wirkten sogar dankbar für die Vorschläge der Gutachterin. Dass es einer gerichtlichen Klärung bedurfte, um Vermieter zur Einsicht zur bringen, ist in Mietrechtsfragen keine Seltenheit. „Wenn Vermieter eine Verantwortung für Schimmel abstreiten, die Mieter aber sicher sind, ausreichend zu heizen und zu lüften,“ meint die Anwältin Handwerg dazu, „dann ist die Instandsetzungsklage das richtige Mittel.“ In zwei Dritteln der Fälle lenkten die Vermieter bereits vor einer Verhandlung ein, und mit lediglich einer Ausnahme habe die Anwältin bisher alle Fälle vor Gericht gewonnen. Bettina Langholt berichtete, der Klageweg habe noch einen positiven Effekt gehabt: Das Verhältnis zwischen der Verwaltung und ihr habe sich durch die Klärung deutlich gebessert.
*Name von der Redaktion geändert