Beschneidung der Mieterrechte

Nachdem Vermieterverbände – unterstützt von interessierten Medien – über Jahre Stimmung gegen sogenannte Mietnomaden gemacht hatten, nimmt sich ein Gesetzentwurf der Bundesregierung dieses Themas an. Bei dieser Gelegenheit soll auch die energetische Modernisierung gesetzlich erleichtert werden. Hatte sich die rot-grüne Koalition bei der Mietrechtsreform 2001 noch um Ausgewogenheit und einen Ausgleich der Interessen von Mieter/innen und Vermietern bemüht, soll die aktuelle Reform vor allem zulasten der Mieter/innen gehen. Das ist historisch einmalig: Fast durchgängig wird eine Beschränkung der Mieterrechte angestrebt.

Schenkt man der Vermieterlobby Glauben, sind „Mietnomaden“ ein stetig um sich greifendes Phänomen. Wohnungen werden angemietet, Mietzahlungen bleiben aus und irgendwann verschwinden die Mieter/innen spurlos. Die Wohnungen können von den Vermietern erst nach Jahren geräumt werden, und zurück bleibt ein Bild der Verwüstung. So dramatisch sich solche Fälle für die Betroffenen darstellen mögen, so selten sind sie aber auch. Mietrechtlich engagierte Jurist/innen werden immer wieder von verzweifelten Anfragen privater Fernsehsender nach beispielhaften Fällen geplagt – und können aus ihrer Berufspraxis oft wenig berichten. Statistisch lässt sich dieses Phänomen kaum wahrnehmen. Eine von der Bundesregierung in Auftrag gegebene Studie entlarvte „Mietnomaden“ als Randerscheinung (MieterEcho Nr. 345/ Februar 2011). Daher bleibt die Begründung zum Gesetzesentwurf handfeste Zahlen zur Untermauerung eines Regelungsbedarfs schuldig.

Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Zahlung der Kaution

Dennoch sollen mit der geplanten Änderung des Mietrechts alle Mieter/innen für das Fehlverhalten einiger weniger in die Haftung genommen werden. Wer die Kaution nicht pünktlich zahlt, also spätestens in drei Raten mit den ersten drei Monatsmieten, soll künftig mit einer fristlosen Kündigung rechnen müssen, wenn der Rückstand mindestens zwei Monatsmieten entspricht. Das war zwar auch bisher möglich, jedoch musste der Vermieter säumige Mieter/innen schriftlich abmahnen. Diese Vorgehensweise war durchaus sinnvoll, denn nicht nur „Mietnomaden“ verpassen die pünktliche Zahlung ihrer Mietkaution. Nun mag man einwenden, dass auch Mietrückstande zur fristlosen Kündigung berechtigen können. Allerdings lässt sich diese fristlose Kündigung durch den rechtzeitigen Ausgleich des Rückstands vermeiden und so das Mietverhältnis retten. Eine solche Rettungsmöglichkeit für Mieter/innen sucht man im Gesetzentwurf leider vergebens.

Hinterlegung der Miete bei Gericht

Für Vermieter soll es noch ein weiteres Druckmittel gegen missliebige Mieter/innen geben. Machen Vermieter angebliche Mietrückstände mit einer Klage geltend, können sie nach den Vorstellungen der Bundesregierung für zukünftige Mietzahlungen die Anordnung beantragen, dass die Miete bei Gericht zu hinterlegen ist. Ganz gleich, ob tatsächlich zur Zahlung verpflichtet oder nicht, die weiteren Mietzahlungen gehen dann zunächst ans Gericht. Das jedoch nur, wenn „1. die Erweiterung der Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und 2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist“. Das klingt zunächst vernünftig. Allerdings soll das Gericht die Hinterlegung durch unanfechtbaren Beschluss anordnen können. Unter Vorwegnahme des Urteils darf das Amtsgericht Mieter/innen also zumindest für die Dauer der ersten Instanz Zahlungsanweisungen für künftige Mieten erteilen. Erst wenn sich die Umstände nach Überzeugung des Gerichts ändern, kann die Aufhebung der Hinterlegung angeordnet werden. So fragwürdig dieser rechtliche Ansatz ist, so fraglich ist sein Erfolg. Schließlich zeichnen sich „Mietnomaden“ gerade nicht durch Zahlungsfähigkeit aus. In der gerichtlichen Praxis werden sich daher wohl vor allem Mieter/innen in Mietminderungsverfahren mit Hinterlegungsforderungen ihrer Vermieter auseinandersetzen müssen.

Keine Mietminderung bei energetischer Modernisierung

Unstreitig besteht Anlass, die energetische Modernisierung der Wohngebäude in Deutschland voranzutreiben. Dazu zählt der Einbau neuer Heizungen, die Dämmung von Fassaden und der Austausch alter Fenster gegen moderne Isolierglasfenster. Die schwarz-gelbe Koalition will diese Gelegenheit nutzen, um Mieterrechte abzubauen. Schon lange diskutiert und nun auch im Gesetzentwurf der Bundesregierung enthalten ist der zeitweise Ausschluss von Mietminderungsansprüchen. Drei Monate lang sollen Mieter/innen künftig die Miete nicht mindern dürfen, wenn eine energetische Modernisierung durchgeführt wird. Das ist völlig undurchdacht und geht letztlich einseitig zulasten der Mieter/innen. Was ist, wenn die Arbeiten länger dauern, zum Beispiel vier Monate, und mit unregelmäßigen Belästigungen verbunden sind? Dürfen sich Mieter/-innen dann den Monat mit den intensivsten Beeinträchtigungen aussuchen oder legt der Vermieter als Monat für die Minderungen denjenigen mit den geringsten Belastungen fest? Wenn gleichzeitig eine neue Heizung eingebaut und eine Wärmedämmung angebracht wird, bleibt es dann bei den drei Monaten oder verdoppelt sich die Frist?

Erschwernis bei Härtefallen

Eine wirtschaftliche Härte für Mieter/innen wegen der zu erwartenden Mieterhöhung soll bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen keine Rolle mehr spielen, sondern erst bei der anschließenden Mieterhöhung. Betroffene Mieter/innen müssen zwar innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Modernisierungsankündigung ihre Vermieter auf ihre finanzielle Situation hinweisen, aber die Modernisierungsmieterhöhung erfolgt erst nach Abschluss der Baumaßnahmen, und dann sind bereits vollendete Tatsachen geschaffen. Erst Monate nach der Modernisierungsankündigung erfahren betroffene Mieter/innen, ob sie die finanzielle Härte geltend machen können oder die erhöhte Miete bezahlen müssen. Mieter/innen mit geringem Einkommen muss dieser Schwebezustand als Zumutung erscheinen, zumal der Erfolg eines einkommensbedingten Härteeinwands selbst für erfahrene Mietrechtsjuristen kaum vorhersagbar ist.

Modernisierung ohne Ankündigung

In einem zu Recht kritisierten Urteil hat der BGH zuletzt entschieden, dass Vermieter auch ohne Modernisierungsankündigung die Miete erhöhen können, wenn auch erst ein halbes Jahr später. Diese Praxis macht die Bundesregierung jetzt amtlich. Wenn der Vermieter eine Modernisierung hinter dem Rücken der Mieter/-innen durchführt, also vor allem bei Maßnahmen außerhalb der Wohnung, können sich Mieter/innen dagegen bestenfalls mit dem Einwand der finanziellen Härte im Mieterhöhungsverfahren wehren. Viele Vermieter dürften demzufolge den Anbau eines Aufzugs nicht mehr gesondert ankündigen, um so bauverzögernde Diskussionen im Vorfeld zu vermeiden. Wer nach seinem Urlaub unerwartet eine neue Zentralheizung oder eine Wärmedämmung vorfindet, wird eine Mieterhöhung befürchten müssen.

Kosten der Modernisierung im Ermessen des Vermieters

Schließlich hat sich die Bundesregierung auch für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung Erleichterungen für Vermieter einfallen lassen. Nach derzeitiger Rechtslage muss der Vermieter eine exakte Berechnung der Kosten vorlegen, aufgeschlüsselt nach umlagefähigen Modernisierungskosten und den davon abzusetzenden ersparten Instandsetzungskosten. Damit werden die Kosten für Mieter/innen transparent und überprüfbar, und sie gewinnen so Gewissheit über die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung. Für umsichtige Vermieter war dies bislang keine allzu hohe Hürde. Die Instandsetzungskosten sollen Vermieter künftig stattdessen nach billigem Ermessen bestimmen dürfen. Setzt sich die Bundesregierung mit ihren Vorstellungen durch, werden sich Mieter/innen intensiv Gedanken über den schwammigen Begriff des „billigen Ermessens“ machen müssen. Eine seriöse Rechtsberatung wird unter diesen Bedingungen kaum möglich sein.

Klientelpolitik zulasten der Mieter/innen

Natürlich ist noch nicht sicher, dass der Referentenentwurfs der Bundesregierung tatsächlich umgesetzt wird. Zuzutrauen ist der gegenwärtigen Bundesregierung jedoch einiges. Immerhin schuldet die FDP ihrer Klientel noch immer den Nachweis ihrer Existenzberechtigung. Hier boten sich mit „Mietnomaden“ und energetischer Modernisierung dankbare Themen zur populistischen Verwertung an. Aber die Pläne der Koalition dürfen keinesfalls widerspruchslos hingenommen werden.

MieterEcho 348 / Juli 2011