Ende März beschloss der Senat die Einführung einer Neubauförderung. Vorausgegangen war eine längere Debatte mit teils euphorischen Zahlenspielereien (MieterEcho Nr. 361/Juli 2013). Die nun vorliegenden Richtlinien bleiben weit hinter dem ermittelten Bedarf zurück. Auch die Nachhaltigkeit der zeitlich begrenzten Mietpreis- und Belegungsbindung muss angezweifelt werden.
Lediglich 1.000 Neubauwohnungen sollen jährlich aus den Mitteln des neu eingerichteten Wohnungsbaufonds gefördert werden. Dazu stehen pro Jahr 64 Millionen Euro bereit, was in den nächsten fünf Jahren ein Gesamtvolumen von 320 Millionen Euro ergibt. Die Förderung richtet sich nicht nur an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, auch private Bauträger sollen mit den öffentlichen Mitteln unterstützt werden. Gefördert werden sollen vor allem Bauprojekte innerhalb des S-Bahn-Rings und solche, für die städtebauliche Verträge geschlossen werden. Die Förderung wird in Form eines Baudarlehens gewährt. Sie beträgt maximal 64.000 Euro pro Wohneinheit bzw. 1.200 Euro/qm und soll sich auf ein Fünftel bis ein Drittel der im Gesamtprojekt errichteten Wohnungen erstrecken. Die Anfangsmieten werden in den geförderten Wohnungen mit 6 bis 7,50 Euro/qm angesetzt. Bei wiederum einem Drittel von ihnen soll die Nettokaltmiete bei Erstbezug maximal 6 Euro/qm kosten. Der Förderzeitraum beträgt 20 Jahre. Während dieser Zeit ist das Darlehen zu tilgen und es gilt eine Mietpreis- und Belegungsbindung. Das heißt, die geförderten Wohnungen sind entsprechend der Einkommensgrenzen des Wohnberechtigungsscheins zu vergeben und die Mieten dürfen während dieser Zeit alle zwei Jahre um bis zu 0,20 Euro/qm erhöht werden. Nach Ablauf des Förderzeitraums ist für Bestandsmietverhältnisse eine Nachbindungsfrist von weiteren zehn Jahren angestrebt, während der die Mieten alle vier Jahre um maximal 15% bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden dürfen. Diese Neubauförderung bleibt zahlenmäßig sehr bescheiden. Der ebenfalls Ende März vom Senat vorgelegte Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen 2025) gibt den Bedarf von rund 137.000 Wohnungen an, die ausgehend vom Jahr 2012 bis zum Jahr 2025 errichtet werden müssten. Der StEP Wohnen nennt 25 große Neubaubereiche, in denen kurz- bis mittelfristig bis zu 50.000 Wohnungen errichtet werden könnten. Hinzu kommen über die Stadt verteilte Einzelstandorte mit Platz für weitere rund 30.000 Wohnungen. Insgesamt wird ein langfristiges Flächenpotenzial für rund 220.000 neue Wohnungen genannt.
Wieder nur eine soziale Zwischennutzung
Die neue Wohnungsbauförderung kann nur einen äußerst geringen Teil dieses Bedarfs abdecken. Der Rest müsste den jetzigen Vorstellungen zufolge freifinanziert errichtet werden. Ob diese nötigen Wohnungen überhaupt gebaut werden, steht ebenso in den Sternen wie die zu erwartende Höhe ihrer Mietpreise. Positiv muss hervorgehoben werden, dass die nun beschlossene Neubauförderung keine „einkommensorientierten Zuschüsse“ mehr beinhaltet, wie sie noch in einem Entwurf vom Oktober 2013 vorgesehen waren
(MieterEcho Nr. 365/ Februar 2014)
. Diese Zuschüsse wären direkt in die Taschen der Vermieter geflossen, um die Wohnkosten für zahlungsschwache Mieter/innen zu subventionieren. Ein Problem, das man aus dem alten sozialen Wohnungsbau kennt. Stattdessen sollen die gesamten Fördermittel nun per Darlehen in den Bau der Wohnungen und durch die Tilgung zurück in die öffentlichen Kassen fließen. Jedoch zeigen auch die jetzigen Bestimmungen, dass es bisher nicht gelingt, sich grundsätzlich von dem wenig nachhaltigen System der Förderung zu verabschieden und Wohnungen etwa direkt und dauerhaft im öffentlichen Eigentum zu errichten. Ebenso wie der alte soziale Wohnungsbau verspricht auch die neue Förderung lediglich eine Art soziale Zwischennutzung. Nach Ablauf der Förderzeit fallen Belegungs- und Mietpreisbindung weg, während die mit öffentlicher Förderung errichteten Wohnungen dauerhaft im Eigentum der – mitunter rein privaten – Bauherren verbleiben. Das Problem der unbezahlbaren Mieten ist damit mehr aufgeschoben als aufgehoben.