Der Hauptmieter kann die Erlaubnis des Vermieters zur vorübergehenden Überlassung der gesamten Wohnung verlangen, wenn die Wohnung durch den Hauptmieter nur vorübergehend aufgegeben werden soll und weiterhin seinen Lebensmittelpunkt darstellt.
Verweigert der Vermieter zu Unrecht die Zustimmung, dann hat er dem Mieter die entgangenen Untermietzins wegen positiver Forderungsverletzung zu ersetzen.
AG Mitte, Urteil vom 19. März 1997 - 15 C 570 / 96 -
Die Mieterin ist Studentin und hat vom Vermieter eine Einzimmerwohnung gemietet. Aufgrund eines studienbedingten Auslandsaufenthaltes begehrte sie von ihrem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung an eine namentlich benannte Studienkollegin. Dieser verweigerte die Zustimmung zunächst unter Hinweis auf eine seiner Meinung nach von der Mieterin zu Unrecht vorgenommene Mietzinsminderung. Im Prozeß vertrat er die Ansicht, zur Erteilung der Erlaubnis nicht verpflichtet zu sein, da die Mieterin nur unzureichende Angaben zur Person der Untermieterin gemacht habe. Das Gericht verpflichtete den Vermieter, die beantragte Untermieterlaubnis zu erteilen. Die Mieterin habe durch den von ihr dargelegten studienbedingten zeitweiligen Auslandsaufenthalt und ihre begrenzten finanziellen Mittel ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Dies gelte um so mehr, als die Untermieterin die möblierte Wohnung in dieser Zeit auch betreuen sollte.
Zwar räume der Wortlaut des § 549 Abs. 2 BGB dem Mieter ein Recht zur Untervermietung nur ein, wenn dieser einen Teil der Wohnung untervermieten wolle. Diese Vorschrift wird jedoch vom Gericht dahin ausgelegt, daß das Gesetz lediglich verhindern wolle, daß der Mieter die Wohnung dem Untermieter zum alleinigen uneingeschränkten Gebrauch überlassen wolle. (so auch LG Berlin, WM 94, 323)
Eine solche uneingeschränkte Überlassung liege jedoch nicht vor, wenn die Wohnung (als Ganzes) nur vorübergehend aufgegeben und nach wie vor als Lebensmittelpunkt des Mieters erhalten bleiben soll. Davon sei auszugehen, wenn der Mieter lediglich einige Monate im Ausland verbringe und darüber hinaus die Wohnung in möbliertem Zustand untervermiete.
Der Vermieter durfte seine Erlaubnis auch nicht deshalb verweigern, weil die Mieterin nur den Namen der Untermieterin nicht aber ihr Geburtsdatum, ihre Einkommensverhältnisse und den bisherigen Wohnsitz genannt hat. Zwar darf der Vermieter die Erlaubnis gem. § 549 Abs. 2 verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, dem daraus resultierenden Informationsbedürfnis des Vermieters hat die Mieterin durch Angabe des Namens und des Berufs der an der Untermiete interessierten Studentin ausreichend Rechnung getragen. Diese Angaben ermöglichen dem Vermieter zu überprüfen, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß die ausgesuchte Person den Hausfrieden stören oder die Wohnung übermäßig abnutzen oder schädigen würde. Auf den bisherigen Wohnsitz oder die Einkommensverhältnisse kommt es dabei nicht an, da im Hauptmietverhältnis ausschließlich die Mieterin gegenüber dem Vermieter verpflichtet bleibt.
Da der Vermieter die begehrte Erlaubnis nicht erteilt hatte, war er der Mieterin zum Ersatz des entgangenen Untermietzinses wegen Verletzung vertraglicher Nebenpflichten verpflichtet. Diesem Anspruch konnte der Vermieter auch nicht entgegenhalten, die Mieterin hätte ja auch ohne die Erlaubnis untervermieten können.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge
Anmerkung:
Die unerlaubte Untervermietung stellt eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar, die dem Vermieter auch dann das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages geben kann, wenn der Mieter - wie in diesem Fall - einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. (so Bay ObLG Beschluß vom 26.04.1995, WM 95, 378)